价值地产系列报道——行业聚焦

　　每经记者 杨羚强、叶书利、徐学成、胡廷鸿发自上海、北京、广州、深圳

　　 在保障房建设中，房企垫付的资金通常会遇到难以按时收回的情况。另外，由于保障房开发时间长，价格受到限制，很多保障房项目的利润率只有2%~3%。

　　每经记者 杨羚强、叶书利、徐学成、胡廷鸿发自上海、北京、广州、深圳

　　 和普通商品住宅相比，开发保障房利润率更低，资金周转速度更慢，庞大的建设规模占用的资金也更多……一直以来，保障房的盈利能力备受质疑。但在七八月份，保障房概念却成为支撑地产股上涨的关键因素。

　　 大量开发保障房究竟会成为房企新的增长点，还是会让已经资金短缺的房企资金更加紧张？

　　 《每日经济新闻》记者在北京、上海、广州、深圳实地调查多个样本发现，在保障房项目中，房企垫付的资金通常会遇到难以按时收回的情况。在国家开发保障性住房的1.3万亿资金中，有8000亿元是由企业、银行贷款等构成。另外，由于保障房开发时间长，价格受到限制，很多保障房项目的利润率只有2%~3%，远洋、保利旗下部分项目甚至难以盈利。

　　远洋、保利也难盈利

　　 据了解，远洋旗下参与兴建了两个配建保障房项目——远洋·润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目，并且两个项目皆已上市。

　　 但远洋地产副总裁徐立向记者坦承，远洋在北京管庄的远洋·润园限价房项目，价格被限定为7400元/平方米，但远洋投入的建造成本远超这个价格。

　　 和远洋的情况相同，保利地产也没能找到保障房盈利的好办法。

　　 在今年8月初的一次活动上，保利地产相关人士向记者透露，目前，保利地产在全国范围内有3个保障房项目，其中，上海嘉定云翔经济适用房项目和北京沙河保障房项目均在开发建设中，此外保利于2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房。

　　 作为国内最早参与保障房建设的企业之一，保利早在2007年就开发建设了限价房项目保利西子湾，因为是国内首个限价房项目，2008年底该项目交楼时引起外界的广泛关注。

　　 目前已全部竣工的保利西子湾总建筑面积达到161518平方米，提供约1600套住房，其中90平方米以下的户型占80%以上，每套最高单价不超过6500元/平方米。

　　 若以平均每套面积80平方米、单价6500元/平方米计算，该项目销售额约为8.32亿元，而2006年保利拿下该地块时光地价就付出了4.13亿元，再加上建设成本和其他投入，该项目的盈利情况并不乐观。

　　 之前，保利地产董事长宋广菊就曾公开透露西子湾项目的利润率只有10%，大大低于普通商品住房的利润水平。

　　 不过，与保利在北京的其他项目相比，这样的利润率应该是“相当不错”了。据宋广菊透露，保利在北京已建成的一个保障房项目，目前仍处于亏损状态。

　　房企担心垫资难按时收回

　　 参建保障房项目入不敷出，背后有多重原因。

　　 今年3月，有一家房地产商曾给记者发来一份经济适用房项目转让资料，其中明确规定了楼板价、销售价和政府回购价。记者以开发商名义向上海市浦东新区住房保障部门咨询了保障房项目转让的问题，有关负责人曾表示，只有房子在一年后仍未卖掉的情况下，政府才会出面回购。按照上述负责人的说法，经济适用房的项目是需要开发商垫付资金的。

　　 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭证实了上述说法。在国家开发保障性住房的1.3万亿资金中，政府资金只有5000亿元，有8000亿元是由企业、银行贷款和保险资金等企业和社会资金构成。中国指数研究院副院长陈晟更进一步指出，在目前开发的保障房中，更多需要企业垫付开发资金。

　　 这让有意开发保障房的房企不免担心，“要是政府到时给不出钱怎么办？”

　　 上海一家地产龙头企业的相关负责人对记者表示，他们不担心保障房的利润率低，但会担心保障房的投资不能按时回款，他的很多同行也有类似的担心，这使得房企对参与保障房建设的积极性不高。

　　 住房和城乡建设部政策研究中心公布的首份 《中国房企社会责任百强榜》榜单上，百强房企中有七成在2007~2010年间未参与任何保障房建设。

　　 他们的担心并非没有理由，部分保障房的资金周转速度确实要比普通商品住宅慢。

　　 比如，上海的经济适用房早在2008年三季度就有160万平方米开工，但直到去年8才有首批试点经济适用房正式销售，从开发到完成销售的周期至少2年。

　　 据中原地产研究中心高级研究经理刘渊介绍，万科、绿城、恒大等开发商开发的普通商品房，从开工到销售，通常只需要6~9个月。

　　 据刘渊介绍，目前保障房的开发模式分为几种。除了政府部门直接划拨资金开发的项目外，其他多涉及企业垫资。有些项目是要完全销售后，政府才会给开发商资金，也有一些只要竣工，政府就会向开发商回购，以减少开发商资金周转时间，但无论哪一种开发模式，资金收回周期都比普通商品房更长。据陈晟和杨红旭介绍，一般情况下，经济适用房的平均资金周转时间为1~1.5年。

