打折力度加大房价回调临界点逼近

　　李文龙

　　记者李文龙不知不觉中，北京楼盘“打折潮”悄然来临。

　　 近日，通州“珠江拉维小镇”推出30套特价房，较此前的标价下调近万元，引来了购房者的广泛关注。而房山、大兴等地区不少楼盘也推出了特价房、打折或者团购优惠，其中红木林、中粮万科长阳半岛等项目折扣力度均较大。

　　不仅零星的散点式打折正向集体的降价潮逐步演变，降价区域也正从郊区向城区蔓延。据搜房网数据监控中心统计，今年8月，北京折扣楼盘数量为156个，其中楼盘折扣或价格方面进行过调整的楼盘数量达到81个。业界人士表示，经过长时间的观望和成交量的持续疲软后，一线城市楼市仍然没有回暖的苗头，房价已经明显松动，隐现的降价潮很可能一触即发。

　　年中，市场上曾有过出于经济增速下滑，政府会放松调控的短暂预期，但7月12日召开的国务院常务会议强调，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。这意味着，调控和调整，仍然是下半年楼市运行的基调，而限购令有可能向二三线城市推开的表态则进一步强化了调控预期。另外，年内三度加息以及信贷规模收缩，使得贷款购房的成本不断增加，这也反映在购房者对房价走势的预期上，导致成交量更加低迷。

　　一边是购房意愿持续降低，另一边是入市新盘和供应量并未减少。今年以来，许多城市住宅销售面积一直低于住宅投资增速，出现了罕见的供大于求现象。

　　“银行贷款和定金及预收款是开发资金最主要的两个来源，我们测算当两个指标合计增幅降至9%时，开发商将达到资金警戒线被动降价，截至7月，这一指标为19%。”国金证券分析师曹旭特认为。开发商的资金回笼速度掣肘于成交量的疲软，土地市场成交低迷表明开发商面临着越来越严峻的资金压力。未来融资渠道趋窄以及融资成本升高，将使开发商的资金面进一步趋紧，部分开发商将会先于购房者结束等待和观望，价格僵持的局面可能在四季度被打破。

　　许多业界专家认为，政府调控的坚定决心使得房价后市走势已经没有悬念。限购限贷执行力度并未放松，投资氛围已经戛然而止，与此同时，政策面仍未见底，如果房价出现反弹，仍有继续出台更严厉调控措施的可能。因此，降价成为楼市必然趋势，房价回调从量变到质变的临界点已经临近。

　　此外，今年年初国家曾下达了全国开工建设1000万套保障性住房的目标任务。住房和城乡建设部公布，截至6月底，全国保障房建设开工率为56．6％。一些城市部分保障房已经完工并入市配租。这意味着保障性住房在保障低收入人群居住需求的同时，对楼市的调控功能正从此前的设想到逐步发挥，分流部分需求，改善供需结构，与商品房开展错位竞争，从而拉动商品房价进一步下行。

　　我们看到，在今年保障房建设中，地方政府在土地供应上给予了大力保障，同时金融机构在配套资金上给予了大力支持。银监会近日表示，将支持设立省级保障房融资平台，负责统筹本省和计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。随着建设土地和资金问题逐步解决，保障房在未来一两年内将继续迎来入市高峰。

　　从长远来看，以公租房、廉租房、经济适用房为主体的保障房将与商品房共同形成一个针对各层次需求全面覆盖的住房供应体系，手中掌握着大量的保障房“储备”，政府对市场的调控能力也会大为增强，从而能有效改善住房资源分配不均的局面，压缩商品房市场里的投机空间。

　　在投机空间消失、住房供给体系趋于完善以及住房资源利用效率不断提高的趋势下，房地产市场诸多的深层次矛盾正在逐步解决。只要调控政策能够贯彻到底、执行到位，尽管楼市里的非理性力量依然躁动，但是很难再有反弹的机会，市场就会持续向着回归理性的方向发展。而在楼市的支撑力量从投资性需求到刚性需求的转换过程中，前期反映在高位房价里的泡沫将会被挤出，行业整体利润率必然向正常水平回归，这也将影响新建商品房的定价水平。