成交量跌至三年来最低

　　阴雪

　　尽管降价幅度接近50%，但位于通州区的润枫领尚项目的销售仍然没有任何好转的迹象。

　　9月1日，来自北京市房地产交易管理网的信息显示，自5月28日开盘以来，润枫领尚仅有1套住宅完成签约，成交均价为17947元/平方米，远低于其23261元/平方米的拟售均价。

　　持续低迷的北京楼市，山雨欲来风满楼。

　　成交跌至谷底

　　来自亚豪机构的统计数据显示，8月北京共有30个项目开盘销售，是今年以来开盘量最多的一个月。其中包括建邦华庭、保利东郡、保利中央花园在内的纯新盘9个，老项目后期21个。30个项目累计新增商品住宅11120套，供应面积123.7万平方米，环比7月均有大幅增加，其中供应套数增加12%，面积增加33.4%。

　　供应的增加并没有带来成交的回暖。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，在刚刚结束的8月，北京共成交期房商品住宅4372套，环比7月减少44.3%；现房商品住宅共成交1134套，环比减少12%；期房与现房商品住宅累计成交5506套，环比上月减少39.7%。

　　“这一成交量创造了2009年来的最低值，甚至远远低于2008年大部分月份。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。

　　对于成交量的大幅下跌，张大伟认为，限购可能向二三线城市蔓延的政策虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大，特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。

　　中原地产最近的市场调查数据显示，在“限购升级至三线城市的影响”的调查中，认为会观望而推迟买房的被调查者比例达到了60.6%。“因此，限购扩大化，使得调控的效果更明显。”

　　此外，张大伟认为，限购政策执行以来，经过半年多的消化，意向购房者已经基本入市，市场残留的“房票”数量减少。

　　在价格方面，据北京中原统计，8月商品住宅签约均价为21689元/平方米，这一价格环比7月的22235元/平方米微幅下调了2.5%。

　　亚豪机构的统计显示，8月开盘的30个项目当中，有6个项目出现了不同程度的降价，包括金隅万科城、红木林、中粮万科长阳半岛、悦溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨·悦都。这6个项目的共同特点是，均为五环以外的郊区项目，其中2个位于昌平区域，4个位于房山区域，且多为500元/平方米左右的小幅度降价。

　　“相较于通州区域的大幅降价宣传，这种小幅降价‘以价换量’的策略也使得开发商回款迅速。”据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，8月份成交排名前十的项目当中，万科的金隅万科城与中粮万科长阳半岛均位列其中，当月分别回款2.76亿和2.96亿。

　　市场裂变开始

　　个别楼盘价格的大幅跳水，以及郊区项目的小幅降价，仅仅令北京楼市的成交均价小幅下降。从继续萎缩的成交量不难看出，这样的状况并不能被购房者所接受。

　　以润枫领尚项目为例，“该项目地块拿地时的楼面地价为6746元/平方米，按照1.5万元/平方米的销售均价来算的话，楼面地价的成本已近45%，而该项目的开发商在京仅有此一个开发项目。”任启鑫分析认为，如果这种销售状况持续下去，或者项目的销售不能支撑地价以及后期施工费用的支付，企业资金链出现问题，该项目即存在烂尾的风险。

　　实际上，目前政策层面传来的各种消息都带来了调控继续收紧的信号。

　　在土地政策方面，国土部连续发文，一方面上收22城市建设用地审批权；另一方面设立试点城市试行“网上”卖地。任启鑫认为，这些政策体现了中央政府与地方政府博弈的开始，中央政府开始严格控制地方政府违规用地事件，从另一个角度，也可以看做是中央政府谋求解决土地财政问题，进而从根源上解决中国房地产市场的问题的开始。

　　在金融政策方面，日前央行下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行自9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。

　　“按100%计算，相当于未来6个月内收紧约8000亿元资金，接近上调存款准备金率两至三次的效果。”任启鑫表示，该项举措直接减少了银行可用于放贷的额度，不管是对于开发企业的开发贷款，还是对于购房者的购房贷款，在未来一段时间内，将变得更加困难。

　　更为严厉的是二三线城市限购的继续扩容。继台州首个宣布限购之后，山东烟台的限购细则已经上报等待批复，另有消息显示，目前住建部已与全国20多个城市达成了出台限购措施的“协议”，上述城市将于9月初开始陆续发布自己的限购政策。

　　在任启鑫看来，一线城市的房价与此有着千丝万缕的联系。“二三线城市的限购政策如果能够严格执行，将对所在城市价格带来极大冲击，也会对被迫‘出走’二三线城市的开发企业产生重大影响。”任启鑫分析认为，今年一线城市的限购之后，房价并没有随之而落，一个重要原因就是因为开发企业出走二三线城市，用其他城市的销售来支撑一线城市价格。“而如果其在二三线城市收益减少，一线城市的价格坚守势必也被打破。”