北京住宅用地集中推出 开发商出手谨慎

　　有开发商称，限购政策之下，具有买房资格的人的数量是有限的，“鱼越捞越少”，因此土地市场也出现没人要的情况了

　　阴雪

　　8月初，北京市土地整理储备中心一次性发布了13宗土地信息。

　　伟业我爱我家市场研究院根据北京市土地整理储备中心的数据统计显示，北京即将推出的土地共计37宗，加上之前推出但尚未完成出让的土地，目前待出让地块已达59宗，待出让建设用地总面积超过700万平方米，集中推地规模如此之大近年少有。

　　这一轮的集中推地，终于让一直不温不火的北京土地市场多了些生气。

　　土地出让加速

　　住宅限购、限贷导致的成交萎缩，也同样蔓延到了上游的土地市场。

　　北京中原的统计显示，截至8月10日，2011年北京土地市场共计成交土地135宗，总成交金额约600.4亿元。其中住宅用地27块，比去年同期下降了12.9%，成交金额约182.1亿元，同比下降64.6%；商服用地30块，同比上升了30.4%，成交金额约383.3亿元，同比大幅上升120.3%。商服用地的出让宗数和金额首次全面超越住宅。

　　截至目前，今年北京土地市场中的亮点也全部为商服用地。尤其是此前的7月8日成交的CBD核心区8块商业金融用地，更是一次性贡献了199.6448亿元的土地收入。将于8月12日推出的王府井大街西侧商业金融用地更是因其显赫的地理位置，被机构预计将可能刷新全国商业用地的地王纪录。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，商服用地升温、住宅用地降温，除了受CBD核心区多幅地块成交的影响之外，还在于限购限贷政策影响了住宅市场，不受此影响的商业地块受到的关注明显增加；此外，今年住宅地块中位于郊区的比例更大，使得大部分宅地的成交价格均在底价周围，更是有部分地块由于自身条件所限而无人问津。

　　不过，这一情况有可能在今年下半年有所改观。

　　来自北京市土地整理储备中心的信息显示，此次集中推地以住宅用地为主，一次性推出的13块土地中，仅有1块为多功能用地，其余的则均为住宅或含有居住性质的土地。

　　再尝新方式

　　伴随此轮集中推地，北京土地出让的一种新方式，即“限地价、竞房价”也浮出水面。

　　“限地价、竞房价”，就是在确定地价的情况下，以“房价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。

　　8月4日，北京首个“限地价、竞房价”的地块———门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。该地块规划建筑面积约38万平方米，交易价格为22.2285亿元，房价的起始竞价为13600元/平方米，在此基础上，报出价格最低者将摘得该地块。

　　“13600元/平方米的起价已经低于同区域内实际市场价格10%~20%，而且现场竞价还将降低这一价格。”张大伟认为，相比公租房、限价房等房源，这一类型保障房的保障对象更广泛，而且这部分需求恰好是介于公租房、限价房和商品房市场的夹心层的需求，这部分需求的解决将有助于稀释其向商品房市场的分流，对楼市调控将有明显的良性影响。

　　伟业我爱我家市场研究院分析认为，此类土地出让方式是政府行政手段干预房价的延续或升级。“限地价竞房价”政策已在年初“国八条”中提及，北京此次试点可看作是地方政府贯彻宏观调控一部分；但也可以窥见：鉴于目前房价下行趋势不明显，政府期望以此来促使房价理性回落；同时，基于多数项目的定价主动权掌握在开发商手中，政府也希望借此机会夺回部分定价主动权，为以后持续调控房价做好准备。“随着‘限地价竞房价’的逐步实施，相关地块将在所属区域内形成价格标杆，周边房价恐将随之发生调整，而一旦局部区域内房价出现松动，进而整体市场步入下行通道。”

　　但该研究院也表示，倘若通过“限地价、竞房价”来长期进行房价干预，由于项目开发利润空间小，企业拿地积极性肯定会受到影响，这对整个房地产市场持续发展极为不利，因此该政策也仅仅适合在特定的时间、特定的目的、特定的区域来使用。

　　面对土地出让方式的全新尝试以及土地供应的一轮小高潮，开发商似乎并不买账。

　　北京万科总经理毛大庆(微博)就对本报记者表示，现在开发商的储地能力都有所衰减，并且比较谨慎。“限购政策之下，具有买房资格的人的数量是有限的，‘鱼越捞越少’，因此土地市场也出现没人要的情况了。”

　　的确如此，在当前的北京土地市场中，就有5块土地是在7月20日之前挂牌出让的，但一直无人摘牌。这5块土地均位于大兴、房山、顺义等郊区县，其中4块为住宅用地，1块为多功能用地，而最早的一块已于4月19日就开始挂牌出让。

　　在这一特殊时期，一向精明的万科似乎能反映出开发商们的普遍心态。

　　据毛大庆介绍，目前万科在北京拿地都是以销售作为端口决定投资与否，拿地原则是要求在轨道交通沿线或产业园附近，拿地时就要考虑将来建成的房子是否能在成本之上以合理的利润卖掉。“好的地块还是要去拿，但拿不着就拿不着了，总比拿错强。”