嘉华捂地10年价格翻近60倍 地价1700元房价10万

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　港资开发商嘉华国际集团有限公司(00173.HK，嘉华集团)从1980年进入中国内地发展，业务量已占其总量的3成左右。嘉华在内地的开发保持了港资开发商特有的保守缓慢的作风，其在上海最成功的项目慧芝湖花园从2005年开盘，直至今年10月，才推出收官之作，短短几年时间，价格也翻了4倍。

　　与此同时，嘉华似乎开始加快内地项目的发展速度，未来5年在内地的投资量将达50%，位于徐汇区的嘉御庭、静安区的嘉天汇、闵行区的吴泾项目嘉怡水岸、青浦区的朱家角项目以及闸北区苏河湾43号地块轨交站上盖商业项目将相继亮相。

　　但事实上，除了朱家角项目是2010年拿地外，其余项目均是早期以较低价格拿地，仅嘉御庭、嘉天汇就可追溯到2001年、2002年，拿地10年项目才酝酿推出，而这十年，上海地价和房价的增幅不言自明。

　　10年价格翻近60倍

　　2010年，嘉华(中国)投资有限公司市场、销售及物业管理总经理谷文胜在接受媒体采访时曾表示，嘉御庭、嘉天汇两个项目将是嘉华集团在上海市场的爆破点，两个项目建设差一季度，无所谓哪个项目先推，都会让2011年成为嘉华集团的豪宅年。

　　网上房地产显示，嘉御庭已于9月8日拿到预售许可证，一期共推出198套，登记备案的报价区间为69700 -131200元/平方米。

　　据媒体报道，嘉御庭所在的建国西路68号地块，土地使用面积仅为37889平方米，2001年，嘉华取得该地块，总价仅2.59亿元，楼板价只有1703.94元/平方米。

　　嘉华集团在2002年4月9日注册登记了一家名为“上海嘉兆房地产开发经营有限公司”的企业，运作上述项目。2006年4月，该项目正式开工。

　　根据嘉华集团2006年年报披露，建国西路68号a及b地块位于建国西路、嘉善路一带，总建筑面积约14万平方米，是徐汇区旧城改造最后的大型地块之一，计划开发成一个包括豪华住宅、高级商业设施及酒店配套、服务式住宅在内的“标志性综合项目”，第一期开发预计将在2009年完成。

　　日前，时代周报记者以购房者身份探访了嘉御庭项目，据售楼处工作人员介绍，嘉御庭总共分三期开发，均为高层和小高层，一期将于2013年年初交付，三期最早也要到2015年。

　　“均价为8万-10万元/平方米，9月17日、18日两天认购，这两天认购可以获得较大力度的优惠，认购当天需交50万元。” 该楼盘暂定9月23日开盘。

　　“嘉御庭很早就开始建了，所以有它的优缺点，缺点是户型设计比较早期，不是最新的，目前最新推出的豪宅都是大平层的理念，嘉御庭基本上都是140平方米的两房、180平方米的三房，只有几套268-318平方米的复式。但如果真的是大平层的话，它的价格就不得了了。2009年这个项目本来想卖毛坯房，定价11万元/平方米起，当时上海房产形势很好，但集团耽误了，重点没有放在这个项目上，错过了一个时间点。现在卡着政策出来，所以有优惠，而且现在全是精装修了。”该售楼人员说。

　　对于为何这个地块需要用10年的时间才推出，该售楼人员称，“这是从上海市政府手中拿的地，转手过好多次，这里原来是法租界，属于徐汇区天平街道，市政府要求很严格，所有规划都要审批同意，包括绿化、景观设计、层高等等，而且光动迁就动迁了3年，很多业主都出国了，人都找不到。”

　　但是，这10年上海的豪宅价格水涨船高，仅以嘉御庭来说，易居中国的数据显示，嘉御庭所处的内徐汇板块，2006年的成交均价是22437元/平方米，按照目前均价8万-10万元/平方米计算，5年就翻了近5倍。按照当初楼板价1703.94元/平方米计算的话，该项目拿地至今，价格翻了接近60倍。

　　继续捂盘成本增高

　　与嘉御庭仅相差一个季度动工的嘉天汇，则为静安区严家宅三期地块，总楼面面积10万平方米。目前可查到的信息寥寥无几，仅有的信息显示，2002年4月29日，上海静安区加强旧区改造力度，区政府正式将严家宅三期地块批租于香港嘉华集团，发展商将斥资近10亿元，发展约13万平方米高尚住宅，参与旧区改造工程。

