招商地产：弯道发力超越行业第一阵营

　　黄树辉

　　处于宏观调控风口浪尖的房地产行业风云激荡，房地产企业整体陷入2008年以来最为严峻的市场考验，但招商地产却超出预期发展，实现弯道超车。

　　一直被业界公认为房地产行业抗压能力最强的招商地产，实际上是调控市中具有多重优势的无短板公司，其在淡市中多项财务指标远远超出同等规模的房地产企业，稳健进取的特性再次彰显无余。

　　无论是积极的内部管理制度改革，还是在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整，招商地产都堪称行业内逆市发力的佼佼者。

　　尤其是在招商局集团新十年征程推行的产业协同战略带动下，招商地产自2011年以来完成了一系列大刀阔斧的改革创新谋求突破，显示其后程发力欲重新跻身行业第一阵营的决心。

　　多项指标领跑行业

　　不断升级的房地产调控让市场嗅到冬天的味道，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房企的普遍现象。

　　按照申万二级行业分类，今年上半年进入统计的122家房地产开发板块的上市公司，平均资产负债率在半年内从68.47%上升至69.73%，其中有四成出现业绩下滑的情况，尤其是利润增长出现下降。

　　以一二线城市的中高端产品定位，以及在房地产开发全价值链的整个过程的精细管控，支撑招商地产一直保持较高的利润水平。

　　面对号称史上最严厉的调控，上半年招商地产毛利率与去年同期相比上涨了7.67个百分点至50.43%，在龙头公司“招保万金”中位居首位。保利地产、万科和金地集团上半年的毛利率分别为40.7%、32.1%和39.2%，分别增长7.5、3.2和4.6个百分点。

　　与此同时，招商地产上半年实现净利润14.7亿元，逆市大幅飙升40%。而上半年万科净利润同比增长5.9%，金地集团净利润同比下降61%。

　　作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。

　　延续多年以来的稳健作风，招商地产上半年财务状况持续向好，65.47%的资产负债率在四家龙头公司中表现最佳，而保利地产的资产负债率达到81.01%，万科A、金地集团的资产负债率分别达到77.85%、73.18%。

　　得益于良好的业绩支撑，尽管今年以来房地产股遭受到政策的沉重打压，但龙头公司“招保万金”表现不俗，其中表现最好的是招商地产涨幅17.42%，同期上证指数跌幅为9.96%，明显跑赢大势。

　　正如招商地产半年报所言，在招商局集团新十年征程的开局之年，公司在集团大力发展地产业务目标的指引下，在自身谋求突破、市场激烈竞争的内外力推动下，悄然发生着变化。

　　目前，招商局业务主要集中在交通运输及相关基础设施建设和经营与服务、金融投资与管理、房地产开发与经营等三大核心产业，其中前两大产业已在国内领先多年，房地产板块是三大主业中相对弱势但又最具发展空间的产业。

　　2011年初，招商局集团提出了产业协同发展战略，包括金融业与实业的互动问题、各产业协同参与内地区域经济开发的问题等。而招商局对旗下地产业务提出了“形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力”的明确定位和要求。

　　作为招商局的一个重要战略棋子，以招商地产为代表的地产业务将在招商局新一个十年发展大计中扮演史无前例的重要角色。

　　独特战略布局和量能积蓄带来爆发性增长

　　招商局下一个十年的雄心在招商地产，而招商地产的雄心则聚焦在住宅开发与商业地产的协同发展战略上，加快向双轮驱动发展模式转型。多家券商研究报告认为，稳定业绩增长来源于招商地产战略布局的长期合理性。

　　2011年3月，招商地产将深圳招商地产中的投资性物业分拆成立深圳招商商置投资有限公司，并与沃尔玛、苏宁电器、天虹商场、星巴克和迪卡侬等五大品牌商家合作签约，为整合旗下商业地产资源、开拓全国性商业地产业务迈出关键性一步，这也是被招商地产称为商业地产元年的发端。

　　与国内其他龙头房地产企业显著不同的是，招商地产在蛇口长期发挥的是一个城市运营商的作用，在经营实践中逐渐形成了以产业、居住为核心的社区综合开发模式，多区域布局并保持丰富的土地储备，同时以介入绿色产业链和技术链极深层次的绿色地产开发能力成为行业标杆，形成了专业、全面而独具可持续发展技术含量的品牌优势。

　　率先倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”及“全程服务体系”等理念，招商地产被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。深圳蛇口和福建漳州的发展案例已证明与局部的个体开发相比，综合开发的社会和经济效益非常显著。

　　在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务。其中出租物业、物业管理和供电业务能给公司带来稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持，而物业管理和房地产中介也有利于公司把握市场变化，间接为地产开发业务提供服务。

　　在过去五年内，招商地产的业绩无论市场如何波动调整都一直保持稳健增长。中邮证券研究报告显示，公司房地产开发与销售业务结算金额从2006年的16.03亿元增长到2009年的84.9亿元，四年增长430%；净利润增长率为49.77%、83.38%、6.02%和33.93%，年平均增幅超过40%，即便是在2008年市场低潮时，公司盈利依然取得持续发展。

　　产品条线上的多元化使招商地产在面对政策调控时具有了更高的抗风险能力和灵活性。长江证券的分析报告称，招商地产预售锁定率高，财务状况良好，总体来看属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。广发证券报告则认为，无论从哪个角度看,招商地产都是地产股中难得的防守性品种，属于防守性最佳的房地产开发商。而当弱市来临，防守能力则可能成为强势利器。

　　在分享一二线城市市场成长带来机遇的同时，招商地产开始加大向三四线城市拓展的力度，区域布局更趋均衡化。公司上半年在佛山、武汉、镇江等二三线城市新取得5 个项目，权益面积84万平方米，较上年同期增长83%。

　　招商地产业务快速增长还得益于公司大量的土地储备支撑，强大的股东背景使招商地产在获取资源和资金支持方面具有明显优势。招商局集团持有招商地产约54%的股权，其不仅控股招商地产的大股东蛇口工业区，也控股漳州开发区78%股权。

　　公开资料显示，在蛇口工业区，潜在土地储备集中在海上世界片区和太子湾地区。其中，蛇口海上世界片区，其占地面积为40万平方米，总建筑面积80万平方米；而蛇口太子湾区域，占地面积为77万平方米，总建筑面积则达130万平方米。

　　而福建的漳州开发区总体规划面积达5600万平方米，由招商局集团与福建省、漳州市等政府机构联合开发，招商局负责经营管理。

　　目前招商地产已进入17个城市，总项目资源继续保持在1000万平方米以上。中投证券的研究报告认为，一旦政策调控趋缓，行业回暖，招商地产累计可售资源将集中释放，房地产销售金额、结算收入和净利润都将出现爆发性增长。

　　招商地产的历史表现证明，在行业从低谷重回顶峰的2009 年，公司房地产销售收入增长率高达338%，远远超出同等规模的房地产企业。

　　在强大的股东背景支持下，伴随深圳前海深港现代服务业合作区、蛇口再造、海西发展下的漳州开发区等区域开发热潮的兴起，招商地产可谓面临诸多利好。中信证券分析师陈聪认为，招商局在境内外的规模和业务有利于招商地产低成本利用境内外资金等因素支撑，招商地产2011年开始将进入跨越式发展。