刚需盘或率先领降 降价优惠要多看多算

　　晨报记者 张昱欣 唐佳

　　 汉宇地产研究部统计，截至目前（9月26日），全市商品住宅存量面积达到945万平方米的高位。而从本月的市场表现看，将会复制2008年“铁九铜十”市场冷清场面。为完成自身制订的销售计划，开发商势必会加大销售优惠幅度。

　　 数据显示，在本次参加“十一”房展会的87个本市项目中，处于外环外的项目共有69个，占全部本市项目的79.3%。从行政区域上看，作为“刚需第一区”的嘉定区共有19个项目参展。在嘉定新城板块，同质产品较多，使整个板块内的竞争火药味十足，开发商铆足劲，借以“十一”房展会的平台，争夺有效客户群，或将推出具有较强吸引力的打折优惠。因此，此次房展楼盘的打折力度或将大于前两届。

　　 由于限购令对于中高端住宅销售形成较大影响，需求难以开启，未被限购的刚需成为眼下楼盘的绝对主力。在本次房展会参展的项目当中，外环外的楼盘占据近8成。不过，伴随着房价松动的预期形成，购房者也在观望，由此造成供应量巨大的外郊环新盘销售压力与日俱增，刚需楼盘或将成为推动十月房价调整下行的源动力。

　　 在本市新房供应逐年外移、限购政策使得刚需成为主流购买力的情况下，刚需项目集中的外环外区域在本市展会内占主导地位亦属正常。此外，据21世纪不动产上海区域市场中心统计，6月至今，全市持续成交的新建公寓项目中，均价环比下降的达114个，外环外项目占8成左右，其中降幅达10%以上的共有20个，占17.5%。

　　 业内人士预计，未来在楼市成交继续低迷的情况下，降幅达10%以上的外环外楼盘数或将逐步增加。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申分析认为，在当前楼市的成交情况下，对于购房者淘房的建议总结下来，仍旧是要“多看多算”。需要提醒购房者，面对假期房展会期间不少开发商推出的各式优惠，莫忘保持理性，规避头脑发热带来的风险。

　　 另外，购房者在挑选房屋时，针对房源的几大要素不可忘：地段、环境、房屋户型和性价比等。掌握这几要素后，再权衡选择心仪的房源会更靠谱。一般来说，房展会开幕前，对参展楼盘应有较笼统的了解。于展会期间有针对性的收集目标楼盘情况。当然最关键的还是之后的实地看房，就其设计、质量、环境有个直观的了解。

　　 汉宇地产分析师则认为，对于想购买二手房的刚需买家而言，目前也许是出手的好机会，尤其是不需要贷款的客户。因为每年的年初是银行贷款新额度投放的时节，如果错过了年末这段时间，到了明年一季度，就会有一批现在无法贷到款的客户获得贷款的机会，一些原本资金紧张的业主将可能不再需要降价抛售手中物业。

　　 而对改善型买家来说，当前仍然可以选择暂缓。因为改善型需求多半需要贷款。到了明年年初，贷款会相对容易，预算高了，选择面也就大了，因此不必急于出手。