上海星河湾豪宅真相：被指专为暴发户定制

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　高调贩卖上流生活，声称“舍得”理念的星河湾，曾经表示，要不惜成本打造精品豪宅。然而，日前，却被上海的开发商爆料：上海星河湾用的黑檀木不是实木，而是贴皮，室内门窗采用意大利原装进口品牌ALUK，只是用的配件。有人甚至把上海星河湾的做法与达芬奇家具进行类比。在这样的危机面前，星河湾该如何应对？

　　“有舍才能有得，大舍方能大得。”星河湾集团董事长黄文仔的“舍得”理念，始终贯穿在星河湾各地售楼人员的销售说辞中。为了证明这种“舍得”，售楼人员往往不厌其烦向客户介绍星河湾全球选材理念，号称做的就是国际高端品牌的整合，但售楼人员并不会告诉你，门、走廊壁柜、地板等采用90年才能成材的黑檀木不是实木，而 是贴皮，室内门窗采用意大利原装进口品牌ALUK，只是用的配件，而非系统门窗……

　　一向高调贩卖上流生活方式，2009年8月8日，浦东星河湾一期盛大开盘，首日曾创下销售264套、成交金额超40亿元的奇迹。2010年，遭遇预售证卡壳，沪版新政后，闵行星河湾低调入市，但疯狂吸金场面不再。如今，在严厉调控下，浦东星河湾二期更是做到了“入市无声”，刻意保持低调，不想做“出头鸟”。

　　奢华表象下的“不舍得”

　　一向以奢华著称的星河湾，在培训售楼人员时，往往采用这样的说辞，“全世界1/3的黑檀木集中在中国，而全中国90%以上的黑檀木集中在星河湾，甚至连管井门也选用了黑檀木，只为保证星河湾的品质感。”

　　时代周报记者探访浦东星河湾二期样板房时，售楼处工作人员介绍，“合同上不会显示具体的交付用材标准，但你目前所看到的就是交付标准。地板、橱柜、门均采用了马来西亚进口的黑檀木，至少90年才能成材。虽然稀有和珍贵，却被大面积使用在我们的装修中。”

　　“我们70%以上的装修用材都是进口，均是国际名牌和顶尖产品。星河湾做的就是高端品牌的整合。大理石采用了意大利的凡尔赛金、彩云玉、帝皇玉石等几十种。窗户是意大利的ALUK系统窗，双面钢化设计。热水锅炉系统是德国菲斯曼，地暖系统是德国瑞好，嵌入式冰箱是德国嘉格纳(Gaggenau)，每个房间水龙头用的品牌不一样，因为要根据客户喜好，做多样性的选择。”该售楼人员表示。

　　沪上一位开发商王先生则向时代周报记者表示：“星河湾宣传的黑檀木听起来好像都是实木，其实都是贴皮的，表面是黑檀，里面是中密度板，是胶水、木屑之类压的，含有甲醛，根本不值钱。如果全部是实木，成本太高，根本用不起。这跟达芬奇宣称的实木家具一样，通常情况下看不出来，时间久了就可以看出来。”

　　“门窗品牌中，德国旭格、日本YKK等，只能是系统窗，指定代理商不对外开放，不能用别人的型材来搭配。而意大利ALUK的型材是开放的，给钱就能买到，可以用别的型材和ALUK的配件放在一起组装。星河湾就是用ALUK的配件，让加工厂按照国外标准加工，东莞的工厂什么都能造出来。中国没有系统窗，都是进口。系统窗成本2000元/平方米左右，组合的话顶多1200-1400元/平方米，成本相差近一倍。卫浴一般都是主卧室用好的品牌，次卧差一点，保姆间更差一点，可能就用TOTO之类，这样也可以节省成本。但九龙仓玺园都是统一用的瑞士劳芬卫浴，成本就高些。事实上，国外品牌也太多了，很多东西国内人并不真正了解它。星河湾的所有装修成本大概1万元/平方米。”

　　对此，上海星河湾相关负责人接受时代周报记者采访时承认，黑檀木由于造价比较高，家具和门确实都是黑檀木贴皮，不排除有黑檀实木的，但比较少。“70%用材来自国外，这个数字可能比较保守。但门窗全都是系统窗，不可能挂着国外的牌子，实际上是国内造的。星河湾从来不对外公布装修价格标准，但至少市场当中按照1万元/平方米的标准，做不出星河湾的效果，光是原材料基本价格都不一定只这个价，而且人工等隐性成本非常高。”

　　对此，上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍笑称：“镀金的也是金佛，但黑檀包木地板，很难想象能用多久，地板总会有磨损，豪宅是用来一代两代居家传承的，到时地面怎么换呢。”

　　同时，星河湾的宣传材料中时常会出现这样的描述，“室外园林中的黄蜡石均采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想的黄蜡石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通路，并用专列行程1000多公里，运送千吨黄蜡石，放入浦东星河湾的园林中”。

