美债阴影下的中国楼市：放松调控可能性不大

　　张晓玲

　　本已走在下行通道中的内地楼市，正在经受外部环境剧烈变化的考验。

　　8月9日，全球股市迎来黑色星期一，引发市场信心危机。全球经济二次探底是否来临，以及由此而来的中国货币及宏观经济政策调整的争论也扑面而来。

　　中国政府会否像2008年一样，再次出手救市，放松房地产调控？接受本报记者采访的多位学者及房地产业内人士大多认为，此次危机与2008年不同，中国出台刺激性政策的空间不大，但也不会放松。

　　在8月9日的万科中期业绩会上，万科总裁郁亮认为，下半年地价将进一步下行；新房市场中，供应加大，销售放缓，开发商之间的竞争将更为激烈。

　　紧缩货币政策之辩

　　在全球股市动荡之时，内地房地产正走在去泡沫化的路上，持续的紧缩货币政策令今年房地产开发贷款和按揭贷款节节下滑，地产商资金链吃紧。

　　在本周之前，房地产调控的热门话题是二三线城市限购扩大，市场热衷于猜测哪些城市将被列入新一轮限购城市名单。但外部环境的变化，令紧缩货币政策是否继续，限购扩大能否出炉，变数陡生。

　　“到底加不加息？若放在两周前，必加无疑。可眼下，全球金融动荡，美国EQ3快出来了，加息恐对我国不利。”上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，全球大宗商品价格正在大跌，这将缓解中国的输入性通胀压力，近期加息的可能性大减。

　　国泰君安首席经济学家李迅雷表示，如果下半年加息，时间窗口就在8月中上旬，因为进入通胀下行区间加息并不常见。

　　全国房地产经理人联盟研究员喻海文也认为，中国进一步加息和提高存款准备金率的可能性很低。“还没有完全走出危机的、恶劣的世界经济环境，和不明朗的国内经济，将继续挽救中国的房地产业。”

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟则认为，调控政策继续呈收紧趋势，虽然外部环境因为美债问题而出现变化，但由于政府吸取了2009-2010年过度宽松的教训，而1-7月国内CPI高企，货币政策放松还为时尚早；而且，目前房价相比2008年已经很高，不具备再次以楼市拉动经济的可能。

　　“全球二次探底时，中国不需要放松货币、不需要放松房地产政策，也不需要什么产业政策。”世联地产董事长陈劲松认为，7月CPI已届拐点，加息会推迟一段时间，而房地产又不可能松，整个行业应从政策期，进入熬夜期。

　　他表示，所谓的熬夜期，是指房地产最坏的日子可能还会持续，但政策层面不可能再坏，市场的低迷才是真正的考验。

　　楼市调控博弈加剧

　　货币政策的胶着之外，楼市调控正在进入从量变到质变的关键时期。

　　8月9日，国家统计局数据显示，7月商品房及住宅销售面积的同比上涨幅度，都超过了上半年的同比上涨幅度，其原因是楼市分化现象明显：调控力度更大的一线城市持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则是上涨的主力，它们拉高了整体房价上涨的幅度。

　　在万科关注的14个主要城市中，北京、上海、广州、深圳和杭州5个城市，成交量与去年同比有小幅下降，与2009年相比则是大幅下降，与2007同期相比则有50%的下降。

　　但张大伟对记者表示，“接下来很可能出现限购城市受到未限购城市爆发上涨的影响，也出现反弹，从而影响已经出现的下调趋势。”最近很多城市出现了因害怕限购到来，而抢赶末班车的现象。

　　他认为，金九银十是房地产市场最关键的销售季，9-11月，很多城市的销售量接近全年的一半。虽然外围环境出现了变化，但更应尽早确定第二轮限购城市名单。“楼市各方博弈正在加剧。”张大伟称，目前楼市调控已到了逆水行舟的关键时期，一旦再次因为外部环境变化而放松楼市调控，市场很可能出现难以控制的变化。

　　杨红旭认为，在外围环境的巨大变化后，限购扩大化虽不能说胎死腹中，但估计再出台限购的城市数量不会很多。

　　世联地产研究总监王海斌则表示，上半年地方卖地不利，土地频频流标，下半年地方政府推地压力很大，保障房资金又面临缺口。

　　不过，万科、保利、中海等主流房企他们仍未改变年初至今对于调控将长期存在不放松的判断。“无论天气如何变化，我们所做的就是把自己的事情做好，尽可能地促进销售。”郁亮说，他相信高层调控房地产的态度很坚决。

　　房价下行趋势未改

　　目前趋于一致的观点是，外围经济体的状况恶化，对于中国经济和楼市而言，影响远没有2008年那么大。

　　瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光认为，预计今年CPI高点出现在三季度，而全年CPI达到6%，目前国内的首要任务仍然是控制通胀。“政府不会轻易降低紧缩政策的力度。”中信证券首席经济学家诸建芳对本报记者说。

　　今年6月份，标普曾将中国房地产业的评级展望由稳定下调至负面，理由是信贷趋紧且房地产销售下滑。

　　这两个因素目前来看并没有改变。8月9日，标普驻香港企业评级主管李国宜称，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。一方面海外融资难度加大；另一方面中国政府加强了对信托市场融资的监管。

　　李国宜并指出，标普下调美国主权评级也可能引发市场动荡，造成开发商融资成本上升。像沿海绿色家园和上海证大这样的规模较小或杠杆率较高的开发商，可能面临更大的融资压力。

　　去年以来，房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以来的最低水平；与去年同期类比，前6个月国内贷款降至6.8%，接近2007年以来的低点，仅仅比2008年底略高一点点。

　　此外，主流开发商的销售在7月份放缓。7月销售数据显示，包括万科、保利、中海、绿城、富力等公司在内，销售环比均出现下滑，万科、中海、保利环比下滑超过3成。

　　沈建光认为，在房地产调控政策下，一线城市的房价拐点将在三季度出现。国内多家券商机构的报告也认为，8、9月份的推盘高峰开始，房地产公司降价促销是大概率事件。

　　渣打银行报告也指出，到今年年底，多数二线城市可能会出现足够销售20个月的存量房，存量房的积压将推动开发商降价销售，导致房价下跌10%到20%。