阳光100易小迪：不去一线城市冒险

　　本报记者 姜燕 发自博鳌

　　“我们今年重点仍是进入二三线城市，今年还是有扩张计划的，已经拿了300万平方米土地，在广东东莞和清远、山东潍坊、湖南株洲，下半年还有拿地计划，要看形势，一线城市我们现在还没有能力去冒险。现在不同的公司都在找不同的转型，我们目前住宅和综合体的比例是7:3，以后希望各占一半，这就是转型。我们会寻找二三线城市非住宅的商务需求。” 在2011博鳌论坛上，阳光100集团董事长易小迪接受时代周报专访时侃侃而谈。

　　同时，易小迪透露，阳光100今年的供应量达120多亿元，今年目标是卖80亿左右，目前已经销售40%。对于是否能完成全年目标，是否会降价，易小迪称，“我们现在不太拼规模，哪怕卖70亿元也行，走效益型路线。”

　　综合体、住宅比例将各一半

　　阳光100在易小迪掌舵之下，始终在二三线城市耕耘，这也让阳光100在越来越密集和频繁的楼市调控中，反而获得了更多的机遇。

　　易小迪认为，目前，中国第一波以大城市、中心城市为主的城市化浪潮已经接近尾声，随之而来的第二波城市化浪潮才刚刚开始，而这一轮城市化浪潮主要发生在二三线城市，这就为这些城市带来了巨大的机遇，这也是阳光100长期扎根二三线城市的主要原因。

　　在项目扩张中，阳光100一直复制两个成功的模式：城市中心的建筑综合体即阳光100城市广场及城市近郊大型住宅项目阳光100国际新城。阳光100已在天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳、成都、无锡、烟台、东营、柳州、桂林、潍坊等十几个城市开发了20多个项目，年开发量在100万平方米以上，规划开发面积超过1000万平方米。

　　目前，阳光100的住宅和综合体比例为7:3，但是易小迪希望未来这个比例可以各占一半，加大商业地产的投入。

　　2002年，阳光100在南宁开始试水大型综合体，“当时在南宁做综合体才20多万平方米，后来在南宁做第二个，效果不错，慢慢尝到甜头，7年前去了重庆，5年前去了烟台，慢慢有意识这么做。”易小迪说。

　　在易小迪看来，二三线城市的住宅需求没有一线城市强，虽然存在一定需求，但数量很有限。而商业地产和非住宅地产在二三线城市带来的回报率更高，市场需求大。“地方政府纯住宅地块推出得越来越少，出让地块的时候就要求要盖最好的五星酒店，把最好的购物中心引进来等，有很多这样的需求，这些城市需要升级换代，要把城市打造得更漂亮。”

　　易小迪说，“我们去年最大的住宅项目在无锡卖了11个亿，最大综合体在柳州卖了10个亿，在柳州住宅10个亿是卖不到的。说明二三线城市有商业需求，最关键问题是商业地产到了二三线城市，如何控制需求和成本的关系，要求商业运营商有相当高的水准。二三线城市可以创造新的需求，当然竞争更激烈，不是有钱就能做的。

　　“在三线城市，我们的经验是要做新的城市中心，规模要大到一定程度，它需要地标性建筑，要用超前眼光做，不能搬一个落后的东西过来，低估大家需求。同时，要控制成本。北京卖5万元/平方米，楼板地价可能3万元/平方米，建安费6000元/平方米或8000元/平方米无所谓，但在三线城市楼面地价可能1000元/平方米，建安费5000-6000元/平方米，建安费多2000就很重要了。”易小迪称。

　　由于商业地产回报周期比较长，因此，阳光100的商业中60%要出售，自己持有40万平方米左右的商业。易小迪告诉时代周报，“持有回报率低，因为都是主力店，比如7-Eleven、屈臣氏、大型百货等，一谈就是20年的租约。大型百货给的回报率很可怜，1%-3%，但零售商业的回报率很好。”

　　择机在香港上市

　　据易小迪介绍，除了综合体以外，阳光100在住宅方面一直探索复合式社区。“阳光100面对时尚白领阶层，天津有个纯住宅项目，80万平方米全卖完了。当时没有想做商业，入住的都是年轻人，不得不做了配套商业，包括地下室商业，让我们奇怪的是，商业价格和租赁非常好，社区成了周边最热闹的社区，还有1000多位韩国人住进去，成了复合化的国际社区。我们本来以为加入商业比较热闹，升值空间会小，但它二手房却卖得很好，我们反思发现复合型社区有很大市场需求，年轻人住里面，希望配套多，这个效果非常不错。”

　　于是，阳光100开始在成都、长沙、沈阳等复制复合型社区，关键在于处理好动静关系，商住要分开。“我们成都项目是住宅用地，这个月底开盘，商业只有36套，有400个人在排队，住宅2000套，只有500个人排队。在长沙的项目，挖了个湖，过去会在湖边盖别墅，现在盖商业街，也是复合型的，有餐饮、娱乐、休闲，成了社区商业，商业卖了4万元/平方米，住宅才卖8000元/平方米。”

　　据易小迪透露，阳光100今年的供应量达120多亿元，销售目标为80亿元，但目前只完成了40%，“我们现在不太拼规模，非上市企业不把追求规模放在第一，哪怕卖70亿也行，走效益型路线。我们长期规划是等着资本市场好了上市以后再扩大。”据悉，此前，美国私募股权基金华平基金向阳光100投资数十亿参股，按照华平的要求，阳光100将择机在香港上市。

　　对于融资，易小迪有自己的看法，认为不到困难的时候不要找基金，回报压力会比较大。“目前，阳光100的现金流适当保守，买一些项目政府门槛也在放低，付款周期谈得比较好，有的可以一年付甚至两年付。”

　　谈到今年的扩张及拿地计划，易小迪告诉时代周报，今年已经在广东东莞和清远、山东潍坊、湖南株洲拿了300万平方米土地，下半年将继续在二三线城市寻找机会。“一线城市我们现在还没有能力去冒这个险。北京等一线城市下半年从投资角度可能便宜，但从专业角度不合适去抄底。”

　　而长三角虽然改善型需求比较大，但土地价格太高，对阳光100是最大的门槛。“我们无锡项目连续两年每年都销售十一二个亿，但无锡买一块地需要13个亿，得一把付清，买一块地我们两年没喘过气，沉淀资金太大。今后希望可以滚动开发，几个亿买地。”