现代房产勇夺72亿地王 义乌满城卖楼花

　　本报记者 陶喜年 发自浙江义乌

　　没有网站，没有宣传册，没有楼书。很难想象，这是一家拥有国家二级资质的房地产开发企业。

　　可就是这样一家名不见经传的企业，却在全国房地产业风声鹤唳的2011年8月，豪掷72.19亿元，拿下义乌、也是全国的地王。

　　这家公司的全名叫浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称“现代房产”），系义乌人黄允松于2003年创办的民营企业。

　　此前的2010年12月24日，现代地产以24.6亿元的地价竞得义乌后宅分区商业配套中心“城北商业中心”项目地块；今年6月15日，又以2.26亿元竞得义乌雪峰路与望道路西南侧地块，加上8月11日的72.19亿元，不到8个月时间，现代房产在土地市场，即砸下近100亿元，超越绿城、滨江等浙江一线地产商，成为在浙江拿地最多的本土房企。

　　现代房产是何方神圣，敢冒全国房地产调控之大不韪，逆势强当地王？

　　时代周报记者调查发现，这与义乌流行多年的“卖楼花”传统有关。多年来，义乌的房企，只要拿下土地，就敢于公开、半公开叫卖“楼花”以回笼资金，投入该地块的开发，实现“空手套白狼”。

　　“现代卖楼花，久府卖楼花，中央公馆卖楼花，大家都卖楼花；义乌不管，金华不管。”义乌当地的稠州论坛上，一位网民如是留言。

　　现代城违规预售回款八九亿

　　现代房产拿下的地王地块，位于义乌国际文化中心东南角，称“义乌中心区07、08地块”，总建筑面积47.2万立方米，在义乌属于稀缺地段。

　　地块起拍价30.1亿元，按50%保证金计算，参与竞拍的企业，必须先拿出15.5亿元定金。

　　8月11日上午，该地块开拍。竞拍主要在义乌三大房企商城房产（上市公司小商品城旗下公司）、万厦房产和现代房产之间进行。

　　据现场参与者介绍，该地块首度开拍，万厦房产便直接叫价50亿元。到78轮，商城房产的叫价突破65亿元。两个小时后，到251轮，现代房产叫价72.19亿元，最终成为该地块的所有者。

　　72.19亿元的出让金，刷新了国内单幅住宅用地出让的最高纪录。此事又非发生在北京、上海等房地产一线城市，而是义乌这样一个县级市，舆论一时哗然。

　　自去年4月国务院开始房地产新一轮调控一年多来，房地产界可谓风声鹤唳，许多知名企业资金链行将断裂的消息不绝于耳，现代房产的巨额资金，从何而来呢？

　　8月25日，《华夏时报》一篇题为《浙江义乌72亿诞新地王出让当日被疑违规卖房》的报道，最早揭开了背后的真相。原来，现代房产希望以违规预售回笼资金，以开发这个命名为“现代城”的项目。

　　据报道，早在8月13日，即土地出让第三天，义乌电视台就出现了现代城项目的广告。8月22日，就在现代城地块正式批准出让当天，现代城的广告语—“无可替代的珍贵稀缺板块，城市中心区高尚生活标杆”已经登在了义乌本地的报纸上。

　　《华夏时报》记者从义乌当地获得一份落款日期为8月22日，由“浙江省义乌市现代房地产开发有限公司”开具的收款证明，上面显示有交款者姓名、户型、建筑面积，及“参考单价每平方米28800元”，“边套另加每平方米2000元”等售价信息，缴款数额也赫然列于其上。而据知情人士透露，“现代城”对外宣布的销售期为4天，即从8月22-25日。仅22日一天，收款就达数亿元；截至8月24日，“现代城”通过违规预售已经回款八九亿元。

　　按照国土部门的公示，现代城地块的开工时间定为2013年2月14日，竣工时间定为2016年2月14日。这意味着，“现代城”项目要拿到预售证，至少还需要一年多时间，现代房产无疑在违规销售。

　　现代房产陷入资金困局

　　违规卖方被媒体曝光，现代房产立马陷入资金困局，处境艰难。作为一家成立刚8年的公司，现代房产的资金实力并不雄厚，土地出让金如何支付，成为首先面对的难题。

　　按照规定，现代房产在竞得土地40天内，需支付50%的首付款，共计36.095亿元，除去15.5亿元定金，现代房产需要拿出真金白银20多亿元。但9月20日，40天期满，现代房产没有任何动静，引来义乌各界议论纷纷。

　　9月27日，时代周报记者从义乌市国土局获悉，9月23日晚上，现代房产已经将首付款打到义乌市政府非税收入汇缴专户，但仍欠1.06亿元未缴。按照规定，每迟交一天，现代房产必须缴纳千分之一的滞纳金。

　　有知情人士透露，为筹措这些资金，现代房产可谓想尽办法，四处借贷，有说法称现代房产甚至可能已将该项目的部分股权，转让给义乌其他企业合作开发。义乌市政府亦曾召集各部门开会，商讨现代城事件的处置方案。

　　虽然暂时解决了现代城首付款的压力，但现代房产的资金链条，还在不断收紧。按照一年内缴清所有土地出让金的规定，到今年12月，现代房产还将为“城北商务中心”的12.3亿元出让金买单。到明年8月，现代城余下的36亿元出让金，亦必须足额缴付。现代房产能否安然度过这一危机，或许黄允松本人亦心中没底。

