环球金融中心散卖9层 日本开发商受挫上海楼市
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-01 06:49 来源: 时代周报
本报记者 姜燕 发自上海
遥望上海陆家嘴，在设计高度达632米的上海中心尚未“长高”之前，目前，420.5米的金茂大厦和492米的环球金融中心绝对是令人震撼的代表上海的绝对地标，而环球金融中心更是目前中国大陆的第一高楼。
在这里，任何风吹草动，无疑都将是舆论中的“风暴眼”。这座摩登大楼，曾报出了上海最贵租金3美元/平方米/天，入市之初却撞上了2008年全球金融危机，出租率也一直表现不理想。为了缓解资金压力，曾强调专做“金融磁场”的第一高楼，在去年也走上了散卖之路，放松对客户金融行业身份的要求，对房地产、保险资本、食品、钢铁等多个其他行业的企业宽松放行。而在眼下，第一高楼却又卷入了小业主转租房源的传闻。
第一高楼能否逃脱高档写字楼散卖后的降级命运？
小业主联合代理商找下家
日本开发商森大厦株式会社和它倾十年之力打造的环球金融中心，细节无处不体现着精致和高档。在环球金融中心，每位来访者必须经过的安检门背后，都有一位戴着白手套的服务生，将被安检的背包托到最合适的高度，供来访者一拿即走。
这样对自己的服务苛刻要求的高档写字楼，对其租户自然也应该有着几近苛刻的标准。即便是散卖以后，森大厦也曾要求购买方签订相关协议，在规定年限中不得转售或转租物业，必须自用以及符合环球金融中心定位等条件。
“以前环球金融中心对租户相当挑剔，不是所有出得起钱的客户都接受，但在金融危机和散卖之后，一切都将发生改变。”一名和环球金融中心有往来的房产中介告诉时代周报记者，“你看，最近不少中介公司都在帮它的小业主找下家，出得起钱就行，提都不提对下家的资质要求。”
时代周报记者按照上述中介提供的线索，到上海赶集网中搜索“环球金融中心”的出租及转租信息。在跳出的数百条相关词条中，为了眼球效应，这些信息无不精心设置了标题。“黄金地段”，“无转让费”，“低价出租”等关键词占满了页面。而近两个月点击量排名前十的发帖，都跟一自称“非中介”、“比大业主便宜”的招租信息相关。
记者以寻租客的身份，拨打了其中一家物业公司的招租电话。在30秒左右有关“新源控股集团”介绍的语音播报后，一名自称是李小姐的物业人员接通了电话，并回答称，“房子是我们公司今年初买下来的，在环球金融大厦的71楼，目前放出一半的楼面(1600平方米左右)找下家，要求是对方至少3年起租，租金为12元／平方米／天左右。”但对于对下家的要求，李小姐只字未提。
上海德佑地产提供的数据佐证了上述李小姐的身份。资料显示，环球金融中心的71层办公楼(建筑面积为3195.94平方米)确实在今年3月17日已售出，当时的成交均价为81999元／平方米，总价为2.62亿元。当初买下71层的，正是这家名为新源国际控股的公司。
“现在行情不是很好，新源国际要找下家看房啊，所以还委托了很多代理商帮他们找客户，”代理商之一的解先生告诉记者，价格还可以往下再谈，到11元／平方米／天没什么问题，物业管理费是每平方米60元／月。
而对于记者提出的“要不要环球金融中心大业主森大厦的审核”的疑问，解先生称，不用那么麻烦，所有的形式都是走个流程而已。
“我们的相关合同部门会去跟新源控股商谈，”森大厦市场部负责人潘蓓称，“我们确实希望业主在购入后可以自持，而且这些条约都写入了相关协议中。”据她介绍，如果小业主转租的情况属实，会按照双方签订的合同来操作，但这些都是企业机密，不便于跟外界透露。
8个月甩卖9层吸金25亿元
早在去年，森大厦首席执行官兼董事Tsutomu Horiuchi在接受路透社采访时就曾表示，该公司已经做好同一些中国投资者就向其项目进行投资的谈判准备。他同时透露，森大厦将一改“只租不售”的传统战略，灵活地销售在东京的部分高楼项目。而随后就传出，森大厦在上海持有的物业环球金融中心将对外出售的消息。
在去年11月份，上海本地媒体一轮“狂轰滥炸”前后，森大厦公司对于大规模抛售环球金融中心办公楼这件事还是持否认的态度。不过随后汤臣集团发布的已收购环球金融中心第72层整层的公告，首次坐实了上海第一高楼“对外售卖”的计划。
而截至目前，网上房地产数据显示，环球金融中心办公楼已在8个月的时间内，售出9个整层楼面，总面积约3万平方米，均价8.2万元/平方米，成交总金额达24.7亿元。
