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北京黄金住宅地块出让遇冷 楼面价较去年降四成

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-16 00:56 来源: 第一财经日报

  北京两年来最大规模住宅地块昨开标,只有三家竞购者前去“捧场”

  黄金地块开标为何遇冷?

  阴雪

  一处位于北京市丰台区、紧邻南四环的黄金诱人地块,却只吸引到三家竞购者参与投标。曾经引发房地产商竞逐的北京土地市场怎么了?

  9月15日,北京市丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)用地,在北京市国土局举行了现场开标。

  这是一处2009年8月以来出让规模最大的住宅地块,规划建筑面积达62.9万平方米。同时,配建的保障房面积也创下土地出让历史最高值:它要求配建不少于25万平方米的公共租赁住房。

  此外,该地块还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米地上夹层车库及8.35万平方米地上车辆段面积。

  尽管如此,北京土地市场这处近年来难得一见的大体量黄金地块,却只引来三家竞购者参与投标。它们是万科和京投置地联合体、北京金第房地产、北京亿环天河房地产。

  开标现场公布招标底价为31.735亿元。万科和京投置地联合体报价最高,为33.51亿元;北京金第、北京亿环的投标价分别为33.2亿元、32.5亿元。

  据北京中原(微博)测算,去除附属属性地块面积,其中公租房按4000元计建安成本,25万平方米可分担土地成本大约6.25亿,出让底价的楼面价为9453元/平方米,而万科和京投联合体的报价折合楼面价为10112元/平方米。

  这比万科8月25日拿到的一处地块折合楼面价略高。后者是位于上述黄金地段附近的一处大约3.6万平方米的小型居住用地(郭公庄车辆段二期),楼面价约9000元/平方米。不过,若与去年相比,上述楼面价已是大便宜。

  2010年1月,中海摘得同区域出让的花乡六圈两地块,成交楼面价分别为15230元/平方米、17153 元/平方米。这意味着,一年半后,宏观调控之下,该区域地块楼面价下降幅度已超过40%。

  显然不是土地供应过于充足所致。北京土地储备中心网站数据显示:截至9月14日,北京年内供应总建筑面积的住宅地块合计为35块,供应总建面475.5万平方米。其中,城八区仅7块,总面积为90万平方米,占年内住宅地块供应的19%。

  恐怕也不是黄金地块太多。最近三年,北京住宅用地供应郊区化的趋势非常明显。北京中原统计,2009年来,北京供应的194块包含住宅类属性的地块,合计供应建筑面积为3137万平方米。其中有80.4%集中在郊区,城八区占比仅19.6%,且供应的部分,主要集中在朝阳、海淀和丰台五环外区域,住宅用地供应中,超过90%更是集中在五环外。

  而三级市场,据“链家地产(微博)”市场研究部统计,截至今年9月,丰台区新增期房供应量为1630套,基本与去年持平。而今年丰台区期房成交均价大约为3万元/平方米,同比增长约15%。

  “链家地产”首席分析师张月(微博)认为,近两年丰台项目整体签约率一直高于其他内城项目。在今年整体签约大幅下降情况下,丰台新开项目签约率仍近六成。

  那么,如此一处黄金地块,为何遭遇开标冷清呢?北京中原市场研究部总监张大伟认为,主要原因在于:首先,地块配套建设较多。虽然总面积高达62.9万平方米,但实际商用面积仅26.9万平方米,且有较大面积的公租房配套,影响了部分企业拿地积极性;其次,虽然单价创造了最近城八区地块的最低,但总价依然是今年来住宅地块中的最高价。而目前许多小企业正承受着资金压力,难以问津大地块;此外,北京楼市成交量的萧条,也使得大部分企业看淡后市。

  对于这一地块,北京万科总经理毛大庆(微博)对本报表示,它属于地铁上盖建筑,对设计和施工的要求很高也很复杂,将考验开发商的能力。

  “万科拿下这幅地块,但仅凭万科自己是做不了的,需要联合其他合作伙伴。”他说。而万科此次联合的,正是该地块一级开发商京投置地。

  业内人士分析,万科与京投的联合,加之其最高的投标价,拿下这幅地块几乎没有悬念。事实上,这将是20多天来万科成功摘得的第三块住宅用地。此前万科在北京土地市场并无多少斩获。

  张月则认为,对于自身资金较为充裕的房企来说,下半年是一个增加土地储备的机会。一方面,今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳,也较去年有所下降。另一方面,下半年北京土地供应明显增加,可供选择的优质地块也会增多。摄影记者/任玉明

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