金九泡汤房企进入高危期

　　王营

　　北京西绒线26号项目今年内仅成交3套住宅，合生·霄云路8号今年内仅成交了16套，位于黄寺大街的德胜君玺今年内仅成交了13套，位于安定门外的中轴国际2011年仅售出3套。这是北京部分项目今年前9个月的成交情况。

　　金九已然无望。中信证券首席分析师陈聪表示，由于房企在四季度可依赖的现金流只有销售回款，而其他各项融资均不确定，这令房企生存状况尤为不乐观。

　　27.9个月的库存

　　楼市成交惨淡，与楼市调控政策持续发力，楼市进入买方市场有很直接的关系。

　　2011年9月是让开发商心灰意冷的月份。据亚豪机构统计数据显示，9月份(截至9月26日)北京期房商品住宅成交套数为 3199套，环比8月下降9.6%。链家地产分析师张月认为，9月一、二手房的成交总量不会超过13000套，并有可能创出历史新低。

　　而供应量却在大幅增加。9月份(截至26日)京城新增开盘项目达31个，为今年单月入市项目之最，新增供应商品住宅达11468套，与当月成交量相比达到了2.76：1，供大于求的现象非常突出。而此时，北京商品住宅存量达115914套，按照9月份的消化速度，需要27.9个月才能消化完。

　　不仅是北京。CRIC研究中心数据显示，9月前20天上海商品住宅成交面积仅为41.2万平方米。CRIC评论员杨晨青说，按照这种销售速度计算，为2007年以来最低。

　　广州9月份前20天的成交量仅为42万平方米。亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年9月，楼市成交惨淡，与楼市调控政策持续发力，楼市进入买方

　　市场有很直接的关系，大部分项目成交遇冷是意料之中的事情。

　　在文登市举办的第二届国际养生产业峰会暨第四届中国威海国际温泉节上，一位受邀来文登考察的品牌开发商告诉记者，他们目前选择一个城市能否进入其中有两条重要标准，一是当地政策对房地产的支持力度；二就是当地人口流动性。该开发商告诉记者，人口流动性在很大程度上将决定开发商日后销售情况，但限购则恰恰是抑制了流动人口的购买力，这对开发商冲击尤其大。

　　房企高危

　　年底多项还款高峰时期到来后，销售不畅、库存加大导致的资金流风险，会更加显著。

　　北京中原三级市场部研究总监张大伟认为，目前楼市特别是住宅市场，一方面是库存高涨，一方面是信贷持续紧缩，正在酝酿着比较大的风险。

　　统计局数据显示，前8个月全国住宅新开工面积为102089万平米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平米，差额高达6.5亿平米。张大伟预计，全国性的库存积压高点可能在明年3月左右达到。

　　“地产资金杠杆率跌至历史最低，贷款利率上升至基准利率的1.3以上，信托资金的平均年收益超过10%，开发商特别是中小开发商的资金压力前所未有。”张大伟表示。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，年底多项还款高峰时期到来后，销售不畅、库存加大导致的资金流风险，会更加显著。不过，业绩虽然冷得不忍翻阅，但绝大部分开发商今年无须为生存担忧。明年才是真正的考验。

　　陈聪注意到，从2011年开始，房地产上市公司的税费支出显著提高。2011年第二季度，现金流量表中的税费支出科目可比口径达到332亿元，同比上升73.7%，创历史新高。税费/经营性流入比值接近0.25，达到历史高点。陈聪认为，随着土地市场转冷，而又正值城市化后期，政府更愿意将土地出让金降低的部分转移到税费上。

　　此外，正如绿城目前所面临的困境，房企的短期还款压力加大。陈聪表示，上市房企的负债结构在逐渐变化，长借占比逐渐下降，短期借比逐渐上升，部分企业很难在长期负债到期后获得展期。

　　任启鑫认为，在此背景下，开发企业应该以“现金为王”，如果不及时调整产品价格策略，必然会造成销售不畅，加剧资金紧张程度，从而造成企业的周转困难。在限购未见放松的环境下，高端产品由于需求者相对减少，销售难度增加，潜在威胁尤大。

　　顶秀置业有限公司董事长刘新虎在搜狐2011财智高尔夫北京站焦点地产城市论坛上表示，今年年底或者明年年初是一个购房的好时机。他认为，房价一定会如政府所愿达到稳中有降的局面。

　　链家地产市场研究部数据显示，截至9月26日，9月城区新建商品住宅成交均价为32045元/平方米，环比下降6%，比8月份的34249元/平方米减少约2200元。这是9月城区新建商品住宅成交均价在经过3个月连续上涨后的高位回落。价格下调的传导效应在10月份加强。