时代周报记者了解到，最新的一次收购出现在8月初，宝钢集团旗下的华宝投资一次性出手买下三层楼面，其交易单价约为8.3万元/平方米。这单目前为止为环球金融中心交易金额最大的买卖，核算下来总体资金达到8.66亿元。
第一太平戴维斯资料显示，今年第二季度间，环球金融中心已相继发生了三起收购，分别是Bread n Butter购买的第67层、天平车险&国华人寿购买的第69－70层，以及新源控股购买的第71层。而第68层楼则被一家名为上海睿颖管理咨询有限公司的买家收入囊中。
“上海环球金融中心作为上海的地标性建筑，向来容易受人关注。”高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，“这对造就企业影响力亦有好处。”据了解，当前环球金融中心高层租金在14元－15元/平方米/天左右，部分高层可达到17-18元/平方米/天。
第一太平戴维斯提供的数据同时证实，今年第二季度间，上海甲级写字楼市场租金增长前景乐观，市场吸纳和预租情况良好，空置率则连续4个季度表现下跌。其中，整体市场租金均价环比增长2.8%至6.87元/平方米/天，空置率则环比下降0.9个百分点至9.1%。
森大厦上海有限公司曾经对外回应称，如果决定散卖，也只是少数楼层出售。记者曾经获取的一份内部出让资料显示，环球金融中心的散卖部分，初步决定为第五区的第61、62层，以及第六区的67层-72层的6个楼层，8个楼层共计出让面积26393.88平方米。从目前的出让情况来看，第六区的散卖楼层已基本出让完毕。不过，57层-59层的出现，则替代了之前的61-62层。
日资开发商败退上海楼市
“开发商说的也很含糊，少数楼层出售，照目前的情况看，还会有更多散卖楼层出现在市场上。”一位房地产投资业界人士称。
“处于写字楼市场回暖期的初步阶段，森大厦销售环球金融中心的时机并不是很好。如果选择在两三年后的过热期出售，可能更能体现收益最大化。”中房信分析师杨臣青告诉时代周报记者，事实上，在上海市中心地段高档写字楼、尤其是像环球金融中心这样的地标性项目散售的案例可谓绝无仅有，对于开发商持有方来说，这类超甲级写字楼本身就是升值空间无限量的稀缺资产，那么，一旦选择出售，那唯一合理的解释即是持有方资金链出现了问题。
有好事者曾于2006年为环球金融中心算过账。该项目面积约为金茂大厦的2倍，按当年5%的年贷款利息算，每年的财务成本就达4亿元人民币，加上运营成本和人工成本，未来每年的成本将达8亿元人民币以上。即使不考虑竞争的加剧，参照金茂大厦的出租水平，环球金融中心的年收入最多达到8.45亿元人民币。假设环球金融中心2007年能够建成，那么也就还有40年的经营时间，要在40年中还清其700亿日元的贷款，每年还本的人民币就要1.5亿元。
颇具戏剧性的是，“(超高)高楼建成之日，即是市场衰退之时”的“劳伦斯诅咒”更是纠缠着全球各地各个第一高楼。2008年8月，环球金融中心落成，时隔一月，金融海啸随之而来，刚刚入市的环球金融中心的租金和出租率更是受到严重影响。
而根据美国CNN于2008年的报道，尽管森大厦在东京拥有100多个高回报的商业地产项目，但是森大厦社长森稔却背负着72亿美元的高额负债。这或许是它作为日本最大的商业地产开发商和经营商却至今未上市的原因。
杨臣青说，更重要的是，眼下，日本经济复苏将是一个漫长的过程。而森大厦此举，更是与日本经济滑坡有关，选择出售部分资产来缓解目前的财务状况，毕竟要持有如此大体量和高标准的甲级写字楼其债务压力也可想而知。这不禁让人联想到前不久才“原价”转手的常熟路世纪商贸广场，其日资持有方亚太置地忍痛原价“割肉”之举的原因或许相通。
事实上，近几年来，不仅仅是森大厦和亚太置地，其他日本开发商在上海的房地产市场上也呈节节败退的局面。自2007年开始，上海日资企业自其运营的零售业物业中纷纷撤退：位于大陆家嘴上海城的开业不到一年的和之百货宣告歇业，该百货由日本老牌商社伊藤忠商社的子公司IFS管理，2008年1月，“驻扎”在南京路近10年的伊都锦商厦悄然转手；同年12月，日本伊势丹集团在淮海路开设的中国大陆第一家中外合作项目华亭伊势丹在经营了15年后歇业；近年来，静安寺的大型百货久光也早已易手至港商手上。
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