吴亚军辞任龙湖地产CEO 去家族化提速

张晓玲

　　核心提示：在宣布实现了超过74%的业绩增长的同时，龙湖同时宣布吴亚军辞任公司CEO，由常务副总裁邵明晓接任。吴亚军仍将担任董事长职务。

　　内地知名房企龙湖地产15日下午两点于香港召开中期业绩会，在宣布实现了超过74%的业绩增长的同时，龙湖同时宣布吴亚军辞任公司CEO，由常务副总裁邵明晓接任。吴亚军仍将担任董事长职务。

　　吴亚军对此表示，这标志着龙湖地产进入了一个新的发展阶段，在行业的跌宕期，龙湖要为自身未来5-10年的发展进行组织和管理团队的设置，建立深度机构化组织，培养一个具有企业家精神的职业经理人团队。

　　对于中国内地今年以来的严厉房地产调控，吴亚军表示，下半年调控不会放松，只会更严厉。但龙湖不会下调、且很有信心完成全年销售目标，“只要我们全年去化率达到60%，就可能实现400亿这一目标，”吴亚军称。

　　严厉限购政策下的业绩增长

　　半年报显示，2011年上半年，龙湖实现合同销售额人民币182.6亿元，较2010年同期增长74.1%。销售总建筑面积146.7万平方米，同比增长99.1%。

　　股东应占溢利较去年同期增长14.5%至人民币25.2亿元。倘不计投资物业评估增值的净影响，股东应占核心溢利增长117.4%至人民币19.5亿元。

　　其中，龙湖于限购严厉的城市和区域销售业绩显著。如重庆市场于上半年的销售额近人民币60亿元，创同期历史新高，市场份额更增至12%，连续8年蝉联市场第一。

　　另外，集团凭借多元化产品，在限购严厉的北京实现销售额近人民币50亿元，超过全年目标的60%。

　　龙湖地产CFO韦华宁表示，龙湖的产品中限购和非限购的比例约为6：4，而公司在受限区域的业绩增长，显示了调控下的市场对于品牌的认同和选择，数据显示，龙湖今年以来由老客户介绍而来的购买行为升到了50%。

　　在保持业绩增长的同时，龙湖还实现了债务成本的下调和债务结构的优化，据韦华宁介绍，上半年集团整体平均债务成本仅为6.04%，较同期央行基准利率为低。

　　“低资金成本和现金流充沛是有必然联系的，龙湖把现金流的头寸安全当做财务策略的基本准则，”韦华宁称。

　　龙湖投融资总监张艳表示，今年龙湖的资本开支主要有土地支出约170亿，整体利率支付控制在13亿，缴纳税金50亿；截止2011年6月30日，集团手头现金超过人民币126.3亿元，净负债率仅为56.6%，资金腾挪空间很大。

　　投资物业成新利润增长点

　　与往年不同，上半年商业综合体业态及别墅业态成为龙湖显著的增长点。

　　上半年，集团持有物业的数量增至8个，面积增至40.6万平方米，分布在重庆、成都与北京。其中，龙湖“天街”系列商业综合体业态三盘齐发，销售额合计占全集团20%以上，北京颐和星悦荟新开业出租率达92.6%，而重庆西城天街则由于去年年底完成商户调整，令其上半年租金收入同比增长66.1%。

　　此外，重庆时代天街、重庆U城、成都北城天街、上海郦城等持有物业约50万平方米的新增面积已陆续开工建设。

　　龙湖上半年的大型综合旅游地产项目烟台葡缇海湾，总体规模700万平方米，目前单价15000元/平方米，总体货值超过1000亿，开盘当日实现1002套，单日销售20亿，是公司未来业绩持续增长的主要来源之一。

　　由于投资业物租金水平稳步增长和新增投资物业逐步开业，龙湖商业地产的优势和潜力开始显现。

　　半年报显示，龙湖物业发展和投资物业收入分别为人民币75.5亿元及人民币1.7亿元，同比增长分别117.7%及47.0%，并录得投资物业评估增值人民币8.2亿元。

　　此外，上半年集团各别墅项目，包括北京龙湖•颐和原著、沈阳龙湖•香醍漫步、青岛龙湖•滟澜海岸均名列当地别墅市场销售额第一。

　　随着盈利能力较强的项目进入结算，龙湖上半年的毛利率增长至54.9%。

　　韦华宁表示，由于上半年有诸多毛利率较高的项目进入结算，导致整体毛利率上升，他预计下半年随着北京龙湖唐宁ONE等项目进入结算期，将整体拉平毛利水平，全年维持毛利率1%-2%的增长。

　　吴亚军辞任CEO 邵明晓接任

　　业绩会上，吴亚军高调宣布她本人将辞任CEO一职，而由原北京公司总经理、常务副总裁邵明晓接任。

　　同时首次公开露面的的还有今年4月份任命的首席运营官周德康，原重庆公司总经理，负责研发工程；以及首席投资官冯劲义，原苏南公司总经理，负责投资拿地。

　　据吴亚军介绍，集团高度重视公司组织架构的建设和管理团队的持续发展。今年上半年，集团从内部高管团队中增补4名执行董事，令集团执行董事团队增至7人，以及增补一名独立非执行董事。

　　吴亚军说，卸任CEO后，她和邵明晓有明确分工，她将专注于公司中长期战略的制定和决策，领导董事会，更偏重于中期和长期的规划，投融资方面；而邵明晓领导核心管理团队，完善管理体系并执行战略。

　　“我希望龙湖真正成为一个机构化的公司，摆脱创业期的特征，创建深度机构化。”吴亚军说，龙湖是个非常在乎企业文化发育的公司，是个解决了“我是谁”的公司，在取舍上面非常明确。

　　吴亚军阐述，深度机构化组织的特征，是不依赖于创始人和精英，进一步集团化和职业化；

　　所谓具有企业家精神的职业经理人团队，就是像老板一样做事，有很强的股东意识，有节制的激情，强调价值判断而非单纯地强调规则等等。

　　这被外界看做龙湖去家族化特征的更进一步动作。此前，身为龙湖创始人之一的蔡奎，在上市之前退出董事会。而且吴亚军一直致力于龙湖管理团队的职业化，尽管上市之后成为内地女首富，但吴亚军一直保持低调和幕后的角色，不断将年轻的管理团队推至台前。

　　对于内地宏观调控的最新动向，吴亚军认为下半年楼市调控不会放松，只会更加严厉，限购会向二三线蔓延。

　　对此龙湖有预计，有准备，一是加大城市布局，比如烟台；二是在不限购区域加快销售；三是在限购区域则做一些不限购的产品线，比如商业物业，“2008年全年去化率是65%，今年去化率达到60%，就能完成全年400亿销售目标，”吴亚军说，管理层不考虑下调销售指标。

　　吴亚军认为，对于龙湖来说，今年下半年的土地市场机会非常多。“基准地价没有大幅下调，但竞争少了，往往可以底价中标。”她称，龙湖拿地要看付款条件、是否符合公司战略路径/布局、以及公司销售进度与负债情况等，总共土地储备够5-7年开发就可。

　　据透露，龙湖截至6月31日的土地储备为3325万平方米，平均土地成本仅为1778元/平方米，仅为同期房屋销售均价的14%。