2011第一财经·中国房地产价值榜之非上市TOP10企业评析

　　CBN研究院房地产价值榜课题组

　　2011年第一财经·中国房地产价值榜首次将非上市房地产公司纳入评选范畴。我们考量的指标包括产业贡献（建筑业、建材业、家居业、钢材业等）、城市贡献（旧城改造、建设规模、土地开发等）、人居贡献（生态改造、绿化面积、人性化设施等）、产品创新（项目创新、营销创新、开发创新等）、社区服务（合作共建、活动支持等）、地标形象（地标数量、配套设施等）、社会责任（低碳环保、社会慈善、社会公益、保障房建设等）、经营战略（产品差异、土地储备、营销创新、区域定位等）以及人气口碑（销售速度、促销活动等）这9个方面。通过对非上市房企各方面资料和数据的收集，我们将这些定性指标的高低用定量的方式表现出来，在对入围企业进行筛选后，我们评出了综合价值前十位的企业，其中总部位于华南地区的有6家房企、华东地区1家、华北地区2家，中西部地区1家。

　　绘制出TOP10非上市房企的雷达图后，我们发现整体来看，非上市企业在综合价值各细分指标上的表现重叠度较高，尤其是在人气口碑、产业贡献、人居贡献、产品创新、社区服务以及地标形象方面基本吻合，而在社会责任、城市贡献和经营战略上稍有差异，由此可见非上市TOP10房企在综合价值指标中表现较为平均。

　　面对炙手可热的房地产市场，从2009年底开始，政府采取了一系列措施旨在抑制过快上涨的房价，而当调控成为常态且力度趋紧的时候，房企在积极提升企业品牌价值的同时，必须为应对调控的不确定性以及未来扩张做出经营战略和产品战略上的调整，而这种调整既显示开发商经营策略上的共性，也开始出现差异化的特征。非上市TOP10企业之所以能脱颖而出，主要是在经营战略、产品创新和社会责任三个方面有不俗表现。

　　首先，经营战略方面，此次上榜的非上市房企TOP10基本以 “多元化、跨产品、跨地域”的发展格局来应对低迷的住宅开发市场和未来成长中的障碍。

　　从地域扩张上来看，TOP10非上市房企主要还是围绕珠三角、长三角和环渤海三大经济区进行拓展，同时，也较为青睐于经济发达且具有较大发展潜力的二线中心城市并在全国范围内进行土地的战略储备。

　　除了在地域上的外向型布局，TOP10非上市房企的产品开发战略在一定程度上具有相似性——住宅、商业地产“两手抓”，但也存在着差异，大部分TOP10非上市房企的多元化是以住宅开发为主导，在一定比例上配建商业地产项目，这种组合的初衷很大程度上是为了解决企业的现金流问题；然而，也有少数企业是以商业地产、旅游地产和科技园区为主要发展方向，住宅为辅，这种多元化的战略布局不仅仅是为了规避楼市调控带来的经营风险，更是企业提升自身在某一非住宅领域地产专业度和品牌价值的重要途径。甚至有TOP10非上市房企致力于在跨产品开发的基础上跨产业发展，以抵御经济周期波动，可见部分TOP10非上市企业在战略布局上更着眼于长远的扩张。

　　而在销售策略上，提升周转率、加快销售、加速资金回笼则是非上市TOP10企业“共同的主题”。TOP10非上市房企在高速发展的同时，更关注公司财务运营稳健，保障企业自身的财务安全底线。我们在比较TOP10非上市房企的经营杠杆和财务杠杆后发现，TOP10非上市房企在努力提升经营杠杆的同时较好地控制了财务杠杆，企业的销售回款能够持续地覆盖长期债务，使企业财务的安全状态成为常态，TOP10非上市房企中有个别房企的流动比率达到4.8倍左右。由此可见，TOP10非上市房企的扩展“快中有稳”。

　　其次，产品方面，大多数TOP10非上市房企目前正在形成以高档住宅产品为主要利润来源，而以高档商业项目为主要资产积累及品牌提升的产品战略布局。TOP10非上市房企热衷于涉水商业地产不仅仅是为了分散楼市调控对住宅市场带来的风险，更是为了在未来获取稳定的收入来源，而打造集高档写字楼、酒店、购物中心和高档公寓为一体的城市综合体，这需要强大的资金实力支撑，也是众多非上市房企在短期内难以企及的。另外，提供人居性住宅产品同样也是TOP10非上市房企在追求产品差异化、产品创新方面的出发点和落脚点。

　　最后，TOP10非上市房企在社会责任方面也同样表现出共同点与差异性，共同点在于TOP10非上市房企都长期致力于提升建筑质量、消费者满意度、节能环保、就业贡献以及社会慈善。在当前倡导房地产业关注民生的背景下，我们将保障房建设纳入考量的范畴，然而，我们发现在TOP10非上市房企中，积极参与到保障房建设中的企业寥寥无几，TOP10中只有一家企业在2010年大规模开展了保障房建设，该企业在全国范围承建的保障房项目已达30多个，总建筑面积超过500万平方米，可见，保障房建设拉大了TOP10非上市房企的社会责任度。

　　总体而言，TOP10非上市房企之所以能胜出，是凭借其对市场环境和自身定位的准确判断，着眼于长期发展并具备清晰的战略指引，在经营中稳扎稳打，注重控制风险，努力提升品牌价值以应对楼市变幻莫测的形势和激烈的市场竞争。