上海新城建设盛宴幕后： 房价已透支 产城难融合

　　“上海淀山湖新城建设与产业发展讨论会”，日前在上海某酒店会议室内小规模举行，在这个小型研讨会背后，是上海市政府不久前宣布的“十二五”期间郊区七大新城（各约百万人口级别）的庞大造城计划。据上海市规划国土资源局副局长胡俊介绍，上海城市建设的重心将向郊区转移，计划到2020年，形成新城与中心城区互补的新城群。

　　然而，一位上海市原规划系统的元老级领导在上述讨论会上就透露，由于产城结合等难题，上海七大新城的整体规划目前获批的仅仅三个。

　　过半新城整体规划尚未通过

　　进入2011年，上海市新一轮的造城运动提速明显。

　　4月，上海市建交委主任黄融公开表示，为吸引市民入住郊区新城，市政府已完成“十二五”七大新城详细规划。“松江、嘉定、青浦、奉贤、金山、崇明等新城，将主要解决周边设施的配套，每座新城计划吸引100万人口入住。

　　6月底，胡俊在上海市政府新闻发布会上介绍，嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城（现名调整为青浦淀山湖新城）、奉贤南桥新城、金山新城、崇明城桥新城等七座新城浮出水面。

　　上海新一轮新城建设的影响早已显现，尤其是在房地产市场。近两年内，备选的几大主要新城，成为房地产企业纷纷购地布局的重点，区域楼市早已先于政府层面最终规划出炉迅速升温，地价、房价的飞速飙升也成了不足为奇的一幕。

　　“在很大程度上，上海2009年开始的新一轮房价飙升，主要动力就来自郊区新城价格的集体发力，可以说，新城建设下的房地产盛宴早已开席。”上海本土的一位开发商人士直言。

　　但已经高企的新城房价，却成了新城建设的第一个门槛。作为淀山湖新城建设的主要执行者，上海朱家角投资开发有限公司董事长鲁千林在讨论会上坦言，淀山湖新城千万不能成为一个睡城，而应是相对独立的城市，宜居又宜业，当务之急是寻找适合产业对接。

　　上海市发改委副主任、市发展改革研究院院长肖林表示，上海城市发展今后的主要增量区域来自虹桥区域、世博园后续开发、黄浦江两岸经济区、迪士尼区域、临港产业园区和临港新城等五大区域的发展，肖林透露，“十二五”期间，上海新城建设市级和区级投入的比例分配为三七开。

　　上海市原规划系统的上述人士则直言，目前上海几大新城整体规划获得审批的只有三个，主要原因之一就在于产城融合的难题未能在整体规划中提出完善解决方案。

　　新城发展之殇：“产城结合”难题

　　据胡俊介绍，到2020年，嘉定新城、松江新城将利用京沪高铁、沪宁城际和沪昆高铁、沪杭城际、沪杭客专，初步确立其在长三角地区综合性节点城市的地位，聚集100万左右的人口；浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城具备较高能级的城市综合集聚辐射功能，聚集60万-80万人口；金山新城、崇明城桥新城对周边地区发展的服务带动作用明显增强，聚集20万-40万左右人口。

　　但在房价提前透支新城规划利好、高房价成为新城人口导入的门槛、产城融合难题制约人口导入关系之间，问题有些复杂。

　　上海市政府发展研究中心有关负责人坦言，淀山湖新城是上海所有新城中最模糊最难定的。嘉定是汽车城，松江是大学城，临港产业也有自身特点。上海投资咨询公司发言人坦言，到目前为止，青浦淀山湖新城尚缺少一个主力产业以支撑80万人口新城规划的导入。

　　与会的上海戏剧学院副院长黄昌勇表示，新城建设需要在存量的基础上，结合新量充分发挥。如青浦淀山湖新城，存量有朱家角、东方绿洲、奥特来斯等，需要充分发挥其作用。

　　在研讨会上，也有专家提出质疑：在上海西部虹桥枢纽不到10公里范围内，人口定位超过60万的新城规划多达三个，是否偏多？“例如在现代商业商务这块，几大新城目前定位有重复和竞争。”

　　上海市委宣传部事业处副处长樊人龙则认为，新城建设，并不一定非要搞什么产业园等所谓产业，产业应该和本地最具优势的资源充分结合，保护资源是第一位的。

　　一系列难题的背后，有与会专家提出，最根本的在于，发展理念要突破，以往许多新城建设的发展理念是“唯GDP论”，是一定要破除的。同时，高房价的危害已经显而易见，摆正房地产在新一轮城市建设中的位置至关重要。