恐慌情绪生长 地产股受重创

　　荆宝洁

　　接二连三的负面消息正在重创地产股，无论H股还是A股。

　　9月22日传出绿城中国（3900.HK）信托被银监会调查的消息，地产股遭遇洗仓式下跌。紧接着，9月27日标准普尔再度唱衰楼市。“资金避险情绪加大，加上卖空动机，一些机构投资也在出货。”中金公司分析师白宏炜对本报记者表示。

　　对冲基金身影隐现

　　标普并不是第一次唱衰，而是“一如既往”地看空，6月15日，标普发布报告，认为内房股存在政策和债务层面的多重风险，并下调内房股评级至“负面”，香港内房股股价雪崩。对冲基金趁机大举做空。6月16日，460家被卖空的股份中几乎囊括了所有在香港上市的本土房企和内资房企，其中，恒大地产（3333.HK）的卖空股数为5261万股，为当天被卖空规模最大的港股。“这是对冲基金惯常的操作手法，他们善于利用市场的波动来获得收益。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

　　绿城被调查风波发生前的9月21日，对冲基金Kynikos Associates Ltd总裁查诺斯表示，他在放空中国的银行和地产股，原因是中国国有企业及地方政府的债务增加，“（总额）可能从相当于国内生产总值的100%增为200%。”

　　绿城某高管感到困惑的是，公司一切经营情况正常，但外界却有不同的解读。“担心没事也被说出事儿来。”白宏炜轻叹。SOHO中国（0410.HK）CEO张欣在其微博(http://weibo.com)上表示：“银行不给开发商贷款已经不是新闻了，但市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”

　　截至9月28日收盘，万科股价已跌至2011年以来的最低点，当日收盘价为7.08元。中信证券分析师陈聪指出，抛开短期博弈不说，810亿市值的万科目前位于价值投资区间。上一次出现这个市值还是2010年7月份，当时公司账面的预收款只有今天的42.4%，半年度的现金流只有今年上半年的60%不到。

　　“地产股显然已经‘超调’了。”白宏炜说，“但超调并不意味着见底，恐慌情绪依然存在。”

　　何时否极泰来？

　　恐慌情绪的最大根源是市场对开发商资金的担忧。

　　据中金证券透露，绿城信托遭到调查的背景是，长三角已经出现个别信托产品逾期违约事件，而绿城是涉及信托产品最大的公司，预计规模超过100 亿。房地产信托资金在今年开发商融资贡献颇多，上半年1700 亿规模略低于银行发放的开发贷款，而今后信托资金进入房地产市场将被严格管制。

　　标准普尔的信用分析师陆枫（Frank Lu）称，那些面临较大再融资风险的小型及特殊市场开发商，明年将面临更大的风险。开发商已经在为未来销售放缓及房价下跌做准备。

　　毫无疑问，地产公司都缺钱。尽管中报显示，不少公司的账面上仍有大量现金，但在钟伟看来，对于万科这样排名前十的公司，又有庞大发展计划，几百亿的资金是不够的。

　　钟伟大胆预言，未来5个季度内，地产板块一定是资金净流出的行业，政策面不会有任何放松，调整会持续，“现在正是衰退的开始。”钟伟说。

　　但他认为需要指出的是，从2011年年初到现在，一个很重要的趋势是资金从新兴国家和欧洲向美国回流。

　　尽管钟伟对中国房地产市场的未来感到悲观，但他认为，这些资金的离开并不代表房地产市场的不好，而是世界经济形势的变化。

　　今年一季度和二季度，地产股都曾挤入基金增持榜，基金经理如今认识到，楼市调整期可能比以往任何一次都长。但对后市，分析师们仍留有乐观。

　　中信证券分析师陈聪认为，目前已经到了金融监管当局担心金融出问题（而不是为了地产调控本身）而警示金融机构的时候，距离政策回归正常也越来越近了。

　　东方证券分析师杨国华指出，若房价下降到位，仍可唤起成交量的回升。东方证券报告认为，也有可能短期开发商仍坚守房价，成交量难有环比明显增长。但在这两种基本面情况下，地产股未来跑输大盘的可能性已较小。

　　白宏炜认为，临近年底时，开发商的资金将进一步紧张，短期持悲观态度，中长期持乐观看法。“一旦销量恢复，政策转向，地产股的基本面将转好。”他说。