二三线城市限购名单或8月底出炉 楼市拐点或临近

　　针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　

　　【中国经营网综合报道】针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　限购名单“猜想”

　　据中国证券报消息，8月22日，据了解，各省(区市)正将辖区内各城市的房地产市场运行情况报送住建部，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　权威人士分析，尽管面临地方政府的“阻力”，但新一轮楼市限购的城市范围不会太窄，届时可能有30多个二三线城市被纳入限购名单。这一数字比预期要大。除参考各地上报的情况外，住建部将更多依据自己的房地产价格监测系统划定名单。已经出台限价措施的城市，也有可能被列入限购城市名单。

　　“不少二三线城市房价上涨的势头已经持续好几个月，为了巩固楼市调控局面，新的限购政策出台应该已无疑问。”一位接近宏观部门的知情人士表示，“考虑到各地报送情况和政策出台需要一定时间，新的楼市限购名单最快8月底公布。”

　　根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，7月全国房价总体涨跌互现，新建商品住宅环比涨幅超过0.4%的城市中，全部为未采取限购措施的二三线城市。住建部此前明确，新建住房价格涨幅居前或逼近全年房价控制目标的，将列入新增限购城市建议标准。分析人士认为，6月除了已实施房产税试点的重庆市外，有15个非限购城市新建商品住宅同比涨幅超过5%，分别为秦皇岛、洛阳、丹东、岳阳、牡丹江、襄樊、遵义、韶关、常德、吉林、桂林、赣州、锦州、烟台和惠州，这些城市未来均有可能列入新一轮限购名单。

　　上述城市近期房价环比上涨多数也较为明显。截至6月，秦皇岛、锦州、宜昌、襄樊、洛阳和常德等城市已经连续三个月房价环比涨幅超过0.2%。成交量以及外地购房比重也成为新增限购城市标准的重要内容。链家地产发布的报告显示，上半年秦皇岛、徐州、济宁、潍坊、北海、柳州等城市的商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。

　　对于外地购房比重较大的城市，中原地产三级市场研究部总监张大伟认为可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台;另一类是受大城市房价挤出效应影响的城市，如泉州、廊坊、中山、惠州、东莞等。

　　值得一提的是，目前我国的地级市数量有300多个，限购名单很可能不局限于统计局房价统计中涉及的70个大中城市。分析人士认为，珠海、中山、廊坊等城市同样可能被列入限购名单。

　　传多地拟推限价令躲避限购

　　据每日经济新闻消息，备受期待的“限购令”扩军，或因中央和地方政府的博弈而难以尽如人意。按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖各城市上半年房地产市场调控工作情况报告上交，上交内容包括 “是否采取必要措施限购”。若严格按照上述时间推进，这些与限购有关的反馈目前业已上报。

　　但截至目前，具体的限购名单尚未公布。而与此同时，在山东、河南、广东、四川等省份，已出台或拟出台“限价令”的消息却先后传出，其目的或在于规避“限购令”的波及。

　　与此前相比，住建部在“限购令”扩军过程中的态度并不强硬。在其印发的《列入新增限购城市名单的建议标准》中，虽然制定了5项限购标准，但同时也在结尾处注明“限购期限可暂定到今年年底”。这也意味着，如果限购范围从今年9月开始扩大，那么新增城市的限购期限仅为4个月。与此同时，5项限购标准也并非一成不变。上述文件强调，地方政府可保留对“具体标准进行适当修改”的权利。

　　一位匿名专家表示，与保障房建设中签订“军令状”的严厉程度相比，住建部在限购政策的制定中，态度明显“缓和”。究其原因，一方面是由于各城市发展阶段不同，房地产市场形态各异，住建部难以直接圈定一些城市实施限购，只能将操作空间留给地方;另一方面则由于“限购令”对地方房地产和经济发展 “杀伤力”巨大，个别城市的利益受损较大。512345>>

　　针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　据统计，当前已推行 “限购令”的城市有41个，其中35个为省会城市、直辖市和计划单列市。而限购最为严厉的4个一线城市上月新建商品住宅价格已全部停涨，这是最近3年来的首次。

　　地方政府显然也不愿意被纳入最新的限购范围中，有的省份还曾传出拟制定 “限价令”以规避即将到来的“限购令”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此分析表示，“限价令”仅仅影响价格，非但不抑制需求，反而能刺激需求;而“限购令”则直接影响到需求，很可能对市场产生重创。

　　以限购政策最严厉的北京为例，自今年2月出台 “京十五条”半年来，北京住宅市场成交量比之前萎缩近半;与去年同期相比，跌幅更达到了58.8%。主流观点认为，地方政府力推“限价令”，主要是为了避免受到更严厉的“限购令”波及。

　　在中央与地方的博弈之中，原本被寄予厚望的 “限购令”扩军可能难以尽如人意。此前，包括链家地产、北京中原地产在内的机构纷纷发布报告，预测新纳入限购的城市可能超过30个。但在杨红旭看来，新增的限购城市最终可能不超过20个。其中以东部城市、热点城市周边的二、三线城市为主。