　　嘉天汇预计将于2012年推向市场，离拿地也有10年时间。而嘉御庭售楼人员在向时代周报记者比较两个楼盘时表示，“嘉天汇全是大户型，最小的户型都有250平方米。完全两种风格，嘉御庭低调，嘉天汇张扬一些。嘉天汇价格可能更高，因为开得晚些，政策如果有松动，肯定会高。”

　　2010年1月7日，嘉华集团以10.144亿元拿下朱家角镇B3、B4地块，楼板价14677元/平方米，溢价率154%。这将是嘉华在内地的第一个别墅项目。除此以外，由于拿地较早，包括建国西路在内的地块，以及严家宅三期地块、吴泾地块、闸北区苏河湾43号商业地块、在售的慧芝湖花园，时代周报记者欲从多家房地产研究咨询机构了解，但均无法查询到该地块具体的信息及价格。

　　对此，嘉华(中国)投资有限公司销售经理肖海平向时代周报记者表示，不方便提供当时各地块的拿地信息。

　　对于嘉华在上海的项目是否有捂地、捂盘，缓慢开发的嫌疑，肖海平称，“没有推，有方方面面的原因，包括市场原因、政策原因、开发原因、动拆迁问题、审批问题等等。现在时机比较成熟，所以就推出来面向市场。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出：“上海地块比较少，市中心地块，或者增长性地块，开发企业一般都缓慢开发，土地不断增值，另外房价也在上涨，可以获得很好的溢价收益。一般港资企业都会在很核心的地段拿地，延长开发周期。”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍也认为，目前形势肯定没有2009年好，但推出的价格肯定比2009年高，高端物业基本上都会走这个缓慢开发的路线，房子本身并没有发生翻天覆地的变化，房价却被地价推上去了。

　　“从最近市场表现来说，豪宅算相对稳定的市场，很多项目这个时候推出来，有市场节奏把握的因素，还有一个原因是房价仍处在高位，高端物业价格松动没有太明显表现出来，而政策震荡的机会越来越少，大幅反弹的机会也变小，继续上涨的压力很大。因此继续捂盘，成本会比较高，收益会降低，不如把资金回笼一些，投向其他领域，是个比较好的选择。很多企业基于这个背景作出调整，不一定步伐太快，但现在就开始着力，能推就推。而且，嘉华集团这些地都是酝酿很多年了，已经到了推的时候。”宋会雍说。

　　发展提速起始年

　　嘉华2010年财报及2011年中报均显示，嘉华目前的主要收益均来自香港嘉御山及上海慧芝湖二期的销售入账。

　　由于宏观调控的影响，原来计划去年入市的嘉御庭和嘉天汇也延缓入市，2010年，嘉华的纯利跌78.98%，至1.93亿元。

　　同策提供的数据显示，慧芝湖花园从2005年开盘至今，均价从10790元/平方米涨至34073元/平方米。而据肖海平介绍，慧芝湖花园的收官之作嘉铂荟，将于10月推出180套，为精装景观公寓，均价将达到4万元/平方米。嘉华集团2011年中报显示，嘉华慧芝湖花园三期嘉悦天地热销套现约27亿元。

　　张宏伟向时代周报记者表示，慧芝湖一直在阶段性推盘，慧芝湖花园二期开始，已连续两年在上海地区销售金额超过20亿元，可以有很好的现金流，资金链上坚持得住，嘉御庭等项目就可以晚推，以获得更高的收益。但慧芝湖是嘉华在上海的唯一在售项目，从现金流平稳运行角度来看的话必然要推新的项目，以保证稳定的现金流。

　　嘉华2011年中报显示，嘉御庭已准备就绪，待预售证批出后可因应市况推出，嘉天汇项目住宅大楼已经封顶，计划明年推出，闵行区的嘉怡水岸也将于明年推出，朱家角项目则正在规划中。

　　谷文胜曾将2011年形容为嘉华“发展提速的起始年”，集团内部预计2011年的上海物业销售回款预期在40亿-50亿元。在保持年销售额40亿-50亿元的规模下，稳定3-5年，嘉华将再上一个台阶，即年销售额达到70亿-80亿元。

　　嘉华对嘉御庭和嘉天汇两个项目寄予了厚望，谷文胜去年曾透露，这两个项目若完全去化，可为嘉华带来270亿元的销售额。但是因限购的影响，加之户型是早期开发设计的，是否能获得现时的购房者的认可，均需等待市场检验。

　　嘉华集团一向走中高端路线，未来将推的5个项目基本属于豪宅行列，如果政策继续从紧，对产品定位单一的嘉华来说，也难以及时调整。肖海平坦言：“嘉御庭之前积累了很多意向客户，国家政策多多少少对每个项目都有影响，这种影响是全方位的，不仅是上海，不仅是嘉华，我们也正在观察。”