金融杠杆渐失 中小房企“卖儿卖女”已近

　　张明

　　“这也许是一个最坏的时代”！

　　半年总结会上，杨宏开篇的话让会议渐入冰点。杨宏是一家全国性房企财务总监，尽管120亿元的半年销售收入让众多分公司负责人说出了很多硬话，但杨宏用数据说出了他的判断：“情况可能会越来越糟”。

　　“以前我们是1个亿可以干10个亿的事，现在1个亿能干3个亿的事就不错了。”杨宏大倒苦水，他的苦水来自于银行信贷的持续收紧压力，更来自于宏观经济数据。

　　国家统计局日前发布的数据显示，今年1～7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在自筹资金比例明显上涨的同时，开发商们的杠杆率跌至2.48的历史最低点。

　　一直以来，房地产商习惯把自己比作阿基米德，当资金的杠杆越来越短的时候，渐失依靠的他们在炎热的夏天感觉如履薄冰。

　　变短的杠杆

　　“以前我们借贷5个亿，10天半个月就能搞定，现在至少要3个月。”杨宏的眉头比10余位分公司老总拧得更紧，“完成10个亿的销售在2009年需要3个项目，现在要5～6个项目，还增加了30%的库存。”

　　库存的持续攀升，让开发商杠杆变短了。

　　“现在的资金杠杆率甚至低过了2008年，达到了历史最低。”大鹏地产顾问总经理赵士鹏表示，引发这样的变化，不仅跟银根收紧息息相关，更是地价占比持续上升，部分开发项目消化不良的苦果。

　　数据统计显示，虽然前7月房地产投资总额依然上涨，但其主要原因是1000万套保障房的建设投资以及最近两年出售土地的惯性投资。商品房市场的投资已经开始出现滞涨趋势。

　　然而，信贷源头收紧的同时，开发商的成本却持续攀升。

　　中原地产的一份研究报告显示，目前大部分进入开发环节的地块，均是开发商于2009年到2010年上半年取得的地块，这些地块由于平均溢价率达到164%，其销售价格自然居高不下：对比售价与土地价格成本，土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最高。

　　“一般项目地价占房价的比例不会超过25%，如果到30%以上，开发商将难以定价。”杨宏告诉记者，目前市场上平均地价占房价比为23%左右，而一般项目建安成本基本是固定的，地价成本越高，税费、销售成本也会同比例提升。

　　“限购加限贷的调控组合，抑制了大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足一成，加之拿地价格过高，定价肯定居高难下，可以说降价降不了，捏在手里又有资金重压。” 赵士鹏表示。

　　资金链紧绷

　　在需要资金撬动整个市场的情况下，房企的思考顺序是，首先依靠银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。

　　渣打银行7月底的一份调研报告显示，在被调研的18个大中城市中，认为资金压力增大的企业占到了83%。“如果房企还在考虑银行及资本市场等融资渠道，那只能说资金有压力；如果已经降价促销了，那说明重压已至；如果在卖股、卖地、卖项目，那就是生死关头了。”四川倍瑞地产总经理闵红松分析，如今的市场，大部分开发商已经从第一个阶段过渡到了第二个阶段。

　　统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，总金额不足70亿元，而2010年的规模超过400亿元。而2011年1~4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

　　接踵而至的便是小规模降价促销和并购重组的暗流涌动。7月底8月初，碧桂园、万科、龙湖在深圳、重庆等地陆续开闸促销。

　　“降价潮正接近临界点。”赵士鹏的判断是，大部分房企至少手握能支撑半年的现金，但未雨绸缪，在市场浓厚的观望气氛中，率先降价借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势，这却是房企目前所要考虑的问题。

　　“资金链紧张的局面下半年肯定会持续下去。”这是万科总裁郁亮在2011年中期业绩会上的判断，更是大多房企判断未来房市走势的风向标。

　　在赵士鹏看来，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例在逐渐增加。

　　这也与上市房企半年业绩息息相关。

　　部分已经披露半年报的中小上市房企数据并不乐观：净利润同比下降幅度最大的嘉凯城达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成，绿景地产继续亏损。

　　而部分中小房地产企业甚至已经开始通过转让旗下项目求生。《中国经营报》记者发现，8月中旬，出现在北京产权交易所网站上，处于挂牌转让期限内的房地产项目就有30个之多，而上海联合产权交易所网站上的房地产项目也达23起。

　　与中小房企“卖儿卖女”过日子相对应的是，大型房企已经开启其寡头步伐。来自机构的数据显示，十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率亦已从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。

　　“随着调控的深入，房地产市场越发集中化已经成为不争的事实”闵红松表示。