李国平：中小城市抵触限购

　　二三线城市限购扩容，很难一步到位，更难有效执行

　　【背景】 据新华网报道，目前，住建部与二三线城市政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已与约20个中小城市达成“出台限购措施”的“协议”，但具体名单在出台前还不能完全确定。

　　但是，目前可肯定的是，这项“谈判”有望在8月底完成，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。

　　住建部8月中旬公布了中小城市“限购“五项标准，并指出“各地可根据实际情况，对(新进入限购范围的)具体标准适当修改”。这被业内人士称为“严厉政策的弹性执行”。因为，一旦标准交由地方政府决定，“限购”就难免被“打折”。

　　“限购“从一线城市向二三线城市扩张，是否有必要？地方政府能否在“弹性执行”时“严格要求，向高标准看齐”？

　　北京高策房地产顾问机构董事长李国平认为，目前看，中国的二三线城市“限购“积极性并不高，而且从市场形势看，也无“限购”的必要。他建议，中央在调控房地产时，应当谨慎行事，谨防干预过度。

　　李国平表示，目前执行“限购”政策的城市超过40个，房屋成交量明显萎缩。“北上广”和深圳等城市，上半年的房屋交易量急剧下降。有的月份，成交量甚至出现了环比60%~70%的跌幅。

　　但是，从已“限购”的二、三线城市看，较之一线城市，房价涨幅差距明显。无论是同比还是环比，二三线城市房价整体仍然呈现涨势。究其原因，首先，大部分城市执行“限购”没有一线城市严厉；其次，更多二、三线城市还没有限购，投资需求溢出，从一线城市向周边扩散，二、三线城市市场逐渐升温。

　　目前“限购”政策的程序是，首先住建部给出标准，地方据自身情况上报住建部，经审核后，出台“限购”措施。也就是说，住建部并无权指定“限购”的具体城市，地方可自行发布“限购”政策和措施，住建部只有“督促”之责。

　　李国平认为，受中央“严苛政策”和“弹性执行”影响，地方政府很难会主动“限购”。特别是二、三线城市，地方政府“并不愿意限购，而是希望趁着限购的形势，迅速将房地产市场发展起来”。

　　这是因为，地方政府普遍面临土地财政的压力，都在大量开发土地，搞城市基础建设，地方融资平台的压力也非常大。一线城市“限购”，恰恰为二、三线城市房地产市场发展带来了难得的机会。

　　于是二、三线城市的房价增速明显。地方政府认为，趁着房价往上涨，可吸引开发商积极拿地，卖出一个好价钱。此时，让地方政府出台限购措施，“自断财路”，肯定会遭到抵触，难有积极性。他认为，中小城市“限购令”能否在9月初陆续出台，还很难说。

　　同时，即使地方政府“不情愿”做出“限购”承诺，由于新推限购的城市大多“天高皇帝远”，住建部要敦促、监督的面很会非常广。中央政府直接干预线路较长，这也会使得“限购”政策难以真正推行。

　　李国平表示，二三线城市“限购”，中央也是“不得已而为之”。尽管地方政府担心“限购”影响土地出让，但中央政府却更关注泡沫会否转移。中央恰恰看到了二、三线城市的增长，反而警觉，不能放松。非但如此，还要持续加压。政策博弈根源于此。

　　最后，李国平认为，如果仅仅抑制房地产市场泡沫，自然没有问题。但是，问题在于，一旦房地产市场垮掉，地方政府就会受连累；如地方政府融资平台垮掉，中国金融系统一定会爆发巨大危机。这样的风险，无论地方还是中央政府都无法承受。

　　因此，他认为，考虑到目前各地融资平台风险不断恶化，房地产市场调控不得不“投鼠忌器”。否则，很有可能到了某个时点，出现2008年的情况：“遏制之声未弱，刺激需求反弹”。■

　　(财新记者 刘志洁 采写)