　　虽然在外地籍籍无名，但现代房产在义乌有极高的知名度，是近年义乌开发房地产项目最多的企业。与商城房产、万厦房产稳居义乌房企综合实力前三强。

　　现代房产成立于2003年9月，先后在义乌开发了现代公寓A、B幢、现代家园、现代名人花园、现代城市花园、现代城市风景、现代广场、现代宾王广场等项目。并在宁波余姚开发了江南华都、南华大厦项目；在毗邻的浙江东阳，开发了紫荆公寓、紫荆庄园项目；在杭州淳安，开发了千岛湖秀水湾项目。

　　现代房产的老板黄允松，是义乌江东街道端头村人，在义乌以出手大方、为人爽气著称。据知情人士介绍，黄允松早年有过一段不甚光彩的经历，但因祸得福，结识了贵人。1990年代，黄允松先后做过萤石矿、托运部、养殖场等生意，完成了资金的原始积累。

　　早年，黄允松以“东太”为名，成立过多家公司，包括义乌市东太养殖有限公司、义乌市东太房地产开发公司、义乌市东太物资有限公司、余姚东太房地产开发有限公司等。早在1996年，黄允松即成立东太房产，进入房地产开发领域，在义乌开发了宾王商贸区的一个项目，但此后即注销了该公司，淡出地产圈，直到2003年现代房产成立。如今，经过8年发展，现代房产的注册资金，达到5.8亿元，房地产开发面积，超过200万平方米。

　　跟义乌许多老板一样，黄允松为人极其低调，媒体上看不到任何报道。但黄的生活十分豪奢，据称其名下有劳斯莱斯两辆，其儿子还有一辆价值数百万元的保时捷跑车。

　　谁会是金城房产第二

　　地王项目违规预售，令全国舆论震惊，但在义乌，此事却有些波澜不惊。一个尽人皆知的事实是，过去多年，义乌几乎所有的房地产企业，都以这一形式，进行房地产销售，并有金城房产、广厦房产等多家企业被媒体曝光，但此现象依然愈演愈烈。

　　虽然公开不承认有预售行为，但现代房产的工作人员私下亦表示：“有人愿意买，抢着买，你情我愿，我为什么不卖？”

　　义乌某地产公司负责人告诉时代周报记者，义乌以经济发达著称，百万、千万富翁不计其数，这些富豪们，能花钱的地方无非两处：房子、车子。而义乌新建商品房的数量一直有限，提早买房又能享受折扣，并作为投资随时转让，遂形成了市民争抢楼花的现象。一些官员因为可以从中渔利，不予制止，义乌楼花就此越开越盛。义乌的房价、地价，亦因此水涨船高。如今，义乌最高的房价，已经接近5万元/平方米，单价超过2万元的，早已比比皆是。

　　来自义乌市国土局土地市场管理科的信息显示，2010年，义乌土地出让金共114亿元（含工业用地），今年前9个月，出让金已经超过150亿元，超过中西部地区绝大多数省会城市的土地出让金额。

　　在房地产大调控背景下，义乌依然如此高调卖地，令不少人质疑，义乌市政府是否在默许、或者变相纵容义乌房地产企业卖楼花？

　　“现代城地块，本来就是两块地，完全可以分开拍卖。义乌市政府明明知道义乌企业的资金实力有限，现在银行又对房地产企业限贷，房地产企业高价拿地，除了高利贷和违规预售，不可能有别的办法。”一位地产圈人士说。

　　而义乌市建设局、义乌市综合行政执法局等单位，则将楼花泛滥，归结为取证困难和处罚不力。

　　房地产商违规售房，原来的执法权归义乌市建设局所有。2010年元旦后，处罚权移交给义乌市综合行政执法局。而义乌市综合行政执法局职能众多，对房地产业务一直施力有限。即使媒体对现代城违规卖房报道如此之多，义乌市综合行政执法局依然至今没有查处，理由是“取证难”和“处罚弱”。

　　1998年7月颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条称：擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处以收取的预付款1％以下的罚款。

　　建设部《城市商品房预售管理办法》第十四条规定：开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

　　3万元、1%以下罚款，对房地产企业来说，可谓无关痛痒，罚了等于没罚。

　　“在建设局管的时候，没处罚过一次，我们局还算好了。”执法局一位工作人员介绍，去年以来，该局查处了3起违规卖楼花事件，涉及雪峰等三家房地产企业，但总共只罚了100万元左右。这几次处罚的唯一收效是，义乌房企卖楼花，由以前的明目张胆，改成了隐身地下。

　　但义乌许多市民仍质疑义乌政府在这方面不作为。“为什么杭州等地方，就没有卖楼花现象，只有义乌这么猖獗呢？如果政府真要制止，办法多的是，比如冻结房地产商的相关账号，禁止媒体发布楼花信息，肯定立竿见影。”

　　而义乌有关方面，亦全非没有作为。2011年3月，义乌市建设局曾发布《我市未取得<商品房预售许可证>的房地产开发项目名单通告》，其中涉及到20个楼盘，现代房产的楼盘，就占了三个，分别是现代广场、端头小区高层公寓（宾王广场）、城北商业中心，华统房产、真爱置业、雪峰房产、都市房产、商城房产、伊美房产等义乌知名地产商，都有项目在列，但以现代房产的项目最多。而此举的用意，无非提醒市民购买这些楼盘存在的风险。

　　此前，义乌的金城高尔夫项目二期，已经因为开发商金城房产资金断裂烂尾多年，令当年买下楼花的义乌市民叫苦不迭。

　　如今，摆在义乌房地产市场的疑问是：谁会是第二个金城房产，现代房产，抑或其他？违规销售楼花的现象，又何时会在义乌禁绝？