商业地产散售物业激增_过热信号显现？

　　徐健 柳九邦

　　随着商业地产投资热潮的到来，市场中的商用物业供应逐渐显现放量态势。一份来自机构的数据显示，刚刚过去的7月，上海可售商铺新增供应量与成交量环比大幅增长，均创年内新高。

　　有业内人士提醒，这并不是一个好现象。出售型商铺物业供应“井喷”的背后，可能潜藏着开发商资金链的隐忧。

　　近日，一家上海本地房地产企业的销售代表就向《第一财经日报》记者坦言将部分商铺“散售”的初衷：“把少部分商铺对外销售是为了回笼资金用于酒店建设。”

　　这一情况并非孤例。上述业内人士指出，目前，调控加码后银根收紧，REITs又迟迟不见身影，迫于融资压力不得不拆散销售的项目正在增多。“在高端物业聚集的上海，‘散售’商铺的增多并不是一个好现象，不仅不利于统一管理，‘做烂掉’怕是迟早的事。”

　　集中抛盘为哪般？

　　上海某开发商操刀的七宝某商业地产项目，如今正在努力销售旗下商铺。

　　日前，记者致电该商业地产销售中心，工作人员告诉记者，整个项目有办公也有商业，未来还有高星级的涉外酒店。而此次出售商铺部分，主要原因，是为了筹钱。“我们公司也是为了回笼部分资金用于酒店建设，才打算将少量商铺对外销售。”

　　此外，记者走访了多处正在“散售”的商业地产项目，发现其原因虽然五花八门，但追根究底，都和资金问题有着千丝万缕的关系。

　　如有些项目位置本身不是很好，开发商对未来的持有不是很有信心，故选择放弃持有。另外，有些开发商本来只做住宅开发，转入商业地产后，发现缺乏商业经营经验的团队，最终只能忍痛将其卖掉。

　　一个可以参考的数据是，据中原地产统计，7月全市新增可售商铺物业项目30例，共计24.43万平方米（1566套），环比上升71.36%，创年内新高。这其中，部分大体量的商业物业集中在月底推出，中原地产研究咨询部数据显示：7月25日至7月31日，共有11.32万平方米的商业物业推出，占全月总供应量的46.34%。

　　五大行的一位分析师在接受本报记者采访时指出，其在与客户接触过程中发现，最近商铺“散售”的现象确实在增多。“不少是因为开发商现金吃紧，REITs又迟迟没有推出，所以他们的融资有问题，不得不散售，不然会导致资金链断裂。这种情况在上海以外的长三角城市体现得更为明显。”

　　DTZ戴德梁行华东区商铺部主管董事韦泽铭亦向本报记者表示，目前开发商资金链确实较敏感，“肯定是有一些影响。”他透露，一些住宅预售进度缓慢的项目，开发商希望通过不限购的商用物业出售尽快回笼资金。“而除了资金链，还有融资成本的问题，现金流优化了，融资风险肯定也会降低。”

　　中原地产商铺部经理黄超亮对此持有相同意见，他认为，住宅物业正处调控，加上目前商业地产确实较火，开发商为了回笼资金，也会趁如今这个好时机，把手头上的一些剩余商铺以较高的价格卖出去。

　　“做烂掉”是迟早的事？

　　但是，商业地产高歌猛进的背后，一些“地雷”可能已在不经意间被埋下。

　　业内人士指出，由于具有稳定估值、方便融资、增加租金等诸多好处，持有型物业受到了众多开发商的青睐。然而，持有型物业虽然具有许多优点，但是其更加重视经营而不是建造，需要开发商“养活了”、“养熟了”才值钱。

　　如今做得风生水起的上海“新天地”早年就经历了较长的“阵痛期”。此前，瑞安房地产董事总经理李进港在接受本报记者采访时就曾表示，“新天地”十年来均坚持“只租不卖”，但早年确实一直在“烧钱”，其间为了达到目标定位与最佳商户组合也更换了不少租户。

　　然而，近几年加入商业地产开发大潮的开发商中，真正愿意“烧钱”养楼的只是少数。一些开发商为了快速回笼资金、加快周转速度，往往将一些商用物业“一卖了之”，但由于一些项目的产品定位、规划、施工等都不曾精心策划，又没有统一的“东家”，难以进行持续统一的经营运作。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，商业地产的售后集中管理、运营对开发商和运营者的专业性、责任感要求很高，且会占用大量人力、时间，“散售”项目往往会出现管理混乱、商户组合不合理等“后遗症”。“特别是一些由不知名开发商，或不具备优质招商水平及经营方案的公司运营的项目，最终效果达到预期的少之又少。”

　　不过，目前市场中的操盘者则持有不同意见——多位商业地产开发商代表在接受本报记者采访时表示：“后遗症纯属多虑！”

　　“之前我们也曾担忧过散售可能会出现一些问题，但是，我们有统一的招商运营管理中心，也有统一的业态规划，什么区域开什么店我们都有个基本规定，并且散售的也只是其中的一部分，我们将少数商铺拿出来卖，更多注重的是符合商业规律，”上述七宝项目一位销售人员告诉记者，“我们自己也持有一部分，所以没理由要把它‘做烂掉’。”

　　南京明发商业广场项目的一位销售人员更是直截了当地对记者表示：“现在剩下的商铺你买去，就只能开建材店，餐饮、零售的店铺都已经卖完了，哪个店具体经营什么我们都有严格的规定。”

　　“卖掉了以后怎么能保证完全由开发商说了算？销售人员常常自卖自夸。”五大行一位高管对“散卖”后的商业项目颇为悲观，“做做3~5年也许还行，长久来说，总会做坏掉的。”

　　韦泽铭认为，项目如果做得不好，对开发商的名声也会有影响，所以开发商整体的策划和后期的投入很重要，虽然已经卖出去了，但是开发商还是应该统一做一些管理和协调。单一业主的优势则更明显一些——开发商100%主导，可以根据实际情况调整业态来适应市场的发展。

　　无疑，一窝蜂式的涌入已经引发了业内关于商业地产出现泡沫的担忧。

　　“我觉得最大的风险还在于一些之前没有商业地产开发经验的开发商涌入这个领域。”韦泽铭如是说。

　　一位业内人士表示：“散售物业的增加，不仅反映了开发商资金链的紧张，更是商业地产竞争加剧的表现，这很有可能是一个过热的信号！”

　　黄河滔亦认为，目前商业地产的确有过热之嫌，众多资金涌入，甚至部分产权不明的项目也得到热销。7月末，商业地产市场上的可售存量达587万平方米，以2010年全年的去化速度计算完全消化需要2.5年，而同期的公寓、别墅分别只要0.78年和1.41年。“这也从侧面反映在今年商业地产火热的情况下，一些滞销商铺仍难以消化、风险在积聚。”黄河滔如是说。