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海外投资中国式跨越:从房主到地主

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-13 00:43 来源: 第一财经日报

  刘田 高文婧

  中国人受传统农耕文化影响很深,对土地和房子有浓厚的情结

  曾有人开玩笑说道,如果南极的土地可以出售,那么中国人一定会是最积极的买家。

  “中国人受传统农耕文化影响很深,对土地和房子有浓厚的情结。”搜房国际董事总经理庄诺对第一财经日报《财商》表示,很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分,现在的中国人可谓胸怀祖国,“房”眼世界。

  

  “房”眼世界

  “以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便,没有海外投资的经验。不过,近来越来越多的人会选择在海外买房子。” 上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。

  吴女士(化名)是奥正的客户,40多岁的吴女士常年呆在非洲,从事中非贸易生意,她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产,总价折合人民币300多万元。

  “我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的,价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性,所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者,国外的房产不可能像国内房产一样爆炒,大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例,过去10年的复合增长大约为7%。”

  不过按照当地政府的规定,若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税,5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。

  除了房产本身的升值之外,投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例,扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”

  “很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难,但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款,中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。

  对于吴女士而言,除了投资回报之外,她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议,每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权,这时她就可以带着家人来地中海度假了。

  上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜,大概20多万美元。”李律师告诉记者,在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款,房子便直接扔给银行,银行为了换取现金,将这部分房产低价抛售。

  “在美国买房相对来说比较简单,因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后,但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候,银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费,需要我缴纳。”

  李律师告诉记者,现在美国地产价格非常便宜,几十年难得一遇,他正在计划在美国购置新的房产。

  

  持有成本可能较高

  一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示,目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便,没有限购政策,房贷利率又低,现在是2.5%,内地要7%。香港租金又贵,买房不卖光收租都能赚钱,在上海则是连利息都不够付。”

  不过,在海外买房,房款仅仅是投资的一部分,还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税,而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、房地产经纪、验房师等,这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。

  李先生告诉记者,在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税,1~3年是0.5%,3年以上是1%。此外,如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。

  而在美国,购房者如果不是美国公民,需要额外缴纳一定的房产税,这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后,业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费,各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同,以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖,以抵欠款。

  目前一些中介为了方便内地购房者,都提供房产代管服务,包括出租管理、代缴税费等,一般收费为房租的8%至10%左右,可以说在海外可能持有房产成本比较高。

  

  去国外当“地主”?

  海外买房的热潮依然没有减退,最近又兴起了一股新的“买地”浪潮,中国人开始梦想着去海外当“地主”。

  7月份搜房网举办的“1美元竞拍美国土地”中,上海叶女士以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算,该地块仅为57.2元/平方米。

  “1美元竞拍确实是噱头,主要是为了推广去海外购买土地。”庄诺对记者表示,目前搜房网举行的第一批2万美元团购美国土地的活动已经结束,正在酝酿第二批团购活动,“第二批土地的价格可能稍微贵一点。”

  “异国投资,买土地比买房子更好。”庄诺还记得2009年曾带领一个“购房团”去美国看房,每个人兴趣都很大,但最终却没有成交量。“主要是在美国房子买卖比较复杂,税费很多,中国人当时也不太了解。”

  庄诺指出,美国土地缴纳的税费是每年土地评估价的1%;其转让手续费在3%左右,比房子的税费低;买土地更省心,不用打理。“我鼓励大家把土地持有3~5年,这样土地价格翻1~2倍是没有问题的。投资讲究逢低入场,现在正是美国土地价格的底部。”

  “参与土地团购的人当中有退休职工,还有几个‘80后’、‘90后’一起凑了2万美元买了一块地。”庄诺对记者表示,这些人当中真正买了土地去盖房子的很少,大多数人都是为了投资。

  “也有部分人一下子买了10块地,可能考虑的是为了投资移民,这种情况稍微少一点。”

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  赴美购房步骤

  1.与你的房产经纪人讨论购买要求,须有合法来美签证和中国护照

  2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

  3.申请正式贷款提前批准信(最多40%贷款率)

  4.选择想要买房的地区、房屋种类

  5.经纪人介绍看房,选房

  6.填写买房出价合约书,付定金支票

  7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作

  8.做房屋检查

  9.要求维修

  10.审阅房屋各项结果报告

  11.审阅并与公证托管书上签章

  12.审阅前期屋主(产权)报告

  13.审阅白蚁检查报告

  14.购买房屋保险

  15.签署贷款资料

  16.公证托管结尾步骤(Close Escrow)

  17.最后交房检查

  18.银行放款

  19.资料登记

  20.交收钥匙

  21.办理产权

  (摘自某房产中介手册)

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