商业地产入严控视野 引调控猜想

　　■CUBN记者 李正强 北京报道

　　近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

　　此前，消息人士透露，时下市场上多家银行已收到来自监管部门关于风险防范的通知。通知中明确要求相关银行对近期迅速升温的商业地产保持高度警觉。

　　9月14日，有媒体报道，南昌市内的中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行、兴业银行、九江银行、上饶银行等7家银行已经暂停办理商业地产按揭业务。

　　虽然有业内人士分析认为，由于临近年底，各银行贷款额度普遍紧张，限制投资热度很高的商业地产贷款也在“情理之中”。但事实上，当前各路房企扎堆进军商业地产已积聚了高风险，早已引起职能部门警觉。

　　纳入银监会严控

　　据记者了解，此前，全国城市地价动态监测系统提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得关注。”

　　据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。

　　另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

　　7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

　　在近一个月后，8月23日，上海银监局下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，通知明确要求上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而在此前，商业用房结构封顶后，商业贷款就可以放贷。此举意味着，上海各大银行停止对商业用房期房的放贷。

　　而此前，北京6月份实施的最新版商改住禁令要求，商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；开发商不得打隔断、单独用作住宅出售，否则不予以办理房产证。

　　是监控还是调控

　　目前，中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。而商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，已是业界共识。银监会近期针对商业地产信贷的不断警示，也引发了业界对商业地产调控的无限猜想。

　　近日，万达集团董事长王健林在达沃斯论坛上则表示，预计不会出台针对商业地产的调控。他认为此前银监会主要是为了防控信贷风险。商业地产可以提供商店、百货、零售场地，是迎合扩大内需政策的，不应当进行调控。“住宅市场调控后，资金流向了商业地产，银行资金短期内没有选择进入，银监会只是警示银行的信贷风险。”王健林如是说。

　　此前，中国农业银行有高管对媒体表示，正是鉴于商业地产的异常火热和泡沫初现情况，银行系统出于风险考虑，强化了对商业地产相关贷款的监管。而上海停止对商业用房期房的贷款以及北京商改住禁令，标志着商业地产正式进入政府的监控时代，但还远远未步入调控时代。

　　而万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。”

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗则在此前的博鳌房地产论坛上表示，目前很热的商业房地产有很多不确定性的因素。中国未来的50年会有许多的商业垃圾大楼。现在住宅这个饼越来越小，所以越来越多的人进入商业房地产领域，结果就是垃圾大楼会大大增加。他表示，未来的5-10年，商业地产是一个相当残酷的年代。在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家；在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率差别非常大。一般来说，第一名是第二名的2-3倍。

　　阳光新业总裁助理李睿认为，目前商业地产领域中，短期大量激增的商业地产项目与人才储备、零售业发展等现状情况存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况。在未来1-2年时间内，就有很多商业地产项目陆续出现问题。在3年左右，必然会出现一批倒闭的项目。“那时候也会有商业地产大鳄涌现，同时会引发并购潮。”