炒房客大量降价抛售 温州楼市遭遇急刹车

　　李娟

　　温州，这座民间资金泛滥的城市在每一天醒来时都喧嚣依旧，但喧嚣背后一系列令人揪心的指标显示着这座城市正在发生的变化：1至7月份，温州市银行业房地产贷款余额为733.8亿元，比年初减少17.3亿元，去年同期则是增加113亿元。

　　与此同时，温州的楼市走向正在发生戏剧性的变化：昔日以投资炒房闻名的温州人，最近开始大量抛售手中的房源。

　　楼市遭遇“急刹车”

　　两天前，一个投资客，急匆匆跑到二手房中介，要求把其在温州鹿城广场的房源价格下调一些，他仔细地研究了下墙上的挂牌价，最终决定每平方米下调3000元。

　　这是炎炎夏日中的一幕，这样的细节触目惊心，但在温州随处可见。

　　不久前，鹿城广场的开发商最终决定将该项目的优惠幅度加大，从原先的“按揭贷款优惠1%，一次性付款优惠2%”调整为“按揭贷款最高优惠5%，一次性付款最高优惠9%”。这样的推销力度，在整个浙江并不多见。

　　律师阿峰的桌上，则堆满了因限购陷入纠纷的诉讼材料。2010年10月15日，温州市再次发布《关于进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》，其中对限购政策做了进一步的细化。很多人的炒房构想，最终变成“黄粱一梦”，那些没来得及去网上备案的购房人因此陷入进退两难。其中的某些人找到了律师阿峰。

　　数据显示，今年上半年，温州市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%。

　　与此同时，土地招拍挂的流标现象不断。今年上半年，温州市区土地出让市场一改火爆场面，出让的19个土地中有14个流标，占比高达74%。

　　中国人民银行温州支行调查发现，温州人在个人房产投资方面开始退烧，大部分人以谨慎和观望为主。与此同时，黄金在温州受到了追捧，月销售额增长幅度在150%以上，目前温州各大银行实物黄金出现过断货情景，以今年2月份为例，温州银行业代理黄金买入8.77亿元，环比增长44.9%。

　　盛宴的终结

　　风吹一片叶，万物已惊秋。这是在民间游资最盛行的温州，这一切，其实早有征兆。

　　今年一季度，温州城镇储户问卷用户调查显示，有18%的受访者选择民间借贷作为最划算的投资方式，值得注意的是，此数据为2009年开始此项调查以来的最高点。

　　这是温州市场上投资转向的一个重要时间节点。就在2010年11月份，整个温州楼市还呈现出欣欣向荣的气息。

　　2010年11月14日，一家五星级酒店挤满了400多个投资客，这是一个地产论坛，实际上，是一家公司在温州举办的一个别墅项目的推介会。

　　就在当月，温州的土地出让单价创出新高：学院中路温州大学(原温师院操场)地块土地楼面价每平方米达3.7万元。业内人士分析，据此土地成本加建安、税费等综合成本，楼面单价至少在70000~80000元/平方米。

　　这就是发生在投资客故乡活生生的一幕，在疯狂的时候，他们看不见任何“泡沫”，所有的底部支撑都被一拨又一拨的温州人塞满了。中国人民银行温州支行发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模约1100亿元，其中20%被用于房产投资或集资炒房，这是一笔庞大的、令人惊讶的数据。

　　这场盛宴在今年逐渐落幕，今年以来，温州主城区一级土地市场对楼市调控政策相当敏感，仅在5月份成功出让瓯海区南湖地段D-5-04a号一宗宅地，距离此次温州南站站前F18b地块成功出让已整整相隔三个月时间。

　　寒冬将至？

　　这个市场还有很多想象的空间。

　　温州银监分局相关负责人预测，下半年房地产行业的风险将逐渐显现，部分房地产公司的资金链可能紧张。在销售资金回笼不畅和银行贷款受阻的情形下，部分开发企业可能会通过高成本的信托贷款和民间借贷方式筹集资金，进一步加大了未来的资金压力。

　　这是开发商遇到的压力，有业内人士透露，今年下半年开发商贷款会更难，审核更严格，“要求严控对违规挪用信贷资金、捂盘惜售、存在土地闲置等违法违规经营企业的贷款投放，严禁贷新还旧和展期延期。”

　　“现在在抛售的，基本上已经是赚得还可以的买家。”投资客王敏(化名)告诉记者，他在去年就已经把手头能抛售的房子都“清仓”了，手头十多套房子都已经“出货”，“要么就是买得太多，还贷压力较大的，这才抛售。”

　　一个不争的事实是，许多投资客都还抱有幻想。降价，不过是总价略微降低而已，“从现在的普遍情况来看，降价首先从豪宅开始，现在市场的价格、和2010年、2009年、2008年，还是相当有差距的。”科威国际不动产品牌发展部副总经理王慧表示，浙江二手房市场普遍遭遇这个问题。

　　杭州透明售房网数据显示，上周(8.8~8.14)杭州主城区二手房共成交159套，与前一周204套相比，减少45套，降幅达22.06%。是5月透明售房网改版至今的最低周成交量。

　　通过房产来迅速实现财富增值，这一目标正在渐行渐远，就连在温州著名的“太太炒房团”，今年发团的速度及频率均大为降低。冬天，似乎已经不远了。