回报率降低 商业地产"阶段性顶部"隐现?

　　近日，黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展，这意味着黑石首次从中国房地产投资领域中撤出。作为全球最大的私募股权基金，黑石集团此举被业界视为看空国内商业地产的标志性事件。而经历过一波售价上涨之后，国内部分城市商业地产的“估值洼地”已被填平，随着回报率的降低，商业地产的“阶段性顶部”也已开始隐现。

　　商业地产泡沫隐现

　　住宅市场调控展开后，很多避险资金相继进入商业地产领域，许多房企也纷纷转投商业地产，这就使得国内一二线城市商业地产投资和价格的增幅高出住宅市场5至10个百分点。其中，商铺、写字楼、零售商业等商业物业的涨幅尤其高。今年初以来，在北京、上海等城市，商业物业的售价平均涨幅超过30%，租金上涨约20%，租售比呈扩大趋势。

　　有行业专家指出，今年由于投资升温，商业地产量价齐升，租金回报率下降，部分城市的项目甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。目前，上海、广州等一线城市的人均商业地产面积已经超过世界发达国家的人均1.2平方米，上海甚至超过了人均2平方米。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链可能面临断裂，进而引起一连串的连锁反应。

　　随着货币信贷的持续收紧，进入商业地产的资金也开始出现外流的趋势。不久前，由于承租物业的租金水平过高，太平洋百货被迫撤出北京市场。而全国城市地价动态监测系统更是提出，在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本“蓄水池”还是新泡沫，值得关注。

　　部分地区开始调控商业地产

　　

　　商业地产的快速升温预示其风险在不断加大，近期有消息称，监管部门对商业地产的调控正在酝酿。银监会日前下发通知，要求银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房。8月23日，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，此举意味着，上海各大银行将停止对商业用房期房放贷。

　　近日江西南昌的中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行、兴业银行等7家银行暂停商业用房按揭贷款。而在青岛，当地政府则使用了税务手段限制商业地产的交易。青岛地税局要求有关个人自用非住宅转让或出租将征收房产税。

　　中国房地产协会匿名高层人士表示：“据我了解，银监会内部确实有一个精神，可能目前并未形成文件。”这个精神应该是以口头形式对个别商业用房贷款较高银行进行“窗口指导”。

　　□名词解释

　　商业用房

　　商业用房是指用于商业、办公、经营活动的从事商业和为居民生活服务所用的房屋，例如商店、门市部、饮食店、写字楼等。商业用房的土地使用年限为40年。

　　（责任编辑：单晓冰）