钱景难明 保障房难成房企避风港

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　编者按

　　2011年，我国要开工建设1000万套保障房，整个“十二五”期间，我国将要完成3600万套保障性住房建设，不可谓力度不大。在这样一场保障房跨越式发展的历史进程中，如何构建保障房建设秩序，平衡保障房建设各方利益，找到保障房建设的科学规律，让保障房建设更有保障，正是我们不断努力探寻的。

　　8月5日，住房和城乡建设部公布了全国22个省市自治区上半年保障房建设数据，截至6月底，全国保障房项目建设开工率为56.6%，被外界批评为进展缓慢。

　　今年1000万套保障房建设任务已经让嗅觉灵敏的开发商嗅到了商机。然而，政府投入保障房资金不足，融资渠道较少以及开发商尚未有成熟的盈利模式，让保障房变成难啃的骨头。

　　龙头房企转向保障房

　　万科总裁郁亮曾表示，在不损害股东利益的情况下，万科将积极参与保障性住宅的开发，承担社会责任。作为行业龙头，万科认为，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业的持续增长提供稳定的发展环境。

　　据行业人士分析，今年1000万套保障房建设任务将带来近2万亿元建设行业市场，而未来潜在的保障房市场，也已经让开发商们摩拳擦掌。仅在2010年，万科就通过竞标以代建方式参与了深圳龙华扩展区0008地块保障房项目 (17.5万平方米)，北京半步桥和西红门公租房项目(12.8万平方米)，南京江宁上坊保障房项目(132.8万平方米)三个保障房项目，建筑面积合计约163万平方米。目前，三个项目均在紧张建设之中。

　　对此，万科董秘谭华杰称，龙华保障房项目具有范本性质，万科希望通过提升保障房建设品质和效率，成为别人学习的范本，不仅是为了赚钱。

　　除了万科，招商地产去年9月通过竞标方式获得深圳光明保障性住房项目，总建筑面积59万平方米，总投资57亿元，总户数达5800户，据悉该项目由政府出资，招商地产收取代建管理费。

　　招商地产已建成的保障房项目还有招商·澜园项目中无偿为政府代建廉租房640套、建筑面积约3.15万平米。以及在北京的招商嘉铭·珑原项目中，为政府代建廉租房504套、建筑面积约2万平方米；限价房2840套、建筑面积约21万平方米。

　　而在今年6月份，中海通过竞标方式也获得位于深圳龙岗的一块保障房项目地块开发权。

　　保障房建设“钱景”未明

　　上半年各地开工率不足的情形却表明保障房建设 “钱景”并未明朗。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，“从政府层面来看，资金问题是困扰保障房建设的根本问题，由于政府保障房融资渠道较少以及政府财政支持力度弱，致使个别保障房项目建设资金缺口较大，从而导致保证房整体建设缓慢；对于房地产企业来说，盈利模式和盈利空间不明是导致企业缺乏参与积极性的根本原因。”

　　而在开发商眼中，今年的保障房建设目标仍然可以完成。9日，万科总裁郁亮就表示：“到现在落实六成已不容易，我相信全年开工目标是可以实现的。”招商地产董秘刘宁也称，目前，国家已经在保障房建设政策方面开了绿色通道，允许开发商对保障房项目进行融资。7月26日，保利宣布发行40亿元的公司票据用于保障房项目，为此做了最好的注脚。

　　“以前保障房项目大多是由企业代建，政府资金压力很大。”刘宁表示，这是国家在保障房政策方面开了口子。但保障房建设利润率低也是行业内不争的事实，这让大多数开发商望而却步。

　　据悉，万科已结算的保障房项目平均利润率只有2%，而招商地产在北京的珑原项目整体利润率也仅为6%左右。对于保障房投资收益，郁亮认为，保障房建设是系统工程，政府也需要考虑各方因素，很多因素都可能对项目产生影响。“万科参与保障房项目希望做到不亏本。”

　　尽管保障房建设整体平均利润率偏低，但一些券商机构却一致看好。去年以来，包括中信证券在内，一些券商也大肆炒作保障房题材，并认为招商地产将受益于去年竞得的深圳目前最大的保障房项目，获得稳定的业绩增长。

　　而韩长吉却认为，“房地产企业参与保障房建设将只能获取项目优势，以及信贷优势，保障房建设对企业利润率以及业绩的支撑作用却相对欠缺。按照此前的保障房建设收益情况推断，由于保障房建设属于半公益性质，即使市场容积扩大，项目利润也不可能有太大空间。”

　　除了资金等因素，中国指数研究院华南分院市场部研究总监林建晖也指出，土地、开发盈利模式、保障房如何分配等都是制约保障房开发建设的因素。郁亮称：“保障房各方都有探讨，万科也非常积极。需要各方进一步共同积极探索，寻找可以持续的建设运营方式。”

　　实际上，除了以往的政府出资，企业代建和商品房配建的开发模式，由房企开发的保障房盈利模式并没有成型。

　　有分析称，房企参与保障房开发尚未找到合理的盈利模式，成为掣肘保障房建设进展的主要因素。