北京黄金住宅地块出让遇冷 楼面价较去年降四成

　　北京两年来最大规模住宅地块昨开标，只有三家竞购者前去“捧场”

　　黄金地块开标为何遇冷？

　　阴雪

　　一处位于北京市丰台区、紧邻南四环的黄金诱人地块，却只吸引到三家竞购者参与投标。曾经引发房地产商竞逐的北京土地市场怎么了？

　　9月15日，北京市丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)用地，在北京市国土局举行了现场开标。

　　这是一处2009年8月以来出让规模最大的住宅地块，规划建筑面积达62.9万平方米。同时，配建的保障房面积也创下土地出让历史最高值：它要求配建不少于25万平方米的公共租赁住房。

　　此外，该地块还包含3600平方米幼儿园、2.25万平方米地上夹层车库及8.35万平方米地上车辆段面积。

　　尽管如此，北京土地市场这处近年来难得一见的大体量黄金地块，却只引来三家竞购者参与投标。它们是万科和京投置地联合体、北京金第房地产、北京亿环天河房地产。

　　开标现场公布招标底价为31.735亿元。万科和京投置地联合体报价最高，为33.51亿元；北京金第、北京亿环的投标价分别为33.2亿元、32.5亿元。

　　据北京中原(微博)测算，去除附属属性地块面积，其中公租房按4000元计建安成本，25万平方米可分担土地成本大约6.25亿，出让底价的楼面价为9453元/平方米，而万科和京投联合体的报价折合楼面价为10112元/平方米。

　　这比万科8月25日拿到的一处地块折合楼面价略高。后者是位于上述黄金地段附近的一处大约3.6万平方米的小型居住用地(郭公庄车辆段二期)，楼面价约9000元/平方米。不过，若与去年相比，上述楼面价已是大便宜。

　　2010年1月，中海摘得同区域出让的花乡六圈两地块，成交楼面价分别为15230元/平方米、17153 元/平方米。这意味着，一年半后，宏观调控之下，该区域地块楼面价下降幅度已超过40%。

　　显然不是土地供应过于充足所致。北京土地储备中心网站数据显示：截至9月14日，北京年内供应总建筑面积的住宅地块合计为35块，供应总建面475.5万平方米。其中，城八区仅7块，总面积为90万平方米，占年内住宅地块供应的19%。

　　恐怕也不是黄金地块太多。最近三年，北京住宅用地供应郊区化的趋势非常明显。北京中原统计，2009年来，北京供应的194块包含住宅类属性的地块，合计供应建筑面积为3137万平方米。其中有80.4%集中在郊区，城八区占比仅19.6%，且供应的部分，主要集中在朝阳、海淀和丰台五环外区域，住宅用地供应中，超过90%更是集中在五环外。

　　而三级市场，据“链家地产(微博)”市场研究部统计，截至今年9月，丰台区新增期房供应量为1630套，基本与去年持平。而今年丰台区期房成交均价大约为3万元/平方米，同比增长约15%。

　　“链家地产”首席分析师张月(微博)认为，近两年丰台项目整体签约率一直高于其他内城项目。在今年整体签约大幅下降情况下，丰台新开项目签约率仍近六成。

　　那么，如此一处黄金地块，为何遭遇开标冷清呢？北京中原市场研究部总监张大伟认为，主要原因在于：首先，地块配套建设较多。虽然总面积高达62.9万平方米，但实际商用面积仅26.9万平方米，且有较大面积的公租房配套，影响了部分企业拿地积极性；其次，虽然单价创造了最近城八区地块的最低，但总价依然是今年来住宅地块中的最高价。而目前许多小企业正承受着资金压力，难以问津大地块；此外，北京楼市成交量的萧条，也使得大部分企业看淡后市。

　　对于这一地块，北京万科总经理毛大庆(微博)对本报表示，它属于地铁上盖建筑，对设计和施工的要求很高也很复杂，将考验开发商的能力。

　　“万科拿下这幅地块，但仅凭万科自己是做不了的，需要联合其他合作伙伴。”他说。而万科此次联合的，正是该地块一级开发商京投置地。

　　业内人士分析，万科与京投的联合，加之其最高的投标价，拿下这幅地块几乎没有悬念。事实上，这将是20多天来万科成功摘得的第三块住宅用地。此前万科在北京土地市场并无多少斩获。

　　张月则认为，对于自身资金较为充裕的房企来说，下半年是一个增加土地储备的机会。一方面，今年北京住宅土地价格逐渐趋于平稳，也较去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供应明显增加，可供选择的优质地块也会增多。摄影记者/任玉明