“暴利”的诱惑

　　张艳红

　　雅居乐正试图将海南清水湾的成功模式复制到全国各地。

　　2005年，由于清水湾12公里面向东南的海岸线具有极大的旅游开发价值，海南陵水县政府将其调整修编为旅游景区，土地开发面积约2万亩。2005年底，香港恒基集团、三亚银湾等公司均有意开发，不过最终雅居乐脱颖而出。

　　但在当时，雅居乐并不抢眼，只是偏安于广东中山市的区域房地产公司。2002年~2004年，雅居乐销售收入分别为7.6亿元、19亿元和25亿元，利润为-1020万元、7310万元和2.3亿元。但是，雅居乐却以当时的资产总值撬动了号称投资高达130亿的海南清水湾。

　　资料显示，2006年初，雅居乐清水湾项目基础设施配套工程启动，8月，雅居乐与陵水县政府签订了清水湾开发合作协议，双方合作进行土地一级开发。根据协议，雅居乐成为清水湾项目主开发商，10年内预计投入130亿元分期开发，其中前3年完成项目基础设施和两个顶级酒店建设，投资总额为30亿元，6年内投资总额70亿元，9年内投资总额120亿元，10年内投资额130亿元。

　　之后，陵水县政府将清水湾一期总面积450万平方米的土地分成12块，进行“招拍挂”公开出让国有土地使用权。这部分土地的规划总建筑面积为296万平方米，并且要求开发商用于该等地块开发建设的总费用不得低于53亿元。最终，雅居乐旗下的海南雅居乐房地产开发有限公司以226元/平方米、共计10亿元总价款竞得该地块整体使用权。

　　2008年6月，雅居乐凭借资本运作引入大摩约53亿投资，其代价仅为清水湾项目30%的股权。至此，该集团得以大展拳脚实施其“四两拨千斤”的旅游地产运作。

　　2009年3月，清水湾项目首期正式开售，仅2009年当年，清水湾就获得64亿元的销售业绩，占了其2009年销售总额的30%。2010年，清水湾的销售更是翻升至99亿元，占其全年323亿元的销售金额1/3左右。而截至今年年初，清水湾的总销售额已经达到200亿左右，早已经超出130亿的投资总额。除了后续仍有大量住宅类出售外，雅居乐还在清水湾赚下7家五星级酒店以及一个高档购物中心等价值不菲的资产。

　　清水湾一个项目的暴利模式，让雅居乐成为众多开发商羡慕的对象，也让该集团的资产构成发生巨大变化。

　　其财务数据显示，2006~2009年，集团毛利分别为28亿、52亿、34亿、49亿，年平均增长率仅为18%，但到2010年清水湾有结转记录之后，毛利快速攀升至93亿，较前一年增长89%。而集团总资产规模则由2006年的174亿快速达到2010年的698亿，翻了4倍。

　　日前披露的2011年中期业绩报告数据显示，集团上半年的营业额与毛利分别约117.16亿元和61.45亿元，比去年同期分别上升65.5%和70.6%；而净利润(不包括投资物业除税后公允值收益)则达人民币25.77 亿元，较去年同期接近翻倍。同时，公司毛利率为52.4%，同比上升1.5个百分点；净利润25.77亿元，净利率为22%，比去年同期分别上升97.9%及3.6 个百分点。