限购僵局初成 房企寻策降价

　　李乐

　　按照惯例，十月是每年楼市的最后一个销售旺季。但是，当地产商们指望这最后一个销售旺季之时，北京等地楼市的月成交量却接连创下年内新低。严厉限购政策之下，“合格”购房群体的增量已无可能，且越到年底，地产商所面临的局面也就越为严峻。于是，不同形式的“降价”策略已经开始在开发商的考虑之中。

　　被逼降价

　　“我们对未来刚性需求为主的市场前景，十分不乐观。”8月17日上午，北京海淀区某在售楼盘项目的营销负责人告诉《中国经营报》记者。该项目目前准备在10月份推出其二期总计400余套可售房源，但让这位营销负责人头疼的是，这个楼盘一期的可售房源中，还有300余套没有售完。

　　这意味着在二期开盘时，开发商面对总计超过700套的销售任务。这还不是最糟糕的局面。这位销售负责人告诉记者，该项目一期开盘时间是7月，而第二次开盘的日期定在10月，之间只有不到3个月的时间，这意味着二期销售的蓄客工作，几乎无法进行，而只能从一期蓄客但未成交的意向客户中继续筛选。

　　该负责人告诉记者，目前该公司考虑的应对策略就是在二期开盘销售时，以修改户型设计为基础，配合较一期有足够幅度的降价，以推动二期销售。记者掌握的情况表明，该项目二期销售价格初步考虑在18000元/平方米~19000元/平方米，而其一期成交均价已经达到25000元/平方米。

　　“以前是住建委审批预售价格的时候限价，开发商想尽办法能够获得更高的售价，但现在即便住建委不严格限价，开发企业自身也会考虑价格是不是太高，房子是不是能卖得出去。”中原地产市场分析师张大伟告诉记者。

　　他表示，在内地一线城市进行开发的房地产企业比较主流的策略是，一方面调低二期单价，增加价格上的吸引力，另一方面，通过修改户型设计，将户型面积降低，或者增加小户型的比例，以降低总价，吸引更多的刚性需求以消化自己手中的库存。

　　记者了解到，类似上述海淀区在售楼盘的情况在北京市的大兴区、通州区、昌平区都有不同程度的存在。“开发商是最忌讳二期比一期降价的，现在，连二期降价的情况都开始出现了，可见开发企业的压力有多大。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨红旭向记者表示。

　　限购僵局

　　逼迫开发企业不得不在二期寻求大幅度降价的主要原因，是被严格执行了将近一年半的限购令所带来的成交量急剧下滑，以及符合购买资格人群数量的持续缩水。

　　北京房地产交易管理网数据显示：8月上半月，北京期房住宅签约总套数为2009套，现房住宅签约套数为438套，二手房住宅签约套数为3454套，同比分别下调了49.7%、46.5%、8.6%。商品房签约创出了最近数月的新低。

　　8月上半月商品房住宅签约均价为21796元/平方米，相比7月均价22690元/平方米有明显下调，但是主要原因是成交结构导致的，本月签约的高端住房比例有所减少。

　　全国情况亦是如此。中国房地产信息集团对6个典型城市的市场成交量进行的监测显示，7月份6个典型城市成交量环比呈现下滑，平均跌幅为14%，市场自二季度起的一波企稳反弹的势头基本中断。

　　张大伟认为，造成这一走势的原因主要在于购房需求继续萎缩，“目前北京成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。”

　　中国房地产信息集团研究员杨晨清则向记者表示，今年1～7月份典型城市成交同比有涨有跌、甚至单边上涨，都无法论证今年全年成交会高于去年，今年下半年市场究竟会怎么走目前来看还很难断言，而其中主要的不确定因素即是政策面。在他看来，下半年一二线重点城市市场重演去年疯涨的可能性很小。