上海尝试双限房 继续探索保障房转租为售

　　卢曦

　　住建部近期公布的数据显示，1~7月，上海保障房开工率仅完成全年目标的一半，在全国各省的排名中垫底。与此同时，上海宣布计划在今年下半年推出100万平方米“双限房”，以解决在沪工作人才的住房需求，未来可能还将采取“转租为售”的方式，将此类房源出售。

　　上海的保障房体系中，存在“售”与“租”两种方式，虽无官方披露的具体比例数据，但一直以来，动迁安置房、经济适用房等用于出售的保障房关注度较高，投资方也相对积极。

　　目前上海租赁房源仍相对紧缺，有观点认为，在房价畸高的上海，要解决大部分低收入群体的住房问题，还应选择租赁的方式。

　　“双限房”纳入保障房体系

　　住房和城乡建设部披露的全国各地保障性安居工程的开工率统计中，今年1～7月， 上海仅完成51%，排在倒数第一。而上海官方数据显示，今年全市保障性安居工程计划建设和筹措1500万平方米，约22万套，截至7月底，完成全年计划的58%。

　　上海表现不佳的成绩单给下半年带来不小压力。近期上海市保障部门对外透露，将于今年下半年在浦东临港新城启动100万平方米的“双限”商品房，约1.5万套。将双限房纳入保障房体系，将有助于上海完成全年的保障房任务。

　　所谓的“双限房”，其实包括四项限制条件：定区域、定对象和限交易、限房价。双限房的目的在于满足特定人才的需求，包括大飞机项目、张江、洋山综合保税区和浦东一些机关单位的人才。其中双限房最引人关注的一点是不限户籍，非上海户籍居民亦有机会申请。

　　据披露，在租赁双限房一段时间之后，租房者可以申请购买住房。政策规定，购房者10年内不准转让房产；销售房价主要根据成本来确定，并限定最高销售价格。

　　21世纪不动产上海区域研究部经理黄河滔告诉《中国经营报》记者，目前双限房规划的区域都在上海外围的郊环地区，这些地区也正是上海可供出让土地最多的地区。目前双限房100万平方米的计划面积相当于上海每年成交的二手房、新房总量的6%左右。

　　在目前双限房的筹备阶段，上海就已设想了“先租后售”，租售相对灵活转换的模式。

　　中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，全国保障性安居工程的指导意见是，廉租房、公租房占40%，经济适用房占20%，棚户区改造工程占40%。

　　上海从未对外披露几种模式各自占的比例，记者了解到，动迁安置房(棚户区改造)一直数量可观，在保障房体系中举足轻重。21世纪不动产方面向记者披露，去年1月至今年7月，上海动迁配套住宅成交约932万平方米。这一数量相当于同期新建商品住宅成交量的65%。

　　租赁房源紧缺

　　在上海保障房工程推进的同时，市场上的租赁房源一直保持着供不应求的状态。一位房地产业内人士向记者透露，月租金3000元以下的出租房源供需矛盾十分明显。往往一套房源会有两三个租户有意租赁。

　　据透露，受各种因素的影响，去年上海出现了一段时间房租猛涨的情况，引发各方高度关注。国家相关部门曾专门从北京派遣工作组，到上海对房屋租赁市场进行摸底调查。除普通居民住房状况外，当时调查小组最为关注的，是刚毕业的大学生“蚁族”住房问题。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军(微博)认为，以出售为目标的保障房存在着与现实的脱节问题。根据上海第一批经适房的落实情况粗略估计，符合条件、有能力、愿意购买经适房的家庭，最多只有两万户。而上海市提出，要在2012年建成30万套经适房，严重供大于求。

　　李战军认为，由于困难家庭经济条件非常有限，以出售为目的的各种形式的保障房，都难以解决问题。“有房住并不意味着每个家庭都必须买房”，租赁才是更为切合实际的解决办法。

　　然而，廉租房和公租房一直无法解决如何回收投资和循环使用的问题。投资方在很长时间内，只能收取房屋租金收入。造成上海廉租房中直接发放租房补贴的“货币配租”模式一直占主导地位。

　　陈晟认为，在没有暗箱操作的前提下，双限房不失为一种完善保障房体系的探索。可以增加城市的弹性容量，给那些刚毕业的大学生、新进入上海的人才一个发展的机会。以出售给租户的方式退出，可以帮助投资方收回成本。

　　“即将推出的双限房‘先租后售’模式可能会吸引投资方参与建设，但仍未能解决根本问题。”21世纪不动产上海区域研究部经理黄河滔认为，由于存在四项需要限定的条件，落实中标准不易制定，很难收到预期效果。其中，限定房价这一条尤其难以把握 ，假设双限房租户在十年后选择购买住房，房价如果参照十年前的成本，也未必合理。