世茂搅动杭州楼市 房价下行突然加速

　　本报杭州9月4日讯 刚刚过去的这个双休日，杭州房价下行突然加速：一是，中国房地产龙头企业保利地产在杭州下沙的项目湾天地，以千人团购的方式将房价拉低到每平方米8900元的均价，开发商宣称一次降价3000元，而且还赠送30至50平方米不等的面积；二是，国内知名开发商上海世茂集团紧随其后，拿出世茂首府三期的3号楼100套房源，以均价8500元直接入市，和该楼盘前一天的房价比，降价幅度超过26%。如果和年初的某款户型均价15000元相比，降幅更是高达40%。

　　历史总是惊人地相似。三年前，也是在金秋九月，万科在杭州推出“青年置业计划”，以七至九折的降幅促销位于九堡的楼盘魅力之城，引发全国楼市强烈震动。

　　这一次，保利、世茂在杭州的降价行动，将对楼市产生怎样的影响？人们拭目以待。

　　房价明显下行

　　

　　保利·湾天地的房价便宜，这正是人们参加千人团购的原因。这一活动约定，团购规模每突破一个等级，优惠力度就会随即升级：参与人数若达到100人，每平方米房价可优惠1000元；达到200人，可优惠1500元；达到400人，可优惠2000元；达到600人，可优惠2500元；达到800人，可优惠3000元；若达到1000人，可优惠4000元。

　　9月4日，成功组建千人购房团的湾天地项目正式开盘，1000组客户通过摇号的方式选购528套新房。

　　有人计算了一下，以一套130平方米的户型为例，加上赠送的面积，实际可用空间达180平方米，按均价8900元计算，实际每平方米价格为：130平方米×8900元÷180平方米＝6427元。开盘当天还有优惠，按揭99折，半年付98折，一次付清97折。也就是说，每平方米的实际价格还低于6427元。

　　据销售人员介绍，湾天地前两批房源的成交均价为每平方米13558元，但为“买一层送一层”产品，两者不具可比性。

　　保利的降价宣传做得铺天盖地，逼得与其相邻的楼盘世茂首府紧急作出了降价决定。9月3日，世茂首府紧急宣布，以8500元的均价推出该楼盘三期3号楼的100套房源，并在最短的时间内以短信的方式通知了老业主和登记看房的人。

　　世茂首府的房价降幅之大，可谓开本轮调控之先河。据售楼人员介绍，该楼盘去年6月曾卖到每平方米2万元，今年年初的三期10号楼均价为1.5万元，而前两天在售的尾盘价格在11500元，这一次把三期的3号楼均价直接调到8500元，降幅至少在26%以上。

　　记者在售楼部了解到，这批降价房源的户型主要为130、165和187平方米，西边套每平方米均价8500元，东边套9500元，整体均价约9000元，与年初相比降价6000元，降幅高达40%。

　　以低价博销量

　　

　　降价促销是开发商的本意，尽管保利·湾天地的千人团购组几天时间就凑够了人数，但仍有不少看房者经过慎重考虑后，选择了继续观望。

　　湾天地这次推出的是4幢高层建筑，为商住两用商品房，40年产权。据售楼小姐介绍，该项目2008年拿地，2014年6月交付，全部为精装修房，每平方米装修费用在2500元。

　　活动一经推出，就吸引了广大购房者的注意。9月2日记者到达湾天地项目现场的当天，看到一批购房者正在排队缴纳2000元的报名费，并办理身份证登记等各种信息，为购房做准备。

　　当一些人表现出购买热情的时候，另外一些人却还想再等等。一位开着奥迪A6来的温州购房者仔细听了介绍，又实地察看了样板房，还是没有下决心买。据他透露，他是保利的老客户了，此前曾买过保利在下沙的排屋项目，总价670万元，现在想按原价脱手，却一时找不到买家。“我并不看好现在的楼市。”他说。

　　一位已参加千人团购活动的购房者说，自己就在下沙上班，买下来自住挺合适，若要投资，在目前市场形势下恐怕很难找到买家。更何况，听说商住两用商品房是不能落户的，还将承担商用水费的价格。

　　一位网友直指保利此次降价是个噱头，因为仔细一计算，湾天地的价格调整其实并不大。据销售人员介绍，上次推出的房源也是精装修LOFT产品，实行“买一层送一层”，表面上每平方米13558元，实际单价却为6779元。而这次同样是精装修LOFT产品，实际价格每平方米6427元，其实只比上次略微便宜了一点，降幅约5.2%。

　　9月3日，记者在世茂首府售楼部看到，一批又一批接到短信的客户热烈地议论着降价，但真正下单的人并不多。一位带朋友过来看房的老业主说，去年买了三期9号楼的房子，实际成交价每平方米13000元，按现在的优惠幅度，他的这套房子每平方米应为9500元，100多平方米的房子起码亏了40万元。

　　这位老业主带来的看房人也表示，现在调控效应才刚刚显现，自己只是过来看看。“我相信以后会有机会买到更合适的房子。”在离开世茂首府售楼部时，他这样对记者说。

　　风向标更清晰

　　

