新鸿基地产：不只是移植经典

　　

　　 新鸿基地产在苏州金鸡湖畔倾力构筑“湖滨四季”，这是区内唯一的临湖纯独栋别墅发展项目。唯有在这里，才能坐拥一线湖景，聆赏四季变迁。

　　 香港“天峦”全面升级 苏州金鸡湖畔构筑“湖滨四季”

　　 对于业内绝大部分还在苦苦支撑的开发商而言，无比期待获得逆市热销的“良方”，并极其羡慕极少数企业屡屡能做到逆市热销，但他们或许并未完全明白背后的真正原因。

　　 香港、内地楼市调控均持续升级的大背景下，亚洲最大地产开发商之一的新鸿基地产（以下简称“新地”）依旧在近日交出了一份华丽的年报。

　　 年报显示，受惠多个热销大型楼盘收益入账，加上租金收入稳步上扬，新地2010/11年度基础溢利按年上升54.7%，优于市场预期。该公司去年度连同合作项目的收益，入账物业销售收益高达464.78亿港元，同比增加209%。来自物业销售的溢利更是增加152%至166.47亿港元。

　　 事实上，三十多年来，新地的项目总能逆市热销。无论是新地开发的住宅，还是商业楼宇，总能保值增值。无疑，新地开发的众多经典项目已为香港乃至世界熟知，除了香港国际金融中心ifc、环球贸易广场ICC，还有顶级高端住宅“天玺”、“天峦”、“凯旋门”等等，都是香港优质物业的典范之作。

　　 如今在内地，新地在苏州金鸡湖畔的低密度纯独栋别墅项目“湖滨四季”以及上海黄浦江畔的“滨江凯旋门面市在即。这两处顶级住宅发展项目，与新地在香港新贵别墅“天峦”和老牌豪宅“凯旋门”一脉相承。

　　 解剖新地逆市热销的奥妙或许就在其中：不管是商业还是住宅，引领业内最高标准的产品，才是热销的本义。

　　 以心建家没有捷径

　　 新地擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资，已经是全港皆知的秘密。

　　 在香港，新鸿基地产本着“以心建家”的信仰与追求，倾力发展城市地标和最高质素的人居府邸。

　　 新地的每一处房地产项目，几乎都能够在所在地段成为市场关注的中心。而新鸿基地产对于品质的坚持与恪守，则令最苛刻的买家也将其视为信心的保障。

　　 换言之，强势的市场表现，唯一的捷径就是对产品品质本身的不断追求。

　　 回顾2009年，新地推出位于九龙站项目的最后一期高端住宅项目“天玺”，该项目2009年时的最高价单位为总价3亿元的400平方米单位，每平方米约75万元，是当时全球每平方米单价最高价的豪宅。然而，超高的叫价并没有让有实力的买家望而却步，据悉，该项目推售之后短短几月，已狂销近400套单位，吸金200亿元。

　　 此外，去年下半年，新地在上水古洞双鱼河的别墅项目“天峦”亦正式开盘，自10月推出后，在短短一个月内售出九成以上房源，套现逾100亿港元。

　　 新鸿基地产旗下新地代理执行董事雷霆坦言，集团去年基础盈利已创下历史新高。以9月15日公布的一份最新的年报为例，在2010-2011财年业绩，新地的纯利甚至高达481亿港元。

　　 市场分析人士指出，向来主张“租售并举”的新地在这两年内地香港楼市皆遭调控的情况下，保持了较快的增长。“这主要是因为，在香港，新鸿基地产开发物业一直被誉为‘信心的标志’。每有新物业出街，皆会有一批拥护者追随购买，其对品牌的忠诚度之高让许多地产同行感叹。”上述人士介绍，为综合保障旗下物业品质，30余年来新鸿基地产内部早已形成了由产品研发、楼宇建筑、工程生产及供应、质量控制等多个环节所组成的全球垂直同步品质保证体系，以保证不同城市的施工人员能够用最佳的工艺、最适合的材料来确保建筑品质。无论是在全球的任何一个地方，任何一个新鸿基旗下项目都能够保持品质的垂直同步。“就我所知，新鸿基地产为了保持住宅的高品质，甚至不惜花费惊人的建安成本，这也是那些拥护者长期追随购买新地旗下住宅物业的重要原因之一。”

　　 除了住宅项目受到市场肯定之外，还有一个重要的原因则是商业部分的租金收益也正逐年翻升。

　　 据公告称，于业绩期内，新地新租和续租的租金持续上升，以来自上海国金中心ifc等新物业的新增租金贡献，带动年内租金收入录得稳健增长。

　　 不只是复制经典

　　 实力成就行业地位。“一直被模仿，从未被超越”这句广告词，在新地身上得到了充分体现。

　　 值得一提的是，就新地在内地各个项目的命名来看，该公司有意把香港发展多年的模式复制到内地的意图已相当明显——新鸿基地产在香港成功打造的国际金融中心ifc、环球贸易广场ICC、凯旋门，上海一样不落。

