13房企海南囤地18万亩 雅居乐百元买地万元卖房

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　众所周知，无论是海南建省，还是作为“国际旅游岛”进行开发，海南最大的变化之一恐怕是房地产市场的飞速增长。据《每日经济新闻》记者了解，不少开发商当初拿地时的楼面地价较低，若按目前海南的地价计算，仅土地增值一项，开发商获得的收益就十分惊人。

　　房企海南“疯狂”储地

　　今年4月份，雅居乐再度出手1.4亿元，在海南定安县新购得一处地块，从2007年至此其在海南的土地储备已高达928.6万平方米。不过，与其他早已在海南布局的房企相比，雅居乐只能“甘拜下风”。有媒体报道，在去年，13家房企在海南的土地储备已达到18万亩，手握成千上万亩土地的开发商比比皆是。

　　今年8月中旬，在海南清水湾一次项目推介会上，雅居乐地产该项目的相关负责人向记者表示，目前占地面积为1.5万亩的清水湾综合项目已开发完成300万平方米，累计完成投资100亿元。

　　海南可谓是雅居乐继其“大本营”广东中山市之外，另一个颇受重视的“根据地”。今年4月份，雅居乐1.4亿元购得位于海南定安县占地186991平方米的地块，可建筑面积为56097平方米。年报数据显示，从2007年开始，雅居乐先后4次在海南圈地。粗略计算，目前该公司在海南的土地储备已达928.6万平方米。

　　不过，从布局海南的时间看，雅居乐只能算“小字辈”。相比之下，自成立之初就在海南拿地的海航置业，1992年进驻海南的中国宝安以及1993年开始布局的鲁能和中粮等，才是这块“热土”上的“老前辈”。据其他媒体报道，截至去年，13家房企在海南的土地储备已达到18万亩。在众多房企中，储地最少的万科也有上千亩，富力达到了2万亩，中信泰富则取得了3.6万亩。而从公司拿地的时间计算，最早的可追溯到1993年，最晚则是2008年。

　　土地增值收益高

　　以雅居乐为例，在2007年，雅居乐以10.18亿元购入与海南省三亚市毗邻的陵水县一处占地面积约450万平方米的地块，此后3次出手，分别以9亿元、5亿元以及1.4亿元获得了共计478.6万平方米的土地，这意味着雅居乐在海南获取的928.6万平方米的土地只花费了25.58亿元，平均地价275元/平方米，楼板价约258元/平方米。除上述1.4亿元拍得土地外，前三块陵水县土地即清水湾项目用地。

　　根据搜狐焦点网海南站8月18日信息，雅居乐位于陵水县的清水湾项目(包含普通住宅、公寓、别墅、商铺、酒店式公寓、产权式酒店等)，平均单价为2万元/平方米，比2009年开盘时已有可观涨幅，与当初购地时的地价相比，更是利润惊人。

　　2007年才进入海南的雅居乐尚且如此，其他“前辈”在地价上涨中获取的土地收益可想而知。记者了解到，2004年是开发商进入海南较频繁的一年，这一年海南商品住宅的均价仅为2122元/平方米，而截至今年上半年，该数据已飙升至9795元/平方米(据官方数据)，三亚的均价更是超过17000元/平方米。

　　由于在海南储地的开发商过多，其拿地成本和土地收益无法一一计算，但从上述分析不难看出，仅就土地增值一项，开发商获得的收益十分丰厚。

　　考虑“以价换量”？

　　在限购令之下，曾一路“高歌猛进”的海南房价终于显露疲态。据国家统计局最新发布的数据，在刚过去的7月份，全国70个大中城市中，只有三亚出现房价下跌。

　　日前，在2011博鳌房地产论坛上，阳光100集团董事长易小迪(微博)表示，房地产上市公司2/3的毛利空间来源于房价的上升。在该过程，产品开发环节已被放到次要位置中，投资带来了主要的价值，而真正的产品开发只创造了1/3不到的利润。

　　这似乎从另外一方面印证了记者上述的分析，既然开发商可以从土地增值中获得高利润，那么在限购有可能拉低销售业绩、影响现金流的情况下，是否可以考虑适当降低销售价格获取更高的成交量？

　　目前，部分开发商还是 “不甘心”。前不久，雅居乐主席陈卓林即援引广州销售业绩说明“不降价”的决心。他表示，尽管广州处于限购，但雅居乐上半年在广州的销售达到了36亿元，因此雅居乐不会因政策而下调价格，只会提供折扣优惠。而中信地产海南某项目销售部人士也表示，项目均价达20000元/平方米，到目前为止没有降价的打算。

　　对通过土地增值获取高额利润的情况，中原地产广州项目总经理黄韬表示赞同。他透露，目前市场上60%～70%的项目都存在这种情况，但是否降价要根据市场情况来判断。不过，对开发商“不降价”的决心，这或许只是暂时性的，下半年海南楼市降价的可能性非常大。