开发商促销花样百出 多数优惠仍是限时特价

　　首日约4万人涌入展览中心 楼盘促销大多“限时特价”

　　□晨报记者 徐运

　　《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》“十一”起开始执行，可是昨天开幕的“假日楼市2011上海房地产秋季展示会”上，不少楼盘或明或暗在“送面积”，甚至还以“绝版”作为卖点，“买220平方米、享350平方米，另赠数百平米精美花园；买两房得四房……”

　　业内人士称，该《规定》针对的是楼盘的规划设计阶段，现在在卖的房子规划都是几年前的事了。但是现在新设计房子“偷面积”的可能性将大大降低。

　　中介门店变身“市区售楼处”

　　记者昨天中午12点半左右来到上海展览中心，尽管此时还算午餐时间，但广场上仍然人头攒动。展览中心能利用的空地几乎都停满了车，不少晚到的自驾族只能停到附近的锦沧文华酒店停车场内，展厅内的观众也明显比今年前几次房展会要多。截至下午4点，主办方统计称，约有4万名观众涌入会场。

　　与以往一手房展会不同，此次假日楼市的中介特别多，中原、德佑、汉宇……各大公司业务员展厅外“列队”、展厅内“PK”。“主要是二手房生意太难做，还不如先做一手房。”一位大型中介公司区域经理告诉记者，市中心二手房生意太差，光做二手房要“饿死”的。而做一手房代理，尽管不收中介费，但是开发商会给佣金，一般也不太会拖欠，所以不少门店已经改做一手房代理生意，中介门店就相当于“市区售楼处”了。

　　一些中介不光招徕展会室内的生意，不少看房者从展会出来还惊讶地发现，挡风玻璃、车门甚至后视镜上都塞了三四张楼盘“小广告”。

　　大部分楼盘优惠方式仍是“限时特价”

　　由于9月楼市低迷，开发商压力巨大，所以昨天开幕的“假日楼市”房展会上，几乎没有不促销的楼盘，而且花样繁多，宝山美兰湖板块的一个商住项目甚至还推出了“猜房价”的活动，购房者可在其官方微博(http://weibo.com)上竞猜其开盘价，答案最接近的，将有机会获得最新的iphone5。

　　大部分楼盘的优惠方式仍是“限时特价”，即在国庆期间购买指定房源可以享受几十万元的优惠，有时还附带一些“增值内容”如送装修款、可以抽奖获泰国游、法国游等。最给力的特价房优惠当属松江某别墅项目，特价项目报价从1100万直接降到800万元，相当于打75折。

　　不少项目虽然降价数十万，诱惑很大，但要么是尾盘“清仓”，要么也是一楼等位置一般的房源。位于闸北的某楼盘是本次房展会上少见的中心城区纯住宅项目，不过在展位前并没有明显的优惠广告。“我们十一假日期间有优惠的特价房，您可以到现场了解。”在售楼处的销售人员称，确实有特价房，如其中一栋楼的三房特价房最高可优惠近30万元，相当于打94折，这个折扣对于市中心的楼盘来说，力度算不小的了。不过特价房的位置比较“尴尬”，要么一楼，要么顶层的22、23楼。记者从上海市房地产交易中心“网上房地产”上可以清楚地查到，这栋楼实际基本各层楼面均有房子可售，单拿这些房源出来，让人有“鸡头鸡脚”的感觉。

　　一些大户型、高总价的房源，在限购、限贷的大环境下，本身就卖不动，优惠在情理之中，但是“特价”却往往冲淡了优惠的力度，而且万一语焉不详的话，就更让买房人着急。嘉定新城的某楼盘，销售人员称此次房展会有特价房，在售的几栋楼都有，可是问他具体在几层，房型如何，他又答不出来，只是说到售楼处能了解得更清楚。

　　归根到底，“特价房”还是“先易后难”、“局部带动整体”的老法宝。市场不好的时候，“特价房”总能吸引一批对总价看得很重的买房人，消化掉一批房源回笼资金，还能造成一定的炒作卖点引来更多上门客，同时可以借口“特价房打折”，不得罪前期业主。

　　购房者还要当心一些开发商以“特价房”作为幌子，悄悄提升了其他房源的价格。如宝山区某楼盘，尽管有10万元的特价房优惠，但新批次房源的单价较之前仍然略有上涨。

　　除阳台、走廊外，连菜地都送

　　房展会上楼盘送面积原本是常规的营销手段，可是在建筑面积计算规定出台后，这类房源未来势必将大大减少。因此，一些开发商趁势将送面积房源作为“绝版户型”大力推出。此次房展会上，送“入户花园”、车位已不稀奇，有些楼盘送的面积甚至有些“夸张”，如某别墅项目推出220平方米独栋项目，赠送130平方米开放式空间，以及数百平方米的花园。楼书还直言：“拥有阳光首层的户型将不再是免费午餐，现在购买无疑是收藏绝版价值。”

　　奉贤的“申亚花满庭”广告就是买两房得四房，其赠送的面积包括阳台、入户花园、露台、走廊……总计达到了55平方米。甚至还送一块约18平方米的“菜地”。

　　《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》第七条称“在自本规定施行起，建设单位(个人)送审建设项目建设工程设计方案时，均应按本规定计算建筑面积、容积率。”业内人士称，该规定针对的是楼盘规划设计阶段，从“十一”开始，在申报审批时，地下室、飘窗等以往容易发生“偷面积”的部位必须符合规定。而现在在卖的楼盘，其规划设计都是几年前的事了。不过一位开发商营销总监也坦陈，现在申报项目时，对地下室、飘窗等可能“偷面积”的部位面积审批越来越严，新建的项目今后要“送面积”已经很难了。

　　联排别墅打“高性价比”牌

　　记者获悉，素有“沪上联排别墅热销第一现场”之称的长泰东郊御园，喊出口号“买一赠一！以超高‘性价比’领跑2011上海联排别墅市场”，更于国庆期间推出少量特价房。由于其在项目宣传中提到赠送全明地下室、书房、阁楼、露台、前庭后院等功能空间，让现场颇具人气，售楼处外的车停成了一条长龙。

　　记者发现，首次到访客户对开发商推出的少量特价房较感兴趣，销售主管表示：“这批房源性价比优势更为凸显，因此客户成交意愿非常强”。一位资深买家胡先生表示：“从今年10月起，上海将不再允许建造这样的高附加值户型，同样的面积段，价格合理，机会可谓稍纵即逝。”