房企海外探路者

　　无论民企与央企房地产公司，近期均有“走出去”的动作。对于其“出海”的动因与模式发展，探路者正试图给出不同的选择

　　记者 魏洪磊

　　“你的目的是什么，是让大家提到第一个去台湾盖房子的大陆开发商时，就想起冯仑吗？”台湾地区节目主持人蔡康永不无调侃地问。“这样董事会会把我开除掉。”冯仑哈哈大笑，“我们希望做别人没看到的东西，做市场的开拓者。”

　　自今年4月份卸任万通地产(600246.SH)董事长后，素以“守正出奇”为信条的冯仑，以这个不足3万平方米的住宅项目开启了自己的新征程。此前，冯仑和万通控股(万通地产母公司)参与了纽约世贸大厦重建。

　　7月份，冯仑过去的搭档、SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹已以个人名义投资纽约的商业地产。未经证实的消息显示，潘石屹与夫人张欣有意投资5亿~7亿美元，在纽约建一栋办公大楼。

　　更庞大一些的项目远至冰岛。

　　今年9月2日，当身材高大的中坤集团董事长黄怒波面对铺天盖地的闪光灯侃侃而谈时，中坤已经斥资1亿美元，在冰岛东北部申购300平方公里的土地，用于开发旅游地产。

　　到海外试水的不仅是民企。6月14日，央企中航地产(000043.SZ)在第六届董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》，加速海外布局。内部人士透露，中航第一个项目已经确定位于斯里兰卡。

　　从民企到央企，出海渐有扩大之势。分析人士认为，开发商走出国门的推动力正在变大，上述几个公司作为“吃螃蟹者”，或可为后来者提供诸多借鉴。

　　中坤后发先至

　　中坤集团进军冰岛并无预兆。

　　这家成立于1995年的民企开发商以地产开发和度假为核心产业，旗下最为人所知的项目是位于北京的大钟寺国际广场及中坤大厦。

　　在开发冰岛之前，中坤在国内旅游度假地产项目上最大的手笔是，整合了新疆五地(州)的旅游资源，拥有庞大的景区群及多家酒店。

　　尽管有此铺垫，但走出国门，斩获300平方公里未开发土地，已成为中坤成立以来最大的挑战。按照计划，中坤将在此地打造一个超大型度假区。“我们战略一直没有改变，我们再做10年将成为世界最大的度假旅游企业之一。”黄怒波在9月2日的发布会上说。

　　遥远的北欧起初并非中坤的首选，黄怒波对洛杉矶一直情有独钟，但因金融危机爆发，其商业项目并未付诸实施。但黄怒波的北欧之行改变了中坤的计划。2010年，黄怒波收到冰岛方面的消息，称有个合适的项目。黄随即带队考察，这块300平方公里的土地包括99%的原始地貌及1%的牧场，只能整售。

　　冰岛的拿地手续较为繁琐，中坤需先与当地政府签约取得支持，之后再和土地拥有者——当地农民签约。

　　尽管已经草签合约，但中坤接下来需经中、冰双方政府的最终批准。“冰岛政府规定，非欧盟成员不能在冰岛购买土地，但我们不是购买土地，我们是作为投资者进去，我们注册公司后，公司来购买。”黄怒波说。

　　而按照国内规定，企业到国外投资要看是否符合投资方向。“管制主要是外汇，如果政府不批，我的钱没有办法出去。”黄怒波说，最新的进展是，北京市商务局很可能批准这一项目，但因其试水意义，“估计还得报到商务部”。

　　并非第一个吃螃蟹者，但中坤却很可能投入最多。黄怒波表示，对冰岛要有耐心。“我认为10年到20年没有什么利润，但从企业的投资考虑，是鸡蛋不放在同一个篮子里。放在各个地方，你加起来就好了，这是战略的考虑。”

　　万通双管齐下

　　万通在台湾地区的项目被定名为“台北2011”，位于泛阳明山区域，占地面积29734平方米，总计276套精装度假寓所，预计年内将在台北、北京、上海三地同时开盘销售，以包括大陆高端投资者在内的全球华人为目标客户。据介绍，该项目由万通国际开发股份有限公司开发，而万通国际则由北京万通地产参股在新加坡的投资公司——Vantone Capital Pte. Ltd。在台北设立。

　　万通地产总经理云大俊表示，按台湾地区的相关规定，投资台湾地产业的大陆资本参股不允许超过30%，所以万通地产在Vantone Capital Pte.,Ltd。的股份比例为29%。

　　在大陆与台湾地区都有开发经验的万通国际开发董事周东权表示，随着大陆公民赴台政策的成熟，台湾地区或将迎来更多大陆开发企业。华高莱斯地产顾问总经理李忠表示，通胀压力下，保值增值成为财富阶层的诉求，“大陆投资台湾房地产才刚刚起步，有很大的空间和潜力”。

　　万通人士表示，项目目前尚未定价，但周边的高端住宅均价在每平方米6万~7万元人民币。而过去10年，岛内市中心房产以每年10%的幅度增值。

　　“我对台湾有一点偏爱，台北是一次试水。” 冯仑在9月18日与蔡康永的对话中表示，“台湾有永久产权，贷款利息也只有1.67%；另外同样的产品，放三亚就很贵，可放在台湾就便宜；同时台湾有精致化的生活。”