　　 除资金收回期长外，经济适用房的投资规模通常也比普通商品住宅大得多。

　　 记者在上海最大的经济适用房基地三林经济适用房基地现场调查发现，大部分小区是所有建筑同期开发，工程进度和施工时间基本接近。而普通商品房小区一般是滚动开发，建两三栋楼就销售、交付，其余的地块会在上一批房源销售完成后才开工建设。

　　利润率多为2%~3%

　　 保障房开发时间和资金周期比普通商品房长，照理说应该有更高的利润率，但实际情况并非如此。据记者采访的情况，多数保障房项目利润率只有2%~3%。

　　 对此，陈晟认为，保障房的开发规模可以降低开发商的边际开发成本，进而提高利润率。

　　 记者调查也发现，通过全产业链的开发，也能让开发企业获利。如金隅股份（601992，SH）在建设过程中大量采用金隅系统内的建材产品，并且开发地块也大量使用金隅股份的闲置工业土地；多个保障房开发项目出现亏损的保利地产，尝试通过普通商品住宅和保障房的配建用地寻找盈利途径；富力则通过对保障房项目“瘦身增高”，增加相当规模的商业面积，确保项目盈利。

　　 但上述开发模式，仅适用于有特殊资源的开发商。对于大多数房地产企业，尤其是民营企业来说，这些模式并不适用。

　　 绿城建设管理公司总经理曹舟南说，绿城参与保障房建设，基本的收费标准为项目投资总额的3%，扣除绿城在项目操作过程中的管理费用外，几乎没有利润可言。

　　 中投顾问房地产行业研究员韩长吉也指出，保障房建设的盈利模式是目前开发商最头疼的问题。一方面，投资与回报不成正比，另一方面，保障房市场潜力小，地域格局明显，参与保障房建设并不能给企业带来长期的发展机遇。

　　房企求解利润率难题现三大样本

　　按照2％～3％的利润率水平，房企很难承受银行贷款的融资成本。为突破保障房的利润率瓶颈，一些参与保障房建设的房企开始寻找新的模式。

　　保利、富力：移植“公屋”及配建获利

　　 由于遭遇过保障房项目亏损的尴尬，保利开始探索新的盈利模式。

　　 此前《每日经济新闻》曾报道，今年4月28日，保利以7.885亿元的成交价摘得荔湾区高尔夫球场AF030448地块，该地块是广州第一块进行挂牌出让的“限地价、竞配建保障房”住宅用地。根据挂牌出让公告，上述地块“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房”。

　　 与西子湾项目不同的是，保利这次选择了参与“配建”。分析人士指出，虽然保障房所占的比例不大，但以“保障房”的名义可以以较低的价格竞得地块，同时也可以规避“双限”带来的风险。

　　 除此之外，富力位于广州金沙洲的保障房项目也可借鉴。

　　 今年6月初，该项目宣告动工，此时距2006年年底富力拿地已经过去了4年多。据记者了解，该项目要等到2013年才能竣工入市。

　　 该地块入市时是作为限价房用地，2009年，富力主动申请转为保障房用地，政府退还了5.05亿元的土地出让金。今年5月初计划开工之前，富力再次申请该项目 “瘦身增高”，增加了相当规模的商业面积。

　　 《每日经济新闻》记者了解到，该项目计划建设住宅建筑面积约34.12万平方米，其中廉租住房占九成，约30.71万平方米；经济适用房占一成，约3.41万平方米。此外，该项目还将建设约3万平方米的公建配套和商业服务设施。

　　 虽然不用支付土地成本，但指望90%的廉租房来回款，显然遥遥无期，增加商业面积或许是富力有意为之。

　　 中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从富力对该保障房项目的调整来看，利用商业地产扩大盈利范围，是典型的香港公屋式运作模式，这将有力保障企业经营项目的盈利能力。

　　金隅、北京住总：全产业开发获利

　　 富力金沙洲项目由于刚刚开工建设，其盈利情况如何、“公屋”模式能否顺利移植还不得而知，不过已有企业成功找到了其他盈利模式，如金隅股份正得得益于保障房建设，从而变“保”为“宝”。