　　 最新消息显示，自新地在上海陆家嘴国金中心ifc的商铺和办公物业被高端租户抢租一空后，市场对其在内地几个住宅项目的期待便愈发热烈——新地在苏州及上海的住宅项目尚未面市，询盘者已纷至沓来。

　　 有知情人士透露，新鸿基地产于苏州的首个大型高尚别墅发展项目 “湖滨四季”，其实也承袭了新地在港热销豪宅楼盘“天峦”的风格，更有可能成为“天峦”的升级版。

　　 资料显示，“湖滨四季”位于苏州工业园区双湖板块，是区内唯一的临湖纯独栋别墅发展项目。项目不仅坐拥一线湖景，更将极致呈现四季如诉的丰富空间意境。据悉，新鸿基地产在该项目在园林设计的配置上特别效法自然，能够四季分明地展现时节变化中迥然不同能够四季分明地展现时节变化中迥然不同的自然美景，此外，善用山水的新地此次还巧妙地“借景”金鸡湖，在项目地块中央打造出一片人工湖，将金鸡湖优美的自然景观引入中心湖，在空间及视觉上与金鸡湖融为一体，并随之延伸出一系列水景元素，错落有致的贯穿于整个项目的空间布局之中。

　　 新鸿基地产还透露，“湖滨四季”的总体设计将采用简约的现代欧式风格，糅合清澄舒心的一线湖景，强调自然纯美的力量。作为高尚住宅典范，"湖滨四季"的每一栋别墅都拥有独立的私人室外花园及中空室内空间，让住户在充分亲近自然的同时，亦可充分享受建筑本身所带来的舒适豪华之感。

　　 据悉，“湖滨四季”的周边环境十分理想，附近不仅有李公堤、月光码头、桃花岛、金鸡湖高尔夫球场等商业、休闲配套，新地还即将紧邻“湖滨四季”打造世界顶级酒店，构筑真正的极致生活环境。

　　 而位于上海浦江之畔的“滨江凯旋门”则与新地在港“凯旋门”高端住宅项目同名，尚未入市，便吊足了人们的胃口。坐落于小陆家嘴的高端住宅集聚地的“滨江凯旋门”，是近年来小陆家嘴区域内唯一一个还处于开发中的住宅项目。将兴建总面积达 15.6万平方米的临江高端住宅。目前，该项目部分建筑已经结构封顶，计划年内上市。首期将推出不少于3万平方米的公寓，合计约200套。

　　 新鸿基地产上海相关人士表示：“集团将以顶级质素倾力构筑项目，亦结合当地市场的需求及特点，因地制宜地打造适合当地的产品。希望滨江凯旋门在落成后能够成为上海高端住宅的城市名片。”

　　 在浦江之畔，刚刚落成的上海国金中心ifc已经毋庸置疑地成为陆家嘴新地标，并被评价在很多方面已经超越了构成“维港门廊”的香港国际金融中心ifc。

　　 对于即将亮相的上海滨江凯旋门，新地方面表示，“不只是复制经典，而是成就新的传奇。”

　　 有所为有所不为

　　 针对内地楼市，新地表示，虽然内地实施严厉限制购房措施，令住宅市场经营环境充满挑战，但集团对内地的长远前景依然充满信心。

　　 “我们长期看好内地的经济发展，也相信随着市场的不断发展，会有新增的需求。我们相信高品质的产品始终会受到市场的认可。”新鸿基华东区域副总经理张永顺如是说。

　　 据介绍，除了苏州及上海，新鸿基地产在华东区域的南京、杭州及无锡等地均有项目相继推出。按照新鸿基地产的思路，公司的战线不会拉太长，最主要就是保住现有的战场，这很大原因是为了顾及公司几十年来塑造的品牌形象。

　　 “毕竟新鸿基地产的品牌已经有几十年的历史，这是公司最大的资产，我们不能让它受损。宁愿赚少一点，也要把工作做好。”新鸿基地产华东区域总经理邓维聪直言。

　　 “目前暂时只考虑投资消费力较高的城市。出售型的物业方面，我们希望开发高端产品；经营性物业上，也需要长期稳定的租金回报，在经济较为发达的城市才能够达到这一预期目标。”邓维聪表示，新鸿基每年的利润差不多一半是出售物业所得，另一半则来自经营性物业的租金，因此对项目所在城市的经济活跃度要求很高。以上海国金中心ifc为例，总投资近100亿元，预计年租金收入7亿~8亿元，年租金回报率达到8%。

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