路劲基建单伟豹：限购令或明年中取消

　　本报记者 姜燕 发自博鳌

　　“我们没有考虑一线、二线、三线还是四线城市，能赚钱就可以了，内部回报率在13%就值得进入。” 香港路劲基建(1098.HK)董事会主席单伟豹在2011博鳌房地产论坛接受时代周报专访时表示。

　　虽然外界对于路劲地产收购顺驰，是亏了还是赚了意见不一，但单伟豹对此似乎仍显得心有余悸。被问及今后路劲地产拿地除了招拍挂是否会考虑收购时，单伟豹称，“我们收购了顺驰之后很害怕，隐藏的东西太多，收购成本很高，高得你都不相信。前两年不赚钱就是因为成本高。招拍挂则一点风险都没有。”

　　内部回报率13%项目值得做

　　公路建设出身的路劲基建，2006年加大对房地产投资的力度，入股顺驰中国，占55％股份，2007年1月，增持顺驰至95%股份，并全面接管顺驰，2007年8月完成收购顺驰后，成立路劲地产集团，完成了初步的全国布局，目前已将重点放在房地产业务上，未来房地产与公路建设的比例将保持在2:1。

　　截至2010年底，路劲地产的土地储备为520万平方米，全年签订的销售金额为75.73亿港元，较2009年增加20%，净利润为4.82亿港元。

　　目前，路劲地产项目分布于北京、上海、天津、石家庄、青岛、济南、武汉等13个城市。单伟豹坦言，限购确实使旗下项目受到影响。“上海南翔项目，去年卖得不错，今年也不错，但本来预计会卖得更好，今年没有太大增长。又不能随便说提价，也许下步政策说只要提价就不让卖，比如去年卖1.5万元/平方米，今年卖1.5万元/平方米以上就不发预售许可证，这种情况很可能会出现的。”

　　“政策如果不理智，对房地产开发商是不利的。疯狂的东西不会长久，非常不合理的措施也不可能长久，可能会影响GDP。”单伟豹预测，限购令将于明年中取消，到时候房价可能会反弹。

　　“以前三四线城市销售量太低，一年才销售50万平方米，即使进去也销售不了。现在限购，一线城市被赶走，二三线城市起来，二三线限购，三四线城市就起来了。乌鲁木齐就200万人口，现在万科也去乌鲁木齐了，它看好将来，以前一直不去肯定是算不过来账。我们一直不分一线、二线、三线还是四线城市，哪里销售量大就到哪里去，赚钱就可以了。” 单伟豹认为，内部回报率达到13%就值得进入。

　　收购顺驰的得失

　　截至2010年底，路劲基建2010年总资产及净资产分别为276.86亿港元和104亿港元。股东所占利润为6.25亿港元，下降了14%，主要是因为2009年公司净利润中包含5.8亿港元一次性高速公路权益转让收入。如果扣除该部分收益，2010年路劲基建的核心盈利上升319%，集中反映了房地产业务大幅改善，房地产销售利润达4.82亿港元。

　　对于今年的销售目标是多少，单伟豹并没有透露，但单伟豹表示，今年全年销售不会比去年少。面对港资开发商纷纷加码内地，单伟豹称，“公司会继续延续稳健的风格，没有想过加大投入。去年我们销售100万平方米，将来有实力上市能做到200万-300万平方米就很不错了。保利是央企，有无限的资金支持，要做到万科、中海也不大可能，而且会很累，对公司也未必是好事。”

　　“公司去年买地支出逾70亿元，目前土地储备有700万平方米左右，今年增加了八十几万平方米土地储备。下半年土地市场出现好的机会的话，会去拿地。目前并没有准备很多资金去拿地。现在有30多亿的现金流，如果有好的土地可以再借贷融资，海外融资的环境还可以。我们最近不拿土地的话，就不需要融资了。”单伟豹告诉时代周报。

　　2010年，路劲地产加大了拿地步伐。通过招拍挂在广州、北京、上海、无锡获得四幅地块，可建楼面面积达61万平方米。此外，路劲地产还收购了本属于顺驰旗下问题资产的石家庄国际城项目，获得20万平方米的可建楼面面积。

　　对于今后拿地是否更多考虑收购形式，单伟豹连连否认，“我们收购了顺驰之后很害怕，隐藏的东西太多，收购成本很高，高得你都不相信。前两年不赚钱就是因为成本高。招拍挂则一点风险都没有。”此前，单伟豹曾对外透露，收购顺驰的资金比之前预计的多了20%-30%。

　　2006年9月，路劲地产以18亿代价收购顺驰旗下55个项目600多万平方米土地储备，但最后不少地块被退回给政府或协议合作的对象，能梳理重组进行开发的项目约400万平方米。2008年度路劲基建的业绩报表首次合并顺驰地产，但随后路劲基建的地产业务连续两年都录得亏损。其中2009年，录得股东应占溢利为7.28亿港元，但房地产业务录得亏损1000万港元。

　　与此同时，收购双方因为争议一直悬而未决，直至2010年8月，在天津市政府的协调下，路劲地产与顺驰的有关争议才得到和解，索偿交由天津市政府以调解的方式解决。

　　路劲地产花了3年时间才将顺驰问题梳理清楚。虽然单伟豹一直称收购顺驰窟窿远比想象的大，但外界认为，路劲仅是获得的土地溢价就相当惊人。至于收购顺驰是不是笔合适的买卖，单伟豹向时代周报表示，“等我们把所有那个时候项目处理掉，都卖光了，才知道是赚了亏了，现在是中性的，不好不坏。”

　　辉立证券分析师陈耕认为，路劲与顺驰的历史遗留问题对房地产业务的负面影响已基本得到消除，路劲基建的物业销售额在2012年或将超过人民币100亿。

　　此前路劲基建分拆房地产业务单独上市的计划时有传出，对此，单伟豹表示，“适当时候一定会上市，现在肯定不是适当时候。现在有十几家在排队等着上市，我们还没有开始排队。”