　　尽管万通在台湾地区的项目进展较迅猛，但纽约项目才是最为冯仑钟爱的商业地产。

　　冯仑曾多次感叹美国公司汰旧立新的速度之快，2010年12月，冯仑在接受《财经国家周刊》专访时曾谈及雷曼公司的破产，“似乎是个非常遥远的故事，几乎闻不到尸体味，也看不到它的遗骸。淘汰速度非常的快一百年的公司，分分钟就没了。”

　　按照计划，万通参与世贸大厦的重建，几经辗转，最终在2010年3月份签订合约，租下1号楼的64层到69层，建筑面积约两万平米，租期20年，定名为中国中心。

　　冯仑表示，中国中心设计规划即将完成，初期设想是做成在线的电子商务运营模式，“现在内部装修，一切按计划进行”。

　　只做租户并非万通初衷，冯仑透露，万通很有可能参与世贸大厦的管理，“有一家公司中标，它们希望和我们合资，共同管理这个楼，我们在纽约有机会成为收费开发商，对我们来说，建设全球最高最复杂的房地产项目，我们会积累更多专业经验。”

　　世贸大厦的原址重建工作，一度被美国各方视为最具挑战性的项目。它将在16公顷土地上投入103亿美元。“地下的基础设施超级完备，包括博物馆、交通枢纽、艺术中心，并可通往四个机场。”冯仑说。分析人士认为，冯仑近距离观摩世贸重建，对后来万通的立体城市建设影响匪浅。

　　“我们会持续关注纽约市场，接下来还有个5号楼的招标，我们很感兴趣，这是全球最顶级综合房地产项目，位置也无可取代。如果在美国继续，就要在这个地方，其他地方我们没有考虑。”冯仑对《财经国家周刊》记者表示。

　　结局对万通可谓圆满，但从开始谈判到最终签约，历时7年。冯仑从中看到了国内外地产公司在运作上的差别，也就是他之后常提及的美国模式。

　　所谓美国模式，通常将房地产的各个环节如融资、建设、销售等，交由专业公司去做，开发商则扮演统筹管理者的角色。

　　在纽约，冯仑的最大感慨是，越好的开发商，自己的投入越少。如华纳中心的开发商只投了5%的股本，却赚了40%的分红，参与的基金最后一层层获利退出。这被冯仑称为“手艺活”，“很大的挑战，第一是靠专业性，第二是商业信用”。

　　在冯仑看来，房企出海，需要克服的正是固有的住宅思维模式。“追求面积和开工量没有用，商业不动产的核心是经营、运营能力，不是开发建设能力。不是说谁盖的多，而是看每一平米租金回报率多高。”

　　出海者的难题

　　无论冯、潘还是黄，均为中国房地产业的“明星人物”，且对公司拥有绝对控制权。因而万通、中坤的出海，既有公司的战略考量，又带有老板的个人色彩。

　　而央企中航地产的动作，则被解读为对全球经济形势的判断。中航地产在6月份通过了《关于公司成立海外地产事业部的议案》，称海外地产事业部成立后，将成为公司未来海外地产项目的主要经营平台。

　　内部人士称，中航地产出海方向为斯里兰卡，但具体进展不便透露。

　　从民企到央企，走出去已经悄悄成为共识。一位总部位于珠三角的商业地产公司人士表示，他所在的公司正欲进军东亚某国，“那里的土地太便宜了，从私人手中就可以购买。”

　　另一利好因素是国内政策的支持。上述人士透露，北京有不少银行支持企业到海外投资。“开发商无非就是银根和地根，现在银根支持，国外的土地又便宜，为什么不试一下？”

　　多位受访人士还提及，移民潮或许也是房企出海的内在动力之一。一位熟悉内情的人士对《财经国家周刊》记者称，“现在移民业务大涨，国(境)外资产降价厉害，另外人民币又有升值空间，等于双重折扣。”

　　出海纵然前景美妙，却也面临诸多现实困境。

　　上述商业地产公司人士分析，各个地区土地政策情况不尽相同，土地收购并不轻松。万通的7年谈判路、中坤项目的悬而未决均证明此路不易。

　　此外，海外的开发模式和中国不同。“中国企业为香港模式，各个环节只靠自己；而国(境)外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程，包括对企业信用的控制。”

　　该人士表示，其公司在东亚集团迟迟未能签合同，“因为对方要你提供很多资料和报表，证明你的公司是有实力的，房屋可以销售，承诺可以兑现。这是个很复杂的过程。”

　　他表示，从此角度看，万通采用美国模式的做法将有机会。“对于规模较小的公司，船小好调头，而不少大公司模式已经固化，就很难再有突破。”

　　这些海外投资中的难题，也让出海者们对前景有着谨慎的评估，并试图将风险屏蔽在母公司之外。

　　7月17日，SOHO中国发布澄清公告称，最近关于公司有意投资建设在纽约的办公楼的报道不实，该投资将利用的是股东自己的私人资源投资，并以独立于本公司及其关联人士的第三方管理该项目。即此投资为个人行为。

　　冯仑也对《财经国家周刊》记者表示，纽约项目都是万通控股在做，这部分业绩目前不会计入上市公司。