个人拍地频现 温州资本转战土地市场

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　9月7日，上海浦东新区高东集镇13-2商业地块被上海景尚投资有限公司和两个自然人周旭东、周翊芯以8100万元联合竞得，其中，周旭东被传为温州乐清商人。而8月，4个来自温州永嘉县，在上海经商多年的温州商人也以自然人身份拍得嘉定一商住地块。

　　近期，不仅是温州资本，各地市场个人拍地行为频现。多位业内人士在接受时代周报记者采访时均认为，土地市场遇冷，楼市投资受限，个人拍地抵御通胀达到保值增值的案例将会越来越多，但隐藏的风险也不容忽视。

　　个人拿地比企业更简单

　　在对楼市继续投资受到限制后，温州资本开始进入土地市场。9月7日，上海浦东新区高东集镇13-2商业地块被上海景尚投资有限公司和两个自然人周旭东、周翊芯以8100万元联合竞得，溢价率67.46%，楼板价1.15万元/平方米，其中，周旭东被传为温州乐清商人。

　　而8月25日，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得了上海嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块。上述四名自然人都来自温州永嘉县，是在上海经商多年的温州商人。

　　事实上，温州资本日前频繁出现在土地市场，可以向前追溯。2009年60号公告中的上海松江大学城商务广场S4号地块，被11名个人买家联合以5230万元摘得，余正可的名字就出现其中。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示，温州资本进入土地市场并非个案，面对当前的楼市限购政策，土地投资成为房产投资的“便捷”渠道。另外，由于实体经济发展遭遇一系列困境，温州资本继续寻找资本收益项目，土地投资作为长期保值项目吸引了大量温州资本。

　　个人拿地在法律上并没有障碍，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　个人拿地比企业拿地更为简单，拿地的个人看到政府发布的土地出让信息后，在国土资源部领取整套出让文件，带好证明身份的材料、缴纳竞买保证金报名参与竞买即可竞拍。

　　2009年，曾在上海发起成立个人拍地俱乐部的钱生辉告诉时代周报记者，温州资本拿地开始活跃，并不是近一年的事情。很多年前，就有个人拿地，只是不被大家关注，往往有些自然人背后可能依托某个集团或者开发商，包括目前江浙很多民间高利贷也是流向了房产商手里。

　　“炒房的话，房子卖不出去可以空置。但炒地的话，必须要有人接盘，否则两年不开发就可能被政府收回。因此，很多人拿地都是有选择和有目标的，比如像松江大学城商务广场有可能做酒店、宾馆等。几个人联合拿地，一般是有个牵头人，可能对某个区域比较熟悉，基本上确定了未来的盈利方向，否则一般个人不会轻易进入。”钱生辉说。

　　被套牢的风险更大

　　据中国指数研究院提供的数据显示，2011年以来，上海土地市场自然人竞得土地的比例有所增加，共有7幅地块由自然人竞得，基本都出现在下半年，特别是8月以来，有5幅地块由自然人（或自然人参与）竞得。从自然人在上海竞买地块的特点来看，基本以低总价、商业地块为主，总价一般在1亿元左右及以下，土地类型以商住、商办为主，上述7宗地块仅有一宗为纯住宅地块，由上海祝桥新镇投资发展有限公司、李百林、林美增联合竞得，总价5.7亿元，其余均为低总价的商住/商办地块。

　　与此同时，9月以来，全国133个城市共有19幅地块由自然人竞得。中国指数研究院监测到的数据显示，其中，长三角占有较大比例，有12幅地块，分别为桐庐县（4幅）、苏州（2幅）、上海（2幅），湖州、衢州、绍兴、泰州各1幅，其余7幅地块分别位于中山（2幅），佛山、南昌、莆田、长沙、洛阳各1幅。19幅地块中仅有中山、衢州各一幅纯住宅用地，其余均为商业用地和商住用地。19幅地块也是以低总价为主，仅有6幅地块超过1亿元，其中高于1.5亿元的仅有1幅，其余均在1亿元以下。

　　韩长吉认为，按照当前利率水平，大量投资者希望通过资本运作达到保值增值效果，从央行9月15日公布的居民投资意愿来看，房地产投资依旧是投资者首选，随着城市化进程的加快，土地保值、增值能力将表现强劲，届时个人拍地案例将逐渐增多。但由于个人投资者的资本运作能力有限，所以一般情况下，个人投资者会对土地地段进行甄选，保持合理的竞拍溢价率，更倾向于选择市场价值较高、容易转售、规模较小的投资项目，以保证投资收益和资金回流周期。

　　“2009-2010年的土地转售案例中，缺乏开发能力的个人或者皮包公司在获取土地资源后多以转售为主，资本收益维持在15%-30%/年，但目前的土地增值幅度对比2008-2010年的个别一线城市房地产升值幅度（复合增长率每年30%），基本上保持在10%-20%，少于炒房利润。”韩长吉称。

　　个人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股。但中国指数研究院上海研究总监陈延彬告诉时代周报，自然人买地后，主要有三种运作方式，开发运营获取利润、合作开发作为企业资产及转让收益。

　　“但在目前市场调控背景下，竞买土地转让来获取收益的可能在少数，更多的是自己开发（背后依托某个企业）和合作开发，合作开发项目可以作为个人的一项重要资产，或运营或抵押。当然，自然人买地有较大的风险，主要是自然人除非背后有企业依托，否则资金链和运作经验欠缺，可能导致市场风险，特别是自然人的低总价商业地块一般档次不会高，而目前大城市低端商业是存在一定风险的。如果是不熟悉地块运营的话，被套牢的风险更大。” 陈延彬提出警告。