　　对此，王先生向时代周报记者表示，“星河湾的黄蜡石很多，但都有专门的供应商提供，又不是只供应星河湾。广州到上海当然1000多公里了，这样宣传感觉像他们自己专门拥有一条运输通道。星河湾的宣传里面有很多忽悠的成分。”

　　楼面价8000卖价7.5万

　　浦东星河湾一期共322套房源，已经售罄，仅开盘首日就销售264套、成交金额超40亿元，这让星河湾在上海滩名噪一时。

　　与一期盛大开盘形成鲜明对比的是，二期极为低调地入市，似乎可以避开公众视线。网上房地产显示，浦东星河湾二期7月8日开盘，总套数209套，截至8月9日，已售30套。据悉，目前二期销售均价7.5万元/平方米。

　　星河湾相关负责人向时代周报记者表示，“7月份做的VIP认购，已经开盘了，但没有大面积开盘的动作。7月份整个签约金额6亿多元，但实际上预售量已经过半，意向客户正陆陆续续签约。每套房子总价基本上在2000万元以上，相比之前，签约周期会放缓，涉及到银行放贷、个人筹资等问题。这次开盘整体处理比较低调，主要是市场原因和政策导向，很多事情要跟着政策走，需要谨慎些。我们希望价格、销售之类的信息不要释放得太明显。”

　　宋会雍称，2009年浦东星河湾开盘，上海本地人不太能看得上花木这个区域，后来星河湾把广州、北京等地的投资客群拉过来，他们推动了上海本地客群的购买。星河湾这次开盘如果太高调，房地产管理部门肯定要找谈话，会给自己找麻烦，而且项目本身再高调也没什么好的效应了，知名度已经打出来了。

　　浦东星河湾所在地块为花木新民北块土地，2006年7月，该地块使用权转让招标公告一公布，即刻引来星河湾、金地、华润、仁恒等知名地产企业围抢。当时星河湾报价42.4亿元仅位列第四，报价最高的金地出价达到59.89亿元，这让该地块成了当时惹人注目的地王。但直到整整1年后，政府才低调公布星河湾中标，业界一片哗然，其他未中标的企业也甚感不满。星河湾以楼板价8000元/平方米获得了占地560亩，建筑面积达53万平方米的土地。

　　如果按照楼板价和建安装修成本计算，浦东星河湾的成本为2万多元/平方米，一期销售均价5.3万元/平方米，利润已经翻倍。而仅隔两年，二期均价又迅速上涨2万多元/平方米，与当初8000元/平方米楼板价相比，价格已经翻了近10倍。

　　“7.5万元/平方米卖得贵了。目前越接近10万元/平方米的豪宅卖得越理性。星河湾把房价拉到这种高度，上升空间就少了，从投资角度，这个价格水平投资空间并不看好。”宋会雍说。

　　专为暴发户定制？

　　浦东星河湾售楼处工作人员告诉时代周报记者，“2001年星河湾在广州开盘，2005年到北京，2009年到上海，2010年到太原，今年年底到澳门和鄂尔多斯，在这些楼盘中，上海浦东星河湾的标准是最高的，地理位置是最好的。仁恒社区很大，户型小到80平方米，大到400平方米，但居住80平方米和400平方米的人的身份完全不一样，社区太复杂了，租赁又很多，很难控制。这就是星河湾为什么不做小户型的原因。星河湾的客户大部分是CEO，大型企业老板，都是高端人群。”

　　而对于星河湾一直宣传的国际化社区，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“星河湾的装修风格有文化有底蕴的人一般不会买，太过奢华，星河湾是为一些暴发户做的，这部分群体是新富人群，一定不会买低调的社区，他们有了钱以后太需要炫耀。从纯粹设计角度来看，很多设计师也不赞成这种方式，更强调文化理念回归，与生活的碰撞。真正国际社区不单是硬件、装饰材料，更注重精神层面内涵，星河湾全国各地来看，缺乏这样项目。广州、上海、太原、鄂尔多斯，星河湾都是选择热钱多的城市做项目。社区虽然物业管理不错，但很难做成国际化社区，外国人一般不太喜欢这种复杂的风格，认为简约才是好的”。

　　目前，在调控背景下，闵行星河湾的销售情况也并不理想。从去年10月至今，推盘三次，总套数622套，目前可售套数仍有344套，去化率不到5成。

　　因此，浦东星河湾二期在推出的同时，以500平方米作为分水岭，大于500平方米的房源可享受100万元认筹款折价200万元房款；小于500平方米的房源可将50万元认筹款抵作100万元房款使用。除此之外，开盘当天认购即可享受9.8折优惠，如客户选择一次性付款方式，还可以再享受9.6折优惠。如此累计，预计总体优惠幅度可达到9.2折。

　　“从浦东星河湾网上成交数据来看，交易成交并不快。目前市场处于低谷状态，交易流缓和，刺激不了成交。投资诉求比之前低很多，市场氛围不再是扎堆投资，依靠自住消化的话，交易速度自然就慢下来了。而一期80%以上都是投资客。”宋会雍说。