北京楼市梦断“十一黄金周”

　　李乐

　　带着9月20000套的库存进入国庆黄金周，北京的房地产开发企业很难寄望自己能够交上一份满意的成绩单，所幸的是，他们的预期并不高。

　　2011年10月7日，“史上最严厉楼市调控”以来的第一个“十一黄金周”收场。北京市住建委房地产交易系统的签约数据显示，10月1日~7日期间，北京楼市量减少，仍未能逆转9月以来形成的下跌趋势，而房价水平亦没有出现部分开发商希望的“至少止跌”。

　　据北京市房地产交易管理网统计，黄金周前5天，北京住宅成交总量为547套，与去年“十一黄金周”前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与“金九”同期相比下跌67%。其中二手住宅网签总量为60套，与去年“十一黄金周”前5天的成交量相比则下跌了近28%，与9月份同期相比下跌了94%。

　　Soho（中国）董事长潘石屹向《中国经营报》记者称，如今的楼市不会出现他在2008年预言的“百日巨变”，但郊区房价下降逐渐波及市区的趋势已经不可避免。温和降价试探市场预期的“价格敏感点”，将是“十一”长假之后，北京乃至中国大部分城区项目的开发商所采取的“主流策略”。

　　延续9月

　　“十一黄金周”的北京楼市，没有太大的意外。“至少从当前的情况看，我们很难寄望楼市在‘十一’期间能够‘止跌’，回升就更不敢想了。”首创置业一位不愿具名的主管销售的副总向记者表示。

　　至少从十月前七天的市场表现来看，他的判断没有出现任何偏颇。北京市住建委房地产交易系统的签约数据显示，10月1日~7日期间，延续了9月以来“库存增加、成交下降、价格下跌”的总体趋势。

　　据中原地产研究机构的相关统计，“十一黄金周”期间，北京约有12个楼盘开盘销售。占十月预计开盘数量的6成。“开发商的心态很明显，都想抢在‘十一’七天开盘，因为限购之下，有资格的人就那么多，开晚了，人就被别的项目抢走了。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

　　在“十一黄金周”之前，北京楼市经历了一个最惨淡的“金九”，北京市房地产交易管理网最新成交数据显示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均价为21720元/平方米，较8月下降0.5%，延续此前的下降趋势。而9月当月的开盘数量，高达31个，创下历史纪录。

　　与此同时，9月全月新增住宅供应1万余套。在22个老项目后期中，一半以上出现了不同程度的价格下调。

　　调控趋严

　　“我不认为年底到年初的楼市调控政策会出现松动。”日前，潘石屹告诉记者。在此之前，曾有多位开发商打电话言之凿凿地告诉潘石屹，今年年底明年年初，限购政策将出现一定程度的松动。但是，随后北京市住建委召集北京一线房地产开发企业进行“通气”，明确政府从来没有考虑过“放松”限购政策。

　　这位中国楼市的娱乐明星，曾在2008年中国楼市深度调整之时，抛出了著名的房地产行业“百日巨变”论，但随后由于国际金融危机导致中国政府出台刺激内需的救市政策，潘石屹只能高呼“解放军来了”。此后的2009、2010两年，中国主要一线城市的房地产价格随之报复性上涨。

　　这一次，潘石屹向记者表示，“百日巨变”没有“续集”，但房价下行的趋势，将无法逆转。他给了记者这样一组数据和他的推演计算，“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，按照一套房平均住4个人的“高估”计算，3600万套住房将可以解决1.4亿人的住房问题，而中国整体城镇人口水平为6亿，因此，即便暂不看限购等短期政策，只看宏观政策面，房地产行业的未来，也不容乐观。

　　北京市住建委的一位官员告诉记者，作为房地产市场的主管部门，对于“十一黄金周”的成交情况、市场动态，目前正在加紧研究。“只剩下最后两个月了，是北京房价实现稳中有降的关键两个月，我们会根据市场的变化，随时做出针对性的反应。”这位官员对记者说。

　　对于“十一黄金周”之后楼市调控政策的口径，这位官员向记者表示，要看届时的市场情况，但放松调控口径“绝无可能”。而在最后两个月中，住建委会根据市场变化，在供应结构、预售许可节奏等方面，对房地产市场施加影响。

　　此外，北京市政府还在“十一”之前下发了《北京市关于加快保障性住房开工建设的通知》，督促保障性住房建设进度尽快提速。万科执行副总裁毛大庆向记者表示，万科近期拿下的土地中，只有一块不含配建的保障性住房，其余都已配建保障房，最多的达到“一半”，而且全部被要求“先开工建设保障房”。他认为，这也将是北京楼市需求被分流的一个重大影响。

　　由外及内

　　市场存量和政策预期的双重挤压之下，北京楼市的降价潮正在重演“农村包围城市”的一幕，2008年中国楼市深度调整之时，也是郊区项目率先价格跳水，只不过在降价潮即将漫过城郊界限的五环路之时，救市政策不期而至。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至9月26日，9月份北京城区新建商品住宅成交均价为32045元/平方米，环比下降6%，比8月份的34249元/平方米下降约2200元。

　　记者了解到，9月的第四周，北京楼市的成交量曾出现过小幅的上涨。而在推出三期住宅的远洋一方在9月第四周的成交套数、面积和金额排名均居北京市首位，这是因为其18500元/平方米的均价打动了不少购房者。

　　链家地产首席分析师张月表示，北京房价下降拐点的出现必然要经历这样一个过程：郊区率先降价并带动城区价格下调，郊区深度降价首现拐点，城区拐点滞后郊区一个季度左右。目前来看，虽然北京楼市尚未进入降价拐点，但降价趋势已经开始从郊区向城区蔓延，部分郊区已进入二次降价阶段，降幅更为明显，预计四季度价格下降拐点有望与成交回暖拐点同步出现。据链家地产市场研究部统计，9月北京城区商品住宅成交均价为32045元/平方米，环比下降6%，城区价格自6月开始首次出现回落。

　　而一向被业界看做是楼市先行指标的存量住房市场，城区的趋势已经率先掉头向下。据北京中原地产对市场上报价房源的统计，9月北京二手房房源报价出现明显的变化，各区县的二手房报价均出现明显松动，通州区的报价指数平均下调幅度达4.46%，海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调幅度均超过1.5%。

　　链接

　　9 月20 日，国际货币基金组织表示，虽然通胀压力依然存在，但在限制信贷增长速度、提高利率以及提高存款准备金等措施的作用下，中国房地产价格上涨和信贷增长势头已缓和。其预计，中国2011 年国内生产总值增速将为9.5%，2012 年增速将为9.0%；中国2011 年消费者价格指数升幅将为5.5%，2012 年升幅将为3.3%。

　　据国元证券研究称，9 月份以来，市场并未出现传统旺销，加上上年基数较高，同比数据持续出现较大下滑。9 月份至今，32 个城市周平均成交量同比下降29%，环比8 月份增加13%，当月销售情况基本确立。其中，一线城市同比下降43%，环比下降4%；二线城市同比下降26%，环比增长37%；三线城市同比下降24%，环比下降4%。二线城市成为支撑成交量的主导因素。