房企融资成本创新高资金压力骤升

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　 今年以来，房企资金链日趋紧张。当前，房企在承受高昂融资成本的同时，在货币紧缩的大环境下，按揭贷款审批时间长、额度紧张，无疑使开发商的资金回笼速度也大为放缓。

　　 业内人士认为，在房企资金链日趋紧张的情况下，房企将会以降价换取资金的回笼，届时，房价的拐点将会到来。此外，由于中小房企融资成本远远高于大型房企，不排除年底会有一部分小型房企出现资金链断裂的现象。

　　融资成本大幅上升

　　 当前，迫于资金链压力，大部分房企选择发行债券票据或是信托方式进行融资以解决当前困境，然而，这些融资方式的成本已经达到了历史最高点。

　　 盛世神州房地产投资基金管理公司常务副总裁李万明向记者表示：“目前，房企融资成本基本达到了历史最高值，通过高利贷融资成本高达30%-40%。目前，中型房企的融资成本在25%，小型房企则更高。而大型房企融资渠道相对丰富，其融资成本要小于中小型房企。”

　　 如此高成本并不是每个企业能承受的。据记者了解，相当一部分企业不敢用成本高于20%以上的资金。现在一些看好后市的中小房企为了节省融资成本，倾向于选择股权合作的方式，完成后续的开发，将回笼的资金用于扩大企业的发展。这样的做法虽然在项目的收益方面会有所减少，但是企业回笼的资金可以用于后续的发展，在当前土地溢价率比较低的时候，可以降低成本。

　　 今年上半年上市房企中报显示，少数股东权益占比约为15%，为2007年来新高。长江证券房地产分析师苏雪晶表示，今年上半年板块归属于母公司股东权益的增速有所放缓，而少数股东权益占比攀升至历史高位，说明企业进一步的扩张更多采用合作的方式进行，这也是企业在面临资金压力下的无奈选择。

　　 另一些房企则采取保守的态度，按兵不动。一位中小企业负责人向记者表示：“我们已经不买地、不开发，采取保守的做法，这样还可以存活。扩张是万科这样的大型企业才会做的事。”

　　 目前，房地产资金杠杆率甚至低于2008年，这表明房地产行业的资金压力骤升。

　　 房企资金杠杆率是本年资金来源/自筹资金，主要表达企业的资金来源容易度，数值越高表示企业更容易以信贷或者销售获得发展资金，房地产价格等也更容易上涨、企业发展速度更快。而数据减小则企业面临资金压力，可能出现降价促销，小企业被兼并。

　　 据中原地产数据统计，今年前8个月的房企资金杠杆率为2.46，为2007年以来的最低值，这个数字在2008年为2.53。

　　 虽然，房企获得资金来源的渠道狭窄，但是，今年房企资金链的紧张状况与2008年还是有所区别。

　　 “2008年开发商现金流突然迅速减少，而今年开发商的资金紧张程度逐步增加，开发商有缓冲的时间进行现金流的调整。目前，房企资金链情况比2008年要好一些，但是已经比较紧张。”西南证券房地产分析师肖剑向记者表示。

　　回款减慢雪上加霜

　　 在货币紧缩的政策下，房企更加重视项目销售带来的资金回笼，销售仍然是房企最重要的资金来源。

　　 根据北京统计局数据，今年1-8月北京市房地产开发项目到位资金中，金融贷款和自筹资金分别同比下降5.9%和3%，而定金及预收款同比增长10.5%。

　　 然而，紧缩的货币政策不仅使开发商获得贷款难度非常大，同时购房者按揭贷款审批时间拉长，额度紧张，这无疑使开发商的资金回笼雪上加霜。中原地产数据显示，在今年前8个月房企资金来源数据中，个人按揭下调了4.2%，是所有来源中占比萎缩最厉害的资金来源。

　　 “在通货膨胀的大环境下，紧缩货币、回笼资金是必须采取的措施，这不仅仅影响房企资金周转，还影响个人购房消费，对开发和消费双方都会增加难度，尤其是中小企业贷款难度会加大。”住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示。

　　 据记者了解，有不少中小房企的项目没有达到预售条件，无法预售就没有办法回笼资金。因此，一些资金紧张的中小房企不得不选择高成本的融资方式以获得喘息。最大的问题在于，对于一些已经预售的项目回款速度放缓，开发商为了按期交房，不得不采用高成本的融资方式。

　　 李万明表示：“2009年、2010年一些中小型房企拿了不少土地，这些项目陆续开工需要资金。更为严重的是，不少项目预售后，货币紧缩造成按揭贷款放款时间拉长，即使符合购房资格的客户取得贷款审批也比较困难，周期拉长至1个月，企业的回款速度因此大大减慢。”

　　 事实上，放贷时间拉长的问题就连大型房企也不能幸免，但是由于他们融资成本与渠道都好于中小型企业，因此情况会相对好一些，品牌开发商资格审查的周期比中小开发商相对短一些。

　　 李万明预测，年底会有一部分小型房企资金链断裂。这些企业前期已经借了一部分钱需要偿还，但是因无法及时回笼资金，还钱出现困难，还要面临罚息，因此会率先出现问题。

　　 此外，与2008年不同，从2010年开始，不少开发商不再依赖于住宅，投资趋向多元化，万科、招商地产等大型房企成立了商业地产公司。但是，肖剑认为，由于商业地产的运营周期较长，大多数房企仍处于转型的过程，因此，商业地产的总体利润还不高，其对业绩的明显贡献要在未来2-3年才能看到。

　　 在北京泰华集团旗下的泰华·龙旗购物中心项目招商会上，北京天安伟业董事长吴永康向记者表示：“商业地产的成功需要满足整合优质商业资源、引领优秀品牌、促进区域升级这三个要素，以避免运营商业地产的风险。”

　　 肖剑认为，如果出现房地产企业大面积亏损，危及宏观经济，使得上下游企业受到较大影响时，国家会适当调整房地产行业的金融政策，不会出现普遍性的资金断裂的情况。