　　在多数分析人士看来，限购仍是当前调控房地产市场的最有效手段。根据国家统计局的数据，在全国70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其余31个未限购城市则上涨0.14%。原国家统计局经济师姚景源上周也表示，应加大二、三线城市限购。

　　杨红旭还认为，与新增的限购城市相比，更应该关注已有限购城市的强化执行。因为现有限购城市的市场容量大、政策辐射效应明显，应从严执行限购政策。

　　多城市一二手房均价倒挂

　　据第一财经日报消息，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象。

　　这种曾在2008年全国范围内出现的新旧房价背离现象，在2011年下半年大有重新上演之势。而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。

　　但更多的业内观点认为，国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内整体出现拐点现象仍是小概率事件。

　　一向被视为国内楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到5至6月时的价格差最大时每平方米相差近万元。

　　由于深圳从5月份实施楼市限价政策，一二手房价格倒挂现象日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米;招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元/平方米。

　　6月份以来，深圳新盘价格明显低于周边同等二手房价格的项目，还包括中海康城国际、海纳时光、招商观园等多个楼盘。

　　由于价格优势明显，上述楼盘开盘当日销售率都在八成以上，部分项目甚至出现“日光盘”，其中中海地产和招商地产当日又追加了部分房源。

　　在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月份有所回落。

　　一线城市中的北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%~15%之间。

　　根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。5<<12345>>

　　针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团便宜1000多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。

　　此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。

　　65家房企4成业绩下滑

　　据证券日报消息，入8月底，已经有超过一半的上市房企公布了自身的半年度报告。而在上半年的楼市调控下，房企们的日子究竟过得如何，在这几十份的中报里似乎也可以找到答案。

　　根据WIND资讯数据显示，截至8月22日，A股市场共有65家房企(指按证监会行业分类的房地产开发与经营企业)披露了2011年中报，超过全部上市房企的半数。

　　统计后发现，这65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增涨11.75%;实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元。较去年同期的117.50亿元增涨19.92%;总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。

　　不过，虽然这65家房企的整体业绩出现了近2成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，65家上市房企中业绩下滑者达到了26家，占已披露中报房企总数的40.00%。而这也意味着，以往业绩几乎全线飘红的房企，在2011年的前6个月中，竟然有4成出现了业绩下滑的情况。对此，有分析人士就表示，调控下房企面临的市场环境已经日趋严峻。一些中小房企在下半年很可能出现一些“问题”。

　　在这26家业绩下滑的房企中，几乎清一色的是二、三线城市开发商。并且净利润下滑超过100%的房企也全部为中小房企，其中凤凰股份净利润下滑506.56%、津滨发展净利润下滑299.67%、*ST海鸟净利润下滑260.26%、东方银星(8.56，0.00，0.00%)净利润下滑165.75%、*ST大通净利润下滑158.42%、香江控股净利润下滑111.46%、中茵股份净利润下滑105.79%。

　　并且，在经营规模上，大型房企的优势越发明显，市场集中度也不断增大。以营业总收入为例，万科上半年实现营业总收入199.89亿元，招商地产实现营业总收入80.9亿元，金地集团和金融街得营业总收入也分别达到了51.60亿元与46.17亿元。而这4家房企的营业总收入之和已经占据了这65家房企的45.09%。

　　此外，相比于大型房企每家十几亿的盈利，还有12家二、三线房企出现了亏损的情况。其中丰华股份亏损835.51万元、凤凰股份亏损1942.18万元、绿景控股亏损1046.13亿元，而去年同期还盈利3657万元的津滨发展今年上半年更是出现了7302.38万元的巨额亏损，暂列房企亏损额第一名。

　　随着下半年调控的深入，新一轮限购令的展开，业内不少人士已经开始讨论中小房企的出路问题。

　　存货激增4成总额超6000亿

　　而从上半年同期存货的增长情况看，上市房企面临的资金压力也开始增大。尤其是缺少融资渠道的中小房企。

　　有分析师就表示，存货大幅上升，说明开发商资金压力很大，而计划销售周期也在延长。从WIND的数据上看，也确实如此，就连万科这样的龙房企，其存货周转率也较同期出现了延长的情况。

　　龙头房企中，截止今年6月30日，招商地产的存货为444亿元，金地集团的存货为605亿元，老大万科则为1713亿元。其中，万科的存货较去年同期增长了598亿元，同比增幅为53.63%。不过万科总裁郁亮此前曾表示，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。

　　而在存货大幅增加，融资渠道受阻的压力，上市房企们对于手中的现金也越发的重视，以往的拿地热情在上半年也是减弱了不少。

　　统计就显示，65家房企今年前6个月的经营性现金流为-245.54亿元，较去年同期的-470.73亿元增长了近一半，而去年同期房企经营性现金流大幅下降的一个主要原因便是部分开发商“疯狂“拿地。因此，今年上半年土地市场的冷清也让房企的经营性现金流出现了大幅度的增长。5<<12345>>

　　针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　而在房企冷对土地市场的同时，部分二、三线房企却将手伸向了土地之下埋藏的矿产。根据不完全统计，近几个月以来，已经有10家房企公告了“涉矿”事宜，其理由基本都是为规避楼市调控的风险，帮助公司制造出新的利润点。显然，在楼市调控不断深入的情况下，越来越多的房企开始谋求变化。

