商业地产泡沫被政府警示 或遭遇调控？

　　王营

　　 商业地产的异常火爆已经引发诸多担忧。

　　 在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

　　 全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得高度关注。”

　　 在第五届中国品牌节上，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在接受本报记者采访时表示，商业地产转型已经错过最好时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。

　　 商业地产的“跃进”年代

　　 在住宅市场受到越来越严厉调控的情况下，商业地产市场则持续出现异于往年的追捧。

　　 国土部的研究报告显示，2011年2季度的土地价格上涨主要源于开发商对商业地块的热捧：京沪穗深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，二三线城市的地价上涨中，商业地产贡献最大。

　　 与此同时，全国各大城市商业地产供应量也在飞速跃进。搜房网数据显示，7月份，北京商用项目的新增供应持续出现放量，当月共有15个商用项目获得预售证，是今年以来商业地产预售量最多的月份。以北京西部的石景山商圈为例，该区域将在未来10年新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商业、写字楼用地。

　　 “一些城市已经出现商业地产泡沫。”洲联集团五合智库总经理邹毅称，近期看到的一则消息尤其让他担忧。比如，石家庄未来将有10个集商业、办公、居住、酒店、文娱等为一体的商业综合体，目前有些已经开工建设，一些刚完成立项。

　　 据邹毅保守测算，石家庄10个商业综合体共计约100万平方米的商业面积，以其此前的调研结果，石家庄人均商业消费为每人1平方米，要满足10个商业综合体，则需要新增100万人的消费。

　　 “石家庄目前的人口约900万-1000万之间，要新增100万人口消费从而满足三年后基本成形的商业规划，至少要求石家庄3年内城市化率提升10%，即每年城市化率提高3%以上，但中国年均城市化率仅为1%，这显然是不现实的。”邹毅认为，这是明显的商业地产泡沫区域。这对开发商的风险还不是最大的，开发商转售之后，可能会套牢一批中小投资者。“3年后，石家庄可能出现大量的死铺和高空置率的各类商业物业类型。”邹毅称。

　　 不仅邹毅有着如此担心，石家庄本地开发商同样忧心忡忡。河北九尊地产咨询有限公司副总经理夏少文认为，石家庄目前出现的城市综合体项目，相对于目前城市的规模和需求有些过量，这也是整个中国商业地产行业存在的问题。考虑到商业房产投资后经营的复杂性，国人仍以投资住宅为主，这也是综合体项目未来将面临的销售和招商困难。

　　 转型的阵痛

　　 在住宅开发商将目光普遍投向商业地产的同时，商业地产老大让王健林早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。王健林接受记者采访时笃定地表示，万达地产下一个十年的核心竞争力就是文化和旅游地产。“现在看来文化和旅游地产是个可以做大的产业，效益还不错。”

　　 王健林称，万达早在10年前就已经转型商业地产，而如今转型商业地产的开发商早已错过了最好的时期。由于商业地产后期运营招商的难度很大，王健林十分担心目前被动转型的商业地产商未来的命运。

　　 早在5年前就已主动转型商业地产的阳光新业，在商业地产市场不温不火时，曾一口气吞下家世界18个项目资产包。但在商业地产火热的今天，却格外谨慎。它对这一轮开发商一哄而上做商业地产所带来的“恶性竞争”，有着切肤之痛。

　　 近期开业的分钟寺新业广场，是阳光新业2007年收购进行改造的一个项目。阳光新业将其重新定位后，改造成集华润万家大卖场、星美国际影院、UNIQLO等商家在内的综合购物休闲商业中心，目前已实现100%入驻率。

　　 但令阳光新业地产股份有限公司总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿仍不太满意的是，目前该商场的租金仍比其早先的项目指导价低了一些。尽管目前商场租金和扣率（商户营业额超过一定数额时，超出部分与业主方按比例分成）表现相对都不错，但如果没有这一轮商业地产狂潮，该商场的租金至少还可以提高至15%-20%。

　　 “最初的定价评估就已经考虑到商业地产过热的后果，但仍无法避免这一轮商业地产恶性竞争所带来的影响。”李睿说。

　　 “招商成本越来越高，有些商场引进的品牌甚至是零租金，还有些甚至赠送装修补偿等。”李睿称，以他多年从事商业地产的经历，这些都是往年不曾见到的现象。

　　 让李睿苦恼的，还包括阳光新业的员工频频被挖。这些员工均被以两倍或者两倍以上的高薪挖走。

　　 阳光新业的遭遇仅是一个缩影。SOHO中国董事长潘石屹此前在接受记者采访时也曾大吐苦水，由于近两年转型做商业地产的开发商增多，他旗下的员工也常被高薪或者高职位挖走。“有一段时间把我的整个预算部门几尽掏空。”潘石屹所说的挖人央企包括中信地产、中化方兴等企业。

　　 “未来一两年内，很多商业地产项目将陆续出现问题。3年左右，会有一批项目倒闭。那时也会有商业地产大鳄涌现，引发并购潮。”李睿分析表示，与阳光新业当年转型环境不同的是，如今转型商业地产开发商在资金、品牌商家、人力资源等方面均面临着更为激烈的竞争，转型成本大幅提高，由于其专业性，后期在运营管理等方面暴露出的问题将更为致命。

　　 一些专家不无警惕地担心，商业地产下一步可能也会遭遇调控。比如，银监会可能会提高商业地产贷款首付比例和利率等措施。