　　 在保障房建设领域，金隅模式的特点是全产业链协同整合，通过纵向一体化的业务布局，全面参与保障房建设的全过程，将每个环节的利润叠加起来，最终将利润率提升到合理水平。

　　 金隅股份2010年年报显示，金隅股份产业涉及水泥、新型建筑材料、房地产开发和物业投资管理，这些业务皆可在地产开发中形成协同效应，这可在金隅北京楼盘七零九零项目上窥见一二。

　　 根据金隅股份2010年年报介绍，“金隅七零九零项目从建筑设计、水泥到铝木窗、加气块、外墙涂料和外墙外保温材料等，都大量采用了金隅系统内的建材产品。

　　 北京政府为了解决保障房建设中的土地供应难题，鼓励企业使用旗下自有用地。记者调查发现，金隅股份的母公司金隅集团前身为原北京市建材工业局，中银国际研究报告显示，金隅集团旗下拥有至少1000多万平方米工业用地，其中800多万平方米位于北京市内，200万~300万平方米位于北京五环内。

　　 中银国际房地产行业研究员田世欣指出，如果以平均容积率1.5为基准，金隅集团位于北京的800多万平方米工业用地可为金隅股份提供近1200万平方米的低价土地储备。报告同时指出，金隅股份通过将母公司旗下的存量工业用地转换为保障房建设用地，一方面符合北京政府的鼓励政策，另一方面可获得一级土地开发利润。

　　 金隅股份相关财报显示，2009年金隅股份新获土地储备全部为自有工业用地转化；2010年又转换了燕山水泥厂和通州梨园砖厂村两个项目，合计建筑面积达54万平方米，占当年新获土地储备总量的36%。

　　 为了增加利润，在保障房项目开发中，金隅股份还有意添加进商业或商品房项目。比如金隅股份在北京朝阳新城保障房项目建设中，保障房部分毛利率为32.8%，而配套的商业项目利润率达到69.2%。金隅股份旗下另一个保障房项目金隅通和园，保障房部分的销售价格为6500元/平方米左右，而同一地域开发的商业住宅项目金隅花石匠，售价在16000元/平方米以上。

　　 在今年4月公司业绩发布会上，金隅股份财务总监王洪军认为，金隅股份在保障房领域具有较大的产业链条协同优势，致使公司保障房开发收益率保持在20%以上，远高于同行。

　　 由于找到了适合自己的盈利模式，金隅股份正不断加大保障房建设力度。金隅股份2010年年报显示，截至去年12月31日，金隅股份保障房项目储备面积为114.1万平方米，占公司土地储备总量的近20%。

　　 和金隅股份情况相同的还有北京住总集团。

　　 在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京住总董事长张贵林认为，公司在保障房建设方面也是采取全产业链参与模式，包括前期的设计、后期的开发投资、施工、物流以及物业管理等。通过全环节参与，每个环节挣2%~3%的利润，叠加起来，最终可以达到近10%的利润率。

　　绿城：开发资金由政府投入

　　 和很多保障房建设企业相比，绿城无疑要幸运得多。绿城的保障房项目有一个特点：项目开发资金由政府投入，不存在资金回收的问题。项目开发资金由建设单位（政府）按项目开发计划投入，建成后由政府按当地政策统一进行分配。

　　 绿城建设管理公司总经理曹舟南告诉《每日经济新闻》记者，截至7月底，绿城在全国范围承建的保障房、安置房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青岛、南京、郑州以及浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波象山等10余个城市。

　　 但曹舟南坦承，承建的代建保障房项目也曾经遇到过付款不及时的现象，但基本都能通过与政府相关部门良好的沟通得到妥善解决。

　　民间案例

　　钱生辉：通过定向开发降低建房成本

　　房企因担心大量自有资金被占用而避开保障房项目，民间人士钱生辉通过 “定向开发”模式成功找到了解决资金周转问题的理想途径。

　　 这一模式在2009年首获成功。当年8月6日，钱生辉联合上海购房者在江苏省太仓市竞拍土地进行民间保障房试验，其中一栋14层建筑从拍地到2011年3月份交房，只用了一年多时间。该项目不仅限方案、限价格，更是完全市场化的限客户、限时间的民间限价房。

　　 钱生辉说，一般房地产企业最担心的就是政府因种种原因拖欠资金，即便有工程单位垫资造房，如果最后延期付款，房产商仍会遭遇损失。房地产项目如果不能快速销售，也会影响开发商利润。而民间自建房的特点，是确定购房者，再根据购房者的需要建房，通过以销定产有效地减少融资成本，避免资金回笼出现风险。这种模式不仅真正限定方案，限定价格，也限定时间和客户，同时保证了企业合理的利润。