上海楼市深度博弈

　　作者： 【记者杨联民李刚7日上海报道】

　　上海二手房指数办公室最新发布的报告显示，2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平。

　　上海二手房指数办公室认为，随着一手房促销带动需求，二手房市场挤出效应渐显。同时，紧缩政策也使得二手房市场面临压力越来越大。7月7日年内第三次加息；7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，要求在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施；7月22日中央政治局会议强调要坚持不懈搞好房地产市场调控；7月26日，新“沪4条”叫停外地户籍“补税购房”。这一切使得楼市调控预期再次升温，房价走势扑朔迷离。

　　首先是市中心率先跌价。经统计，4个市中心区及浦东陆家嘴7月平均下跌0.01%；8个传统市区7月平均下跌0.03%。

　　4个市中心区首现下跌，其中，长宁下跌0.01%，徐汇下跌0.02%，新黄浦下跌0.05%，静安下跌0.07%。究其原因，一方面，不少贷款申请卡壳，置换客有心无力。7月再次加息，贷款也更收紧，市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时也无法向银行申请到足额贷款。于是部分房源出现一定议价空间，但仅停留在1%-2%，惜售心态仍较明显。

　　其二是外围板块多下跌。经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。

　　下跌板块7月平均下跌0.26%，跌幅比上月扩大0.02个百分点。其中，嘉定丰庄板块和安亭板块分别下跌0.84%和0.60%，青浦赵巷板块和重固板块均下跌0.53%。下跌板块主要聚集在外围区域，由于外围新盘集中上市，在政策重压下价格低开，而区域内同质二手房挂牌价格保持高位，出现了价格倒挂。在外围的一二手房供应都较充足的前提下，部分二手房失去价格支撑，议价空间拉大，房价出现下跌。

　　上海二手房指数办公室同时认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。