楼市不再是人人能赚钱 判定拐点为时尚早

　　今年中秋节，热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。

　　楼市调控效应是否出现“拐点”？如何抓住“窗口期”寻求“治本”之策？

　　不再是人人能赚钱

　　

　　在中秋节以前，过去“屡调屡涨”的房价已呈现少见的调整迹象。

　　上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。

　　房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。

　　“以前，什么企业都往房地产行业挤，现在则是不少企业在卖房产项目。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜说，“调控让房地产面临整合，人们终于看到，楼市不再是一个人人能赚钱的行业。”自去年初竞得一幅住宅地块以来，嘉华公司至今没在上海拿地，“根据目前行情，我们已基本断了拿地念头”。

　　调控力度不能减

　　

　　种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。

　　成交量持续“深跌”，市场博弈加剧。在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价的“大坝”难有松动，成交量很难有起色，预计今后几个月成交低落的行情会延续。

　　不可否认，近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把“吹风价”定得远远高于最终销售价，给外界造成“大幅降价”的假象。

　　谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

　　有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

　　警惕房价“虚降”

　　

　　问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。

　　楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道。其次是保障房建设真正“提速”，要加快做大保障房的“蛋糕”。但从长远来看，最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。

　　（责任编辑：孙丹）