楼市短期难复苏 低迷悲观情绪笼罩地产业

　　经济导报记者 戚晨 济南 上海报道

　　 对指望借助“金九银十”大捞一把的开发商而言，“跌”字破坏了一切期盼。在传统的“银十”开局期间，地产市场仍处于低迷状态，而这只是楼市的“立秋”，最严峻的寒冬还未到来。

　　 复旦大学国际关系与公共事务学院副教授蒋昌建在日前于上海举行的“2011长三角投资发展论坛地产峰会”上对房地产给出了自己的预估。他认为,“楼市复苏”已经成为房地产开发商为自己假设的“乌托邦”，沉重的房地产行业此次要摔一个大跟头。

　　地产投资性需求被遏制

　　 链家地产市场分析师张月对经济导报记者表示，目前开发商试探性降价的成分仍占多数，但市场已进入深度观望期，成交量持续下降，多数购房者仍在期待房价进一步下降。而这些购房者大多数都是纯粹性购房，因此这种观望心理将推动四季度房价迎来深度回落。

　　 中国房地产学会副会长陈国强表示，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，但是价格“拐点”一天不确立，投资客们的钱袋子就会捂紧一天。良性的房地产市场应该吸引理性投资者，而不是之前的炒房团、博弈族。

　　 陈国强称，此次洗牌之后，地产的投资性需求将得到决定性遏制。

　　资金链断裂倒计时

　　 易城中国副总裁尹宝军在峰会上表示，地产泡沫确实存在，目前住宅市场已被严重打压，需要给资本留一个出口。黑石撤资,绿城受银监会调查传言，对冲基金狙击下地产股股价暴跌，标普再出“黑名单”等都显示出地产市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。

　　 面对大批房产一窝蜂做商业地产集体转型的行为，尹宝军对导报记者表示，没有成熟的、全链条的团队，商业地产是玩不转的。商业地产的建设和运营可能需要6年的时间，对资金的要求会更高。如果是综合体，风险会更大，除非前期定制了一部分，比如说这栋楼已定制给某企业。如果没有定制，纯粹靠市场去做，后期管理费和租金的压力就很大。

　　 张月对导报记者说，面对急需回笼资金的窘迫，开发商也自知“挠痒痒”似的降价已经不能打动消费者，于是很多开发商准备在资金链断裂前一降到底，彻底甩盘。

　　 导报记者了解到，沪深两市106家上市公司房地产企业半年报披露的数据显示，上半年房企同比22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实不容忽视，房企背负的债务已超过万亿元。

　　降价潮来袭

　　 中央财经大学管理与工程学院房地产经管专业教授刘玉章对导报记者分析说，种种迹象表明，一场席卷全国的楼市降价狂潮即将来袭。10月将成为今年开发商抢夺客户、回笼资金的最后一个机会。

　　 对于目前的开发商降价，济南阳光100营销总监陶晓智更愿意这样理解：在楼市，今年这个最寒冷的冬天即将来临，上市公司要有一个好看的报表；大公司要根据全年销售情况，调整销售策略完成全年销售目标；小公司面临支付年底工程款、银行贷款等，所以，要提前采取降价销售，回笼资金，以便冬天真的到来时能够抵御寒冷。无论是万科现在仍在拿地，还是开发商自己嚷嚷快扛不住了，其实都是从战略角度考虑的，目的就是制造舆论压力，让购房人尽快出手，从而回笼资金。

　　 刘玉章还分析说，通常情况下房价进入下降通道的第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。双方都绷着，看谁能绷得住。第二个阶段是量跌价跌阶段。至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。现在楼市已经从第一阶段进入第二阶段，因此全面降价只是时间问题。