上海“货币配租”难见实效

　　卢曦

　　8月9日，上海市政府宣布放宽廉租房申请标准，人均年收入和财产标准都被上调，将有更多的家庭符合申请条件。近年来，上海曾多次放宽这一标准，截至去年年底，累计共有7.5万户上海家庭受益。

　　上海廉租房分为“货币配租”和“实物配租”两种形式，货币配租即发放住房补贴，实物配租则直接向困难家庭提供住房。长期以来，货币配租方式一直占主体。

　　由于货币配租缺乏监督，受益家庭往往将补贴用于各种其他用途，并未改善住房条件。此外，由于实物廉租房仅收取微薄的租金，投资方很难收回成本，以致积极性一直不高。

　　廉租房模式困惑

　　上海市政府近日发布的放宽廉租房申请标准从8月1日起实施，有效期至2013年年底。新标准规定，申请廉租房的家庭人均月收入为1600元，比上一个版本提高了500元。在此标准发布前，上海曾多次放宽廉租房申请标准，月收入标准线从500元一路提高至1100元，家庭总财产标准也从3万元提高至12万元。

　　根据最近标准，上海各区货币配租的补贴金额各不相同，黄浦、静安等核心区每月每平米补贴62元，远郊一些区则为32元。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉《中国经营报》记者：“上海的廉租房总量中，绝大部分都是‘货币配租’。”据统计，2005年到2007年，上海的廉租房总量还不到一万套，而其中有90%以上采取的是货币配租的方式，低收入群体仍然居住在其原来的住房里，按月领取一定的补贴。“虽然补贴是以住房的名义发放，但缺乏监督，许多家庭拿了补贴，却用在日常生活的各种其他项目上，更有甚者拿去炒股，并未改善他们的住房情况。”李战军说。

　　由于种种原因，大部分困难家庭都倾向于货币配租。今年上半年，上海卢湾区出现建好的廉租房无人申请居住的情况。卢湾区瑞金街道共463户廉租对象中，只有3户愿意参加实物配租，不少人都选择货币配租。实物房源比较偏僻，周边生活配套不齐全，老人看病、孩子上学都不方便，出行成本大幅增加都成为他们选择货币配租的理由。

　　投资难收回

　　今年上海一共将开工和筹措保障性住房1500万平方米，总体供应量达到1150万平方米。其中经适房的第二批申请刚刚开始，而公租房今年将准备5100套的供应量。

　　按规定，上海廉租房存在退出机制。据官方披露，截至去年年底，上海廉租房的受益群体累计达到7.5万户。通过对5.7万户次的复核，因动迁、收入增加、住房条件改善等原因退出廉租房的家庭达1.45万户，调整配租金额的有8220户。

　　李战军认为，廉租房的退出、循环使用模式并未得到很好的建立，使投资方持续投资获益更是无法解决的问题。目前建设廉租房的都是国有房地产开发公司，建设廉租房的投资往往需要十几年才能收回，开发企业通常不愿意投资这些项目。

　　上海近阶段开始尝试“先租后售”的方式，已有的一些楼盘案例是，将廉租房最终出售出去，解决投资回收的问题。但这样一来，又走了经济适用房的老路，而大部分租住廉租房的困难家庭根本无力购买房屋。

　　建廉租房的开发企业投资收不回，而租廉租房的家庭不愿住、买不起。廉租房如何切实长期运转起来，解决困难家庭实际问题，上海目前仍没有很好的方案。