　　保利·湾天地的降价，尤其是世茂首府的降价，使下沙出现了新房价格与二手房价格倒挂的现象，而这在以前是不可想象的。

　　记者观察到，紧邻世茂首府的伊萨卡国际城的二手房挂牌价普遍在每平方米1万元出头，而世茂首府最新的房价却降到了均价8500元。

　　“保利、世茂等大品牌开发商在杭州的降价行动对其他开发商具有示范效应，杭州房价的下调对全国也有示范效应，更多城市的开发商降价促销有望加快到来。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强获悉这一情况后对本报记者表示。

　　他进一步分析，宏观调控持续不放松，使得许多有支付能力的人购买受限，而符合购买条件的又没有支付能力，为了打破这一僵局，开发商不得不降价促销。同时，一些开发商为了完成年度销售计划而以低价搏取销量。记者了解到，保利今年在浙江的销售额有40亿元，调控之下压力陡现。

　　业内人士认为，资金链的持续紧张是开发商降价促销的原因之一。记者查询保利地产发布的半年报显示，今年上半年公司销售收入同比增长81%，净利润增长72%，销售签约金额与面积分别同比增长81.38%和27.64%。但是借款规模明显增加，资产负债率高达81.09%。其中短期借款较年初增加约10亿，增幅达2倍以上。

　　据世茂首府的销售人员介绍，该楼盘当年的楼面价在每平方米2000多元，加上建安成本、财务成本等费用，每平方米成本已逼近8000元，现以均价8500元出售实在不得已而为之。

　　下一步楼市怎么走？陈国强认为，还要观察价格下行后的楼市成交量的变化。“如果降价后还是没有理想的成交量，那就只有进一步降价促销。”

　　而进一步的降价并非没有可能。一位房地产企业内部人士透露，朗诗地产等部分开发商当年在下沙的拿地成本比保利、世茂还要低，完全有进一步降价的空间。

　　一叶知秋

　　

　　楼市景气程度历来有“金九银十”之说。可进入今年秋天，杭州楼市的面孔已今非昔比。

　　曾几何时，铺天盖地的“存5万抵10万”等优惠在杭城已荡然无存，更大力度的促销活动正在上演。上个周末，保利·湾天地组织了上千人的团购活动，并按照事先承诺实打实地给了购房者每平方米4000元的优惠。

　　如果说保利降价是通过团购的方式巧妙地换了一个“马甲”，那么世茂首府的降价就是赤裸裸的，直接把房价拉低至每平方米8500元，一次性下调3000元。

　　在房价水平不低于北京、上海等一线城市的杭州，保利、世茂的降价行动更具典型意义。一出楼市价格战的连续剧就此拉开帷幕。在北京通州，华业东方玫瑰把开盘价从每平方米19300元降到了每平方米14500元，一下子降价4800元。网友戏称：“涨起来很温柔，跌起来够狠。”

　　仿佛一夜之间，历时十余年高歌猛进的楼市开始停步，并拐弯调头。其实，变化来得并不突然，这是去年以来中央调控政策累积发酵的必然显现。一年多来，国家不仅数次出台房地产调控的专项政策，而且多次上调准备金率和存贷款利率，使得开发商的日子愈发难过。年度销售压力和资金链紧张已到了临界点，更多的开发商被迫接受降价促销。

　　据中国指数研究院分析，多年来房价上涨的态势在今年8月份有了一个平稳的停止，甚至出现了局部下降，政策威力已然显现。

　　“买涨不买跌”其实是个伪命题。国际金融危机期间，深圳房价运行的轨迹让人看到，房价开始下调之际，人们选择观望的居多，而当房价真正回归并触及大多数人的购买能力时，急需改善住房条件的人们出手买房的冲动便大大增加。

　　而事实是，杭州的保利·湾天地打着团购旗号的促销活动，一经推出便受到了购房者的欢迎，几天时间便集合了两个千人购房团。可见，只要开发商真正让利于民，老百姓的购房欲望是很容易被激发出来的。

　　一个健康的楼市，不是只涨不跌的市场，而是有涨有跌的“波浪式前进”。对于当下把防通胀当作经济运行重要目标的中国来说，拥有一个健康的楼市更是众望所归。

　　当前，还有一些开发商在幻想宏观调控转向，寄希望于政策的转向拯救身陷困局的现实。但笔者从近期召开的多个经济论坛上得到的信息是，下半年宏观调控仍将继续，实行稳健的货币政策，抑制内生性通胀和防止输入性通胀仍是经济运行的重要目标。

　　历史惊人地相似。三年前的9月，万科在杭州以颇具创意的“青年置业计划”率先打响了全国楼市的价格战；三年后的这个秋天，保利、世茂等中国一线品牌开发商又选择了在杭州启动实质性降价促销。

　　楼市价格战的连续剧已然开播，相同的剧情、不同的历史背景，会演出怎样不同的故事？社会大众翘首以待。

　　（责任编辑：单晓冰）