保障房融资创新引中央部委关注 北京500亿保障房私募经验难推广

　　李乐

　　北京发行500亿元私募债券用于支持保障房建设的做法，已经引起了包括国家发展改革委、住建部、银监会等中央部委的注意。

　　2011年9月，北京以北京国有资产经营管理中心（以下简称国管中心）、北京保障房投资中心等机构为主体，发行了总计500亿元的债券用于保障性住房的开发、建设和运营。以私募方式发行的债券，将以北京市政府财政收入、北京市土地出让金收入以及保障性住房的销售、租赁收入偿还。

　　中央部委注意这一动向的初衷在于了解其在全国推广的可能性。然而，北京500亿元私募债券的买家主要集中于银行和国有背景的机构，这致使在全国范围内，保障房私募债的“北京经验”恐怕短期内难有推广和复制。

　　500亿元引关注

　　“我们已经注意到北京市发行500亿元债券用于保障性住房开发、建设、运营的动向，我们也在深入了解这个事情，毕竟对于保障性住房开发建设的融资渠道，提供了一种新的可能性。”9月20日上午，住建部一位官员向《中国经营报》记者表示。

　　被这位官员称为“新可能”的，是北京市政府日前发行的500亿元保障性住房开发债券。北京市住房保障办公室的官员告诉记者，北京市国管中心日前发行了一笔总额为50亿元的定向债券，用于目前开始建设的20万套保障性住房，总规划建筑面积144万平方米。

　　记者了解到，北京市国管中心是北京市国资委下属的国有资产监管、运营平台，截至目前，其监管的北京市属A股上市企业总量为28家。在此之前，国家发改委专门下发文件，开放了发行企业债为保障性住房进行融资的闸门。此后，重庆上报了60亿元的保障性住房企业债，但发改委至今未予批准。因此，北京市此次500亿元的保障性住房债券，其发行方式以及后续发行的规模，都引起了中央相关部委的重点关注。

　　目前，国管中心的50亿元债券已经开始由承销商进行发行、销售，与重庆上报60亿元的债券模式不同的是，北京国管中心发行的债券所采用的是私募渠道定向发行的方式，定向目标为四家大型国有银行机构，3年期和5年期中期债券的票面利率分别为6.05%和6.13%。

　　“这种以定向方式发债的方式，在保障房融资领域属于创新。”前述住建部的官员向记者表示。另外，经过了解，他还获悉，北京市政府有意在国管中心50亿元债券发行后，陆续以北京市保障房投资中心等平台机构的名义，以相同方式定向发行债券募集资金，总额最终可能达到500亿元。

　　绕过门槛路径

　　实际上，在北京市开始以定向私募的方式发行保障房债券之前，重庆市政府已经向国家发改委上报了60亿元的企业债用于保障性住房开发建设，但至今未有得到批准。重庆市政府一位人士向记者称，原因主要是两方面，一是目前地方融资平台正在清理过程中；二是对于保障房债券发行平台本身负债率的规定问题。

　　按照国家发改委的相关规定，企业债发行总额不得超过发债企业总资产的40%。因此，实际上对于发债企业平台的自身负债率有了变相的规定，按照这一规定，发行企业债的平台公司，自身负债率不得超过60%。

　　“问题在于，现阶段地方能够拿出来的平台公司，负债率60%以下的少之又少。”山东省住建厅的一位官员告诉记者。事实也确实如此，本次定向发行50亿元债券的北京国管中心，自身负债率超过66%，如以公募形式公开发行，即不符合不超过总资产40%的规定。而对于地方政府而言，“债发少了，没有实际意义”。

　　“十一五”期间北京投资1035亿元建保障房，实际解决了35万户住房问题，以此类推，“十二五”期间，北京完成上述保障房的任务，至少需要投资3000亿元以上，则2011年，北京保障房的投资缺口在约600亿元左右。北京市以此种方式发行500亿元的私募定向债券，则基本可以弥补这一缺口。

　　“如果以40%这个上限的方式发，即便全批准了，恐怕也没有这么多的额度，起不到实际意义。”一位接近本次交易的人士称。对此，前述住建部官员表示，对这种模式本身，不便发表评论。但他表示，保障性住房的工作任务事关民生与政府信用，所以必须在控制风险的前提下，予以创新和尝试。对于已经进行的尝试与创新，应该予以关注，并重点分析当中成功和可以推广的方式。

　　推广难度大

　　“如果北京市是以这种方式定向发行的私募债券，那在全国范围内，尤其是在中西部地区这种复制的可能性很小。”清华大学房地产金融中心主任冯科向记者表示。他认为，这种发行方式的关键在于能够找到足够实力的定向募集的机构，北京、上海等大型城市找到这种定向的大型机构比较容易，但是，对于中西部地区来说，找到这样的定向募集的机构很难。

　　记者了解到，此次定向发行的对象4家特定机构均为商业银行，交易价格按照票面利率，之所以选择私募债发行，是因为保障房投资本身具有一定风险，这一交易的风险特征比较适合私募。加之最近以来债市低迷，信用风险的阴影一直笼罩在城投债市场，私募发行比公开发行更合适。

　　一位长期从事地方城投债发行的承销人士告诉记者，对于中西部地区来说，地方金融机构基本上已经被平台贷款和代发的地方债覆盖，基本上已经不存在再次购买保障房私募债券的实力，“更不用说风险相对较高的保障性住房的私募债券了。”他说。

　　国家审计署的数据显示，截至8月，甘肃省政府负债率已经高达141%，超过海南成为全国第一。冯科认为，一方面是找到有实力的金融机构困难，另一方面，能够有北京、上海这样财政信用的地方财政，在全国尤其是中西部地区，也有较大的困难。