买洛克菲勒是最好时机

　　吴晓鹏

　　对部分纽约的房地产公司来说，今年最流行的一个词是“中国人”。

　　几年前，房产公司还很少有国际客户，中国买家在许多地方都是新鲜事物。但最近几年，全美各地的房产经纪人都有类似的经历：他们不断收到来自中国的问询。

　　纽约的房地产公司Corcoran集团就收到了大量关于豪华公寓的问询，其中一些在3000万美元以上。在谈到中国业务发展速度时，该公司首席执行官Pamela Liebaman说，“6个月之内我们从零开到了每小时200英里。”

　　而中国投资者来美国不仅仅只是购买豪华公寓，他们对商业房地产业也兴趣颇高。中国的银行去年在纽约就发放了10亿美元房地产贷款。

　　不少中国公司在纽约市标志建筑帝国大厦和世贸中心1号签署了租约。但他们对美国房地产的投资让许多人想起上世纪80年代的日本。

　　纽约一位房地产投资公司创始投资人对本报记者说，“我觉得中国人现在到美国来投资房地产是不错的选择，现在美国房地产正处于低谷时期，是中国人来买洛克菲勒（中心）的最好时机。”

　　这位曾经在花旗、瑞银和美林从事过近20年房地产投资相关业务的投资人说，中国不应该对当年日本的教训过于在意，“因为日本人是在房产价格最高峰时买的，同时又在房产价格很低的时候卖回给美国人。”

　　“买洛克菲勒中心的最好时机”

　　金融危机期间，搜房网曾组织中国买房团赴美看房。但这些人多数停留在看房阶段，并没有做出实际的购买行动。

　　加州Temple城资源房地产服务公司主管Kelvin Wong说，“这些买家非常谨慎。他们远道而来，看一看这里情况如何，为机会到来时做好准备。”

　　研究与咨询公司TZ经济学公司Paul Brewbaker说，当有更多中国人赴美买房时，就意味着美国房市已开始稳定下来，“相信我，会有更多中国投资者过来。我们现在处于非常早期的阶段。”

　　据美林CapGemini的2009年世界财富报告，中国已在2008年超越英国，成为世界上百万富翁第四多的国家。中国快速发展意味着有更多资金进入美国。

　　之前中国限制居民每年对海外投资最高只能有5万美元。但中国的富裕人群有各种方法绕开这些限制，包括设立海外银行账号和信托等。

　　而最近中国进一步放松外汇管制让中国投资者将资金转移出更加便利。

　　目前美国房市正处于二次衰退的阶段，居民房价距2006年高点已经下跌了35%。但美国房价的基准标普-Case Shiller指数的创始人之一席勒说，如果美国房价再跌15%，“我一定都不会惊奇”。

　　房产经济公司Bond纽约公司总监Michael Chen最近在公司的网站上添加了中文版。

　　他在中文版的页面上写道，“美国的房地产经历了有史以来难见的波动，价钱已经开始由谷底回升。现在许多屋主和卖家都以因对市场需求而修正了卖价，纽约市是全美房价最稳定之城市之一，许多精明的买主己经开始再进场投资。”

　　在纽约用现金支付

　　与很多其他国际大都市相比，纽约的房价依然具有吸引力。

　　据Knight Frank花旗私人银行2010年财富报告，纽约的豪华房地产每平方英尺1500美元；而伦敦的价格比纽约远高出两倍多，达3600美元；香港是2000美元；摩纳哥4300美元。

　　Corcoran集团的Liebaman估计，中国投资者在纽约平均购买一居室的价格为145万美元。

　　许多人将公寓视为小的起居室，或者给子女在纽约读书用。大多数中国买家的价格都处于豪华房屋的低端，但Liebaman说，最近有一对父母为了在曼哈顿念书的女儿买了一套价值2000万美元的公寓。

　　中国人在美购房和美国人的习惯也不一样，喜欢用现金支付。房产经纪人预计，大约有50%-75%的中国人在纽约买房都没有按揭贷款。

　　Prudential Douglas Elliman的经纪人说，“许多中国客户到纽约来仅仅只是一个周末。他们看了房子，下了订单，然后马上飞回中国。”

　　而一些房产经纪人正致力于改变这一状况。Corcoran集团计划为潜在的买家举办一场会议，并将他们引荐给银行家，向他们介绍在美国获得按揭贷款的程序。Corcoran的母公司Realogy在中国有2.4万个代理人，包括ERA，Century 21等，他们可以把客户介绍到纽约来。

　　同时为了客户语言障碍，除了在网站上添加中文页面外，许多房地产公司还雇佣了可以讲普通话或广东话的员工。他们也会研究中国人买房的一些偏好，比如中国买家不喜欢第四层，而通常喜欢第八层。

　　拥有最多华人人口的加州也吸引了大量买家。据全美房地产经纪人协会数据，2009年，中国人在美国买房41%都选择在加州。

　　考察商业地产

　　中国投资者的兴趣不仅仅在于居民住房，他们也在考察美国的商业房地产。

　　2009年6月，中国“私募教父”赵丹阳在纽约与巴菲特共进午餐后的第二天，他就在纽约购买了一处居民住宅。他当时告诉本报记者，接下来他和他的一些朋友还有意在美国收购一些大楼。

　　而中国万通旗下的“中国中心”也瞄准了这个机会。

　　中国中心目前在兴建的世贸中心一号楼租下64层至69层，租用面积1.8万平方米，意图为踏足海外的中国公司打造一个综合服务平台，让中国公司群体入驻新世贸中心。

　　作为新世贸中心一号楼的首位租户，“中国中心”已与之签下20年租约，今后还有两个十年的续约权，每年租金超过千万美元。在建中的世贸中心一号楼将于2013年完工，2014年租户可以入驻。

　　万通公司董事长冯仑说，纽约是连接全世界的一个关键城市，预计未来有很多中国企业会走向海外，会选择纽约。

　　中国中心总裁雪娅说，一个企业到纽约市中心找个办公场所，从租办公室、装修，到拉电话线接网线等等，如果自己去办，金钱时间成本都很高，而中国中心打造的办公环境，可以让中资企业赴海外工作人员拎包办公，什么都给他们准备好了，甚至连秘书、翻译、法务人员都可以从他们这里租用，这样大概比自己搞定所有的事情，节约六个月时间，节省三四成成本。

　　除了中国中心名气较响外，纽约还有房地产项目有中国投资者参与，但因为许多都有保密协定，很难评估中国投资者在纽约的总体投资规模有多大。

　　例如纽约布林克林区名为EB-5的项目中，中国投资者提供了2.5亿美元贷款。该项目在布鲁克林地区投资商业和居民房地产项目，其中包括新泽新网队的一个体育场。而在纽约皇后区的华人聚集区法拉盛，一些医院和酒店从中国投资者那里获得了约3000万美元的融资。

　　作为房地产公司，冯仑自己在谈到海外房地产投资的基本策略时说，他的主要原则是不买地，和土地方合作，速度比较快。买地就进入法律体系，会比较麻烦。

　　但许多人投资美国并不一定完全出于投资回报的考虑。目前美国有部分项目规定，如果有外国人愿意投资至少50万美元，他们可以获得美国的永久居民身份。这一类的小型投资可能也会吸引不少中国资金。