　　房企甩卖股权贱卖项目

　　据每日经济新闻消息，“每一次金融风波也好、调控也好，我想有些人是跳楼的，有些人是发大财的。”在日前《每日经济新闻》和观点地产网联合主办的2011博鳌房地产论坛上，恒亿集团董事局主席、总裁郭建平曾向台下1000多位业内人士介绍他眼中的发展新路径——用炒股的手段做房地产，低潮的时候买进，高潮卖出去。为此恒忆集团把旗下的山东、宁夏项目卖掉，换回一部分资金，等待收购调控后顶不住的开发商。

　　他的话音刚落，抄底收购的机会，就已经显现。

　　来自上海和天津产权交易所的数据显示，仅仅8月11日至8月19日的一周时间里，两家交易所挂牌出让的房地产企业数量就达到了4宗，总金额超过9亿元。而其中有两个拟开发及正在开发项目出让价格更是低廉，给开发商提供了非常大的抄底空间。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，目前有意清理旗下项目并盘活资金的开发商不在少数，甚至有一些大型地产巨头也在谋求短期内迅速出清所有存货，以购买成本更低的项目。

　　开发商的上述“新发展路径”，不仅加速了行业的整合，也让本已部分价格下行的房地产市场变得更加不确定：即将到来的“金九银十”会否成为新一轮的楼市降价风暴?

　　在最近一年中，上海8月11日至8月17日七天内在上海联合产权交易所挂牌的房地产项目数量或许可以创造一个纪录。

　　短短七天时间内，共计有三个房地产公司被挂牌，其中包括上海其越置业有限公司100%股权、成都中建投房地产开发有限公司100%股权和上海汇丰房地产开发经营公司整体产权，总计超过4.1亿元，若加上成都中建投房地产开发有限公司100%股权的关联项目——深圳中建投投资发展有限公司100%股权，则地产类项目出让总金额达到7亿元。另外，天津产权交易所也在19日挂牌转让了一个在建项目。沪津两地交易所挂牌的项目总金额相加超过九亿元。

　　此前挂牌转让的项目，多数是开发商已经开发完毕或者因为动迁等原因一直没有转让的项目。在8月11日至8月19日挂牌的项目，有多个是待开发或正在开发的。比如以2.3亿元挂牌转让的上海其越置业有限公司，今年2月刚刚以2.17亿获得上海闸北区350街坊1丘，楼板价仅12000元/平方米，而周边的商品住宅售价早已经超过25000元/平方米。

　　另一以1.76亿元出让的天津市静海县团泊新城松江高尔夫球场内、七排干东侧(水岸澜轩住宅小区)在建工程，折合每平方米出让金额更只有2500多元，接手的开发商可以获取极高利润。

　　楼市拐点或临近

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，一二手房价格倒挂的城市在下半年和明年初将出现大规模增多现象。

　　谢逸枫认为，8月底住建部的限购扩容城市名单将公布，楼市调控有紧无松导致市场新增供应和库存巨大，市场购买力下降情况下去库存化必然受阻。开发商的资金越来越紧张，为回收资金和完成销售业绩，很多新盘价格必然低开。

　　一二手房价格倒挂现象曾在2008年时普遍存在于全国范围内，那一年在全国范围内出现了房价的第一次真正意义上的回调和拐点。

　　不过，多数业内人士分析认为，用近期多个城市出现一二手房价格倒挂，来证明楼市拐点来临尚不充分。在谢逸枫看来，短期内的一二手房价格倒挂现象，不是楼市拐点和房价大跌的信号，仅仅是受调控干预下的市场正常波动。

　　最直接的干扰因素是楼市限价政策。目前上海、深圳、广州增城、廊坊及其下属市县等地都实施了楼市限价措施，其中深圳要求部分片区房价月度环比零增长。5<<12345>>

　　针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。

　　通过行政措施干预造成的房价倒挂，被认为并不具备市场的普遍意义。实际上，深圳上述低于二手房价格的新盘定价皆受到限价政策的干预，很多新盘的定价都比预期要低出10%至40%。为压缩成本和保证利润，很多开发商被迫将精装房改卖毛坯房，或降低楼盘品质和配套，直接导致售价大幅下降。

　　一二手房价格倒挂的直接影响是，二手房市场成交遭遇严重考验。多个城市二手房市场成交同比大幅萎缩，二手房中介公司经纪人数量普遍下降，天津、深圳、上海等地出现不同程度的地产中介关门停业现象。

　　新房价格的松动，则有望带动二手住宅价格出现相应下调。万科董秘谭华杰表示，通过研究深圳楼市的历史规律，每次房地产调控时二手房价格都会比一手房价格下调的幅度更大。深圳中原地产总经理李耀智预测，下半年深圳二手房价格整体上有望下降15%左右。

　　即将到来的“金九银十”被认为是开发商冲刺全年销售业绩的最后机会。中经联秘书长陈云峰认为，一二手房价格倒挂或会让今年的“金九银十”交易量回升，但房价大跌的可能性不大。（编辑：海绵）5<<12345