浙江全面限购松紧尺度定房价后市

　　杜丽鹃

　　9月5日，浙江衢州成为第二个出台“限购令”的二三线城市。衢州“限购令”规定：本市家庭只能新购一套住房，已有3套及以上住房的，暂停新购住房；对外地家庭实行限制购买政策。与此前台州的“限购令”相比，衢州房产新政对本地人限购的条件更为宽松。

　　“表明本轮调控主要的问题依然是地方政府和中央政策的博弈，国务院政策的力度非常大，但是对地方政府而言，适度宽松的政策在一定程度上避免国家政策一刀切给市场带来巨大的冲击。”中原地产研究总监张大伟分析。

　　据了解，全国目前已有46个城市实行了限购令，浙江、江苏两省所在的长三角地区最为密集，浙江省11个地级市中已有8个限购，限购城市的数量为全国之首。

　　政策博弈

　　衢州房产新政共分7条，包括房产限购、预售备案、加强销售行为监管、用地供给、保障房建设、信息平台建设和加强政策宣传引导等七个方面，其中影响最大的莫过于第一条，意见中对本地人实施第四套房限购的政策，被称为“最宽松的限购”。

　　衢州市住建局相关负责人告诉《中国经营报》记者，衢州楼市基本以本地人自住需求为主，购房主体主要为本地市民，而大多数本地市民有1～2套房子，因此要求在市区拥有3套或3套以上房子的本地购房者不能再买房，不会给普通购房者带来太大的影响。

　　“此轮调控主要是打击投机，对于本地购房者的首次置业或是改善需求，并不存在打压。”衢州市房地产协会会长林元春表示。

　　记者了解到，此次衢州的限购范围也仅限于市区，对郊区县并不限购，林元春告诉本报记者，衢州作为浙江省内商品房市场发育程度较低，楼市起步比较晚的地级市，房价比较稳定，目前房价在每平方米7000元～8000元左右。衢州本地外来投资客的占比不到10%。

　　和台州只限商品房，衢州限第4套房的标准相比，浙江第一轮限购城市推出的政策似乎要严厉的多。从2010年4月国家出台楼市调控政策开始，浙江省内杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市相继成为第一轮限购城市。

　　中国指数研究院分析员高院生认为，在杭州、宁波这样的城市限购就等于是禁购，因为目前这些城市的购房者主体以本地改善和多次改善，以及异地(浙江省内占主要部分)投资购房为主。限购、限外政策的严格执行，将会导致购房需求的主力被隔离在购买资格之外，逼得开发商只能用降价来争夺小众的首次置业客群，即刚性需求。

　　“目前来看，限购继续扩大到三线城市已经在所难免，而且在1～2年内，目前市场已经处于调控的关键时期，所以何时出台限购将对市场有非常关键的影响。”张大伟说。

　　市场预期

　　“作为一种行政手段，限购对抑制需求具有较为明显的作用。”中国房地产学会副会长陈国强此前表示，北京等地在限购政策出台之后，成交量同比均有较大幅度的下滑。

　　中国指数研究院数据显示，6月杭州商品住宅共成交3324套，环比缩减10.07%。2011年1～6月，杭州主城区共成交商品房12307套，132.67万平方米，较去年同期增加9%，在楼市低迷态势下，成交量增加主要归功于商业性质物业大幅扩围。

　　1～6月份，杭州楼市的总库存一路攀升，住宅可售面积为235.6万平方米，和上月相比增加24.39万平方米，按照每月平均消化速度14.18万平方米计算，杭州上半年的库存全部消化完至少需要17个月，库存量达3年来最大。

　　和杭州一样，宁波楼市在实施限购以后，市场成交萎靡。宁波住宅与房地产网分析，2010年3月，宁波房价均价高达23000元/平方米，2010年12月，宁波平均房价下降到了14000元/平方米左右。今年上半年，宁波房地产市场成交量明显下降幅度达到40%以上，其中，商品房市场新增房源较上月大幅下降，新盘销售势头趋缓。

　　“限购令有一个政策滞后期，限购政策一般会在政策出台3个月后凸显其调控效果。”中国指数研究院分析员高院生认为。

　　衢州商品房销售网统计显示，上半年衢州市区商品房销售备案2894件，与去年同期相比减少17.31%，与去年下半年相比减少11.66%；市区商品房备案面积29.78万平方米，与去年同期相比减少25.89%。“衢州商品房的成交量的大幅下滑和年初的国八条等政策调控有很大的关系。”高院生说。按此推断，衢州的限购预计到年底将会初现成效。

　　北京虎杰投资分析师张寅告诉记者，“尽管新限购城市销量出现大幅下滑，但是新一轮限购目前来看仍难以对全国房地产市场造成实质性影响。虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。”