地方限购动力不足广东限购变抢购

　　龙飞

　　住建部一纸“二三线城市限购城市”的文件，让房地产市场鸡飞狗跳。或静默观望，或抢闸购房。与市场的山雨欲来之势不同，本应是限购主角的各地政府却是一味的“冷静”。“广东最终的新增限购名单可能在8月底9月初正式出炉。”广东省住建厅的官员表示，但广州周边城市的地方官员向《中国经营报》记者透露所谓限购路径：“先限价，再不行就局部限购”，目标是“将影响减到最低”。

　　抢购

　　8月初住建部向各省住建厅下发了《列入新增限购城市名单的建议标准》，要求各地结合地方情况，8月20日前上报新增限购城市名单。于是这反而成为各地开发商以及销售中介广告词的新内容，“限购将至，再等就买不到了”。从广东清远到惠州，从济宁到燕郊，有机会列入限购的“嫌疑”城市忽然掀起了一股抢购潮。

　　8月20日，广州周边清远市的万科项目开盘，当天推出800套单位一日售罄。据统计其中九成为广州人购入，仅该盘一天的成交量就相当于广州十区一周的成交。除了清远外，广东的东莞、惠州都出现了一波抢购潮。惠州从7月起，新推楼盘几乎都是当月销售超九成。东莞各大楼盘更是直接用“限购将至”做招徕，以至于东莞住建局不得不出面澄清：目前暂未收到任何关于限购的文件，所谓限购皆为传言。如此情形不仅仅发生在广东，山东济宁、烟台，河北燕郊均出现了抢购潮。

　　限购变抢购，可见楼市需求依旧旺盛。“限购扩容是因为上一波限购的负面效应。”广东省住建厅的一位政策研究人员向记者表示。现在面临限购的二三线城市，其中很大部分就是承接了上一波限购城市的需求溢出。

　　其实从广州、佛山先后限购开始，清远的楼市就一天比一天旺。

　　统计显示，清远市今年上半年成交面积为38.8万平方米，同比上涨了42.2%。与成交放量不同，今年上半年清远楼价的涨幅并不十分突出，清远市住房和城乡建设局公开合同签约数据显示，1~6月住宅成交均价环比涨幅分别为1.6%、-8.74%、2.1%、1.18%、-3.3%、8%；同比涨幅分别为9.23%、-6.73%、-0.456%、-2.20%、-2.7%、-0.27%。但从7月开始，清远楼市忽然有一波急速上涨。6月清远外地人为购房主力的新城网签均价为6184元/平方米， 7月一跃冲上7513.25元/平方米的高位。有分析认为，其中部分原因正是佛山3、4月限购所造成的广州楼市投资溢出。

　　广州市社科院研究员彭澎认为，按照住建部的五大标准，清远起码符合成交量同比增幅较高以及外地人购房比例较高两大标准，如果严格按照住建部要求，清远已经可以出台限购令。

　　住建部给出的五大标准分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反映强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。凡满足其中两条标准的城市纳入限购范围。

　　如果严格按照这些标准制定，广东就有六七个城市符合标准。

　　是否限购自己报

　　但此次住建部的标准，伸缩性极大。住建部政策研究中心副主任王珏林就表示：“具体政策出台将以地方政府的意志为主。”住建部只是起到审核、督促的作用。在上述出台的文件中就表明地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利。

　　对此，世联地产的研究报告就表示此次“限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折”。“如果纯粹从政府利益和态度考虑，任何一个城市都不会主动去进行限购。”东莞中原策略研究中心总监车德锐认为。这是因为一方面许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性，另一方面又债务压力沉重。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元。其中，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多土地政府偿还债务的重要资金来源以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。“地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。”世联认为。

　　此前传言与“五条标准”均般配的广东省中山市，其市委常委、常务副市长邓小兵就公开表示中山是否限购未有定论，其表示“现阶段中山‘6字头’的平均房价仍居全省平均房价之下，房的价格还是偏低的，群众对房价的反映不如周边地区强烈。此外，近两个月，中山楼市价量均出现下降势头，因此需要继续观察未来几个月的走势。”

　　与此同时，各地政府各出奇谋，对于可能造成“限购”的各种条件纷纷加以“限制”。8月23日，记者打开珠海住建局的网站，只能在当中找到珠海1~7月的房地产信息简表。实际上在8月第二、三周，该网站还能找到珠海6、7月的房地产信息综合报表，详细罗列了全市以及下属各区每平方米成交均价。但这一内容已无处可循，记者致电当地住建局，其办公室工作人员表示，新报表按政府要求统一修改了格式，以避免楼市信息被“误读”。

　　除了修正数据外，更多地方政府把措施对准了预售证备案制度。8月5日，东莞市住建局、房管局联合物价部门发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》。要求今年1月1日后获准预售的项目，重新备案价格。而且规定实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。以此来严格控制备案价格虚高的局面。而当地官员告诉记者，在实际操作中，如果此后备案价格过高，管理部门将延迟预售证的发证日期。

　　但8月23日，记者从广东省住建厅了解到，广东限购的具体方案依旧在制定当中，将于8月底9月初公布，据研究人员推测，东莞很有可能名列当中。

　　“我们现在还没有收到任何限购的文件。”8月23日东莞住建局一官员表示。记者了解到各地处于风口浪尖上的限购“嫌疑”城市对此次限购并没有太激烈的反应。“即使是列入名单内，限购也还有很多方式可以调整控制。”一位广州周边城市的政府官员告诉记者，其中一点就是局部限购，例如清远可以把旧城列入限购区域，可以名曰保证当地居民住房刚性需求。实际上，广东省住建厅副厅长陈英松不久前曾公开表示，广东很多城市不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行“局部限购”。

　　“真正要担心的是‘十一’前后，政府管理层对于楼市调控的反应。”上述官员向记者表示。