【上海大火维权系列案六】追问大火诱因：105地块前世今生

　　该地块从最初规划中的住宅，到保障性住宅，再到就近安置配套商品房，使用性质几经变迁，容积率一再变更，涉及居民维权，颇有内情

　　【财新网】（记者 谢海涛）在上海“11·15”大火案中，胶州路728号教师公寓以南的105地块，实为大火的诱因。该地块，因将建设就近安置配套商品房，影响到教师公寓的采光和视野，而遭诸多住户反对，静安区建交委为此违规出台了教师公寓节能保温工程，以作为补偿，而最终该工程酿成冲天大火。

　　另外，105地块尚未开建的商品房，在大火事故善后处置中，被工作组作为房屋实物赔偿方案中的期房房源。

　　在大火案刑事问责之际，105地块因而再次引起公众关注。而该地块从最初规划中的住宅，到保障性住宅，再到就近安置配套商品房，使用性质几经变迁，容积率一再变更，涉及居民维权，颇有内情。

　　为了解105地块规划和土地审批情况，2011年9月2日，胶州路728号教师公寓21户灾民，根据《政府信息公开条例》第13条规定，委托律师袁裕来向上海市静安区规划和土地管理局申请政府信息公开，要求公开以下信息——

　　该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以及建设单位向规划部门办理上述批文提供的相关材料；控制性详细规划；国有土地使用权证、国有土地使用权出让合同、建设用地批准书。

　　105地块，又称“江宁013-2地块”，原是南洋电机厂旧址，占地1.61万平方米，按照2007年底批准的《静安区江宁社区控制性详细规划》，该地块原本的规划用地性质为住宅，建筑面积不大于3.68万平方米，容积率为2.28。

　　据《南方周末》报道，2008年12月，静安区召开区委常委会，确定将该地块调整为“保障性住宅地块”。其缘由，在于当时上海市政府要求各区结合实际情况，规划建造一定量保障性住宅。

　　根据上海市规划局2008年9月出台的沪规法［2008］756号文，保障性住房的容积率可以放宽为3.0，特殊情况下可以提高到3.5。依据756号文和静安区委常委会的决定，原规划建造3.68万平米的105地块，因为容积率的放宽而可以建到5.3万平米。这意味着开发商可以多建1.7万平方米的住房。前述756文件的法律地位随后受到一位法律界人士的质疑，它与上海市政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定》相冲突（对于105地块，按《技术规定》要求，容积率应在2.5以下）。

　　2009年3月，静安区规划局在网上公布了“江宁社区控制性详细规划”，该地块已被调整为“保障性住宅地块”，计划建数幢高层住宅楼，其中靠近教师公寓的有四幢，最高21层，最低12层，容积率为3.3。可建建筑面积增加至5.33万平方米左右，建筑限高100米。

　　随后，该地块先后出现在2009年3月的上海城市规划网，2009年10月21日的上海市住房保障和房屋管理局网站“配套商品房建设项目邀请招标公告”上。

　　方案一公布，预感到采光将严重受影响的教师公寓居民，自发开始了维权。居民发现，在静安区规划部门发布的控制性详细规划中，3幢高层建筑属于江宁社区013-1地块，其容积率约为6.77。而在现行城市规划法规体系下，高于19层以上的住宅容积率一般在2.4～4.5之间。

　　在多次交涉之下，2009年9月，上海市规划局回复称，规划方案中的容积率调整到3.0以下，同时，与教师公寓相邻的四幢楼房，其楼层也多有不同程度下降。

　　2009年12月31日，由静安区发改委批复同意了105地块项目，该项目已变为就近安置配套商品房项目，总建筑面积60642平方米，其中地上建筑面积48450平方米，总投资10亿元。

　　而教师公寓居民的维权并没有结束，由于105地块项目系静安区政府的重点项目，静安区规划局、建交委等部门纷纷出面斡旋。2010年6月，静安区政府成立了由一位副区长挂帅的领导小组，推进105地块建设，称把教师公寓的“节能减排”纳入到105地块项目实施中。7月下旬，静安区建交委综合科科长周建民向居民提出为教师公寓实施“节能减排”，以换取他们在105地块上的让步。

　　2010年7月，105地块开发商上海兴海房产综合开发公司出台规划方案，获静安区规划局批准。教师公寓维权居民这才发现，105地块的使用性质已由“保障性住宅”变为“配套商品房”，而容积率仍是以前以“保障房”名义批下的3.0。静安区规划局称：就近回迁安置商品房是保障房的一种。

　　该说法受到上海一位房产律师的质疑：保障房是针对中低收入群体，而回迁安置商品房是针对动迁居民，本质上还是商品房，它与保障房针对的群体完全不同。

　　这并未阻挡105地块的建设进程。财新记者了解到，2010年8月9日，105地块就近动迁配套商品房项目初步设计方案获静安区建交委批复。根据规划核定，该项目占地面积约16149平方米，容积率3.0，由9幢高层建筑、3幢多层建筑等组成，高层建筑为11-24层，高度为36.3-72.2米，多层为2-4层，高度为7.95-13.2米。地上总建筑面积48577平方米，其中计容积率面积48446平方米，地下部分总建筑面积为13801平方米。

　　2010年9月10日，上海市静安建设工程监理有限公司中标，成为105地块监理单位。9月16日，上海静安建筑装饰实业股份有限公司中标，成为施工单位。2010年9月26日，该项目从静安区规划和土地管理局获建设工程规划许可证。

　　这一天，教师公寓节能减排工程已开工了2天。而直到11.15火灾，105地块尚未正式动工。据《南方周末》报道，事后，多位居民称此为幸事。教师公寓由于通道过窄和装修工程，起火时，消防车无法进入教师公寓，只能驶入105工地上，向着火的大楼喷水。

　　一位维权居民说，如果不是他们阻止，这里房子恐怕早已盖好，消防车不可能开进去，火灾损失会更大。■