北京试点“限地价竞房价”业内料大面积铺开可能性小

　　记者 张骏斓 见习记者 俞佳 制图 刘京

　　继 “限房价、竞地价”和“限房价、竞保障房面积”两种土地出让方式创新试点后，上周，北京又开始尝试“限地价、竞房价”的出让方式。在房价“维稳”的大背景下，作为一线城市代表的北京，此番在土地出让方式上的创新之举，引发业界关注。

　　虽然此举对购房者而言，却有一定的利好，但是昨日记者采访多位业内人士中发现，大多并不看好此种拍卖模式，而象上海等城市大面积铺开的可能性较小。

　　[关注] “限地价竞房价”能否促房价下跌

　　上周，北京市土地部门公告称北京市门头沟区永定镇一住宅用地将首次采取限地价、竞房价的出让方式，专门用于建中低价位、中小套型普通商品房，这意味着拿地的开发商将在土地总价一定的前提下，比谁的房价低。

　　据了解，该地块规划建筑面积近38万平方米，其中商品住房面积约28万平方米，其余为商业及综合建筑，是近年来北京西部地区推出的最大规模居住用地。该地块的挂牌竞价起始时间是8月24日，房屋销售起竞价是1.36万元/平方米，土地出让价格是22.2285亿元，最小递减幅度为50元/平方米，竞买保证金为4.6亿元。

　　这种限地价、竞房价的新的土地出让方式，是在确定土地总价的情况下，以房价低者得的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人，竞买人的报价不得高于房价挂牌起始价。

　　消息一出，引得很多购房者的关注。在一房地产网站上的全国调查中，有67%的网友认为将会对楼市价格起到明显的下调作用，而仍然有20%的网友认为这项政策无法起到太大的作用，楼市价格依然会保持在一个高位之上，13%的网友则认为他们无法预测这项新政的作用，对于结果他们认为并不好说清。

　　而在问及 “限地价竞房价”的政策是否会得到推广时，61%的网友认为这项政策的推广是有必要的，而28%的网友认为这项政策并不会得到全国推广，只会在在部分城市里进行试点，余下12%的网友认为则选择了“不好说”这个选项。

　　从调查结果来看，不难看出大部分的民众是期待并接受“限地价竞房价”这样的土地政策的，也都认为这个政策能够对房价起到有效的下调作用。但仍然有40%的参与调查者对这项新政信心不足，极有可能再次成为“高高举起轻轻放下”的房地产调控政策之一。

　　[业内] 料大面积铺开可能性小

　　虽然购房者希望能够大范围的铺开，但是业内专家们却坦言，该出让方式仍存在很多需要完善之处，因此即便试点成功也不会大面积铺开。“上海等城市的可能性非常小。 ”

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向记者表示，地价在房价中所占的比例很高，调控房价应从调控地价入手。我国土地出让采用招拍挂形式，仍是“价高者得”为主，“地王”层出不穷，这与政府如火如荼的楼市调控形成了一个“悖论”。

　　“北京卖地的新模式显然有利于买房人。”姚玲珍如是说。作为调控中的领跑城市，北京地方政府试点“限地价、竞房价”的挂牌交易方式，在确定地价的情况下，设定最高限价，以“价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。姚玲珍表示，限定房价，是最直接的调控手段，在供不应求的市场环境可以有效防止价格暴涨，对于购房者而言，显然是有利的。但她同时认为，限价商品房如果低于市场售价，便含有政府让利在其中，应当指定特定的对象，而非人人可买的市场化住房，即便试点成功也不会大面积铺开。

　　她进一步指出，土地出让的市场化推进，经历了从协议出让到招拍挂的进程，“限价”从某种意义上讲，给土地和房产的市场化打了折扣。如果从保障角度出发，指定特定的购买对象，并保证公平透明，这无可厚非，但如果面向整个市场，却可能涉及公平问题。

　　然而北京此次试点的“限地价、竞房价”模式中，并未提及是否制定销售对象的问题，对传统的限价房有所不同。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍担忧，这种新模式的正面意义有限。 “开发商拿地和销售都是市场行为，随市场而变，而未来的市场形势还很难说。 ”他分析称，如果未来销售时，项目购地时的承诺价高于区域基准价格，开发商顺应形势也会降价，原有的承诺价便毫无意义；而如果承诺价低于市场基准价，那么问题会更多，这些地价的房子卖给谁？没有指定的对象，又有差价和利益存在，必然滋生新的寻租空间。

　　“最高限价的制定也大有讲究。”宋会雍指出，既不能太高，又要确保能够成功出让，地方政府定价也是一门学问。 “通常会参考土地周边项目现在的价格，并对未来两三年价格作一个预判，给出一个估价。但是在调控背景下，将来的价格实在是很难说，定价更多可能是‘拍脑袋’决定的事。”宋会雍还向记者表示，“限地价、竞房价”的新模式实质意义不大，可能会有一些城市的部分地块跟进，但是范围不会很大。

　　[疑问] 低价竞拍能否保证品质

　　上海网亨投资咨询有限公司副总经理朱晓红则认为，此举有可能导致开发商被迫降价，由于不是出于市场考虑，会导致住房品质下降，与此同时，限地价竞房价实质是在削弱商品房的市场化，开发商可能会屈从，但不会形成激烈的降价竞争。

　　与上述几位专家观点不同，上海同策咨询与研究发展中心分析师李见林却认为，当前房地产宏观调控已经走到了关键的时刻，因为当前的楼市走向仍然存在着不确定性，政策与市场，开发商与购房者间的博弈已经进入到了焦灼状态。政府为了在这次调控中关键时刻看到实质性的成效，必须进一步加大政策出台的力度，进一步推动房价的真正下降，才会有此政策出台。 “显然政府出台这次新试点政策的动机就是体现政府政策调控房价的新举措和坚定决心，以及对政府不与民争利的表达。 ”李见林解释道，在他看来，政府限定死了较低的地价，可以完全地将地价控制在合理区间，而房价则是在出让过程中，越竞争越低，可达到抑制房价过快上涨的目的，以最大的限度让利于民，让百姓更能得到“实惠”。因此，“限地价”对于保证房价的稳定，肯定具有正向意义。

　　但他也提到了两个值得关注的细则问题，首先，他指出，“竞房价”会牺牲开发商的一部分利润收入。逐利是企业的天性，这种天性是企业生长所必备的品质。因此，当“价低者得”成为游戏规则时，开发商无疑会考虑这种模式是否能产生效益，是否愿意参与。 “价低者得”模式，注定了只能通过大量销售产生利润，一旦销售不出去，则企业必然承担巨大风险。相对于政府降低但稳定的土地收入，开发商未必能获得稳定的利润。还有就是如果最高限价定得过低，加上其他一系列“较为苛刻”的出让条件，导致准入门槛过高，会将绝大多数房地产开发企业拒之门外。而一旦土地市场被一两家企业垄断，土地的招拍挂就可能失去其公平性。其次，“限地价”偏重的是政府行为，政府自己自行决定，“竞房价”则需更多考量市场反应，并不应该完全由政府代管。因此，他向记者表示，“限地价、竞房价”所体现出来的控制房价的意图和努力是非常值得赞扬的，但是，试点是否能使得各方真的满意还有待观察。而政府和市场只有做到各司其职，这项试点的正面意义